【正文】 圈 地王廣場 東縱大道 百貨 +步行街 20000 彩怡百貨 2020/9月 東方威尼斯 東縱大道 百貨 +步行街 20000 天虹百貨 2020/5月 盈峰廣場 東縱大道 百貨 +臨街商街 +酒店 28000 天和百貨及酒店 2020/5月 花樣年華 東縱大道 主題式商場 待定 東 縱延伸商業(yè) 2020/3月 東城 商圈 香繽時代園 東城中路 商業(yè)步行街區(qū) 27000 東城商圈配套商業(yè) 2020/7月 世博廣場 東城路 “一站式”主題娛樂購物廣場 21000 天源電腦城 /海雅 /好又多 2020/7月 世紀銀座 東城大道 超市 +步行街 24000 家樂福 2020/7月 一里洋場 東城大道 步行街 32000 配套商業(yè) 2020/7月 八達路 香港街 八達路 娛樂休閑街區(qū) 15000/ 30000 蘇寧電器 /真功夫 /人人樂超市 2020/8月 莞城 商圈 西城樓 西正路 綜合立體商圈 80000 品牌商家集中地 2020/10月 莞城蓮園 可園北路 右側(cè) 待定 待定 待定 待定 商圈 市場 模式 分析 臨東縱商圈內(nèi)，主題商業(yè)類型 的商鋪處于商業(yè)重塑階段，受到商業(yè)規(guī)模和招商的前期影響，銷售壓力大，商鋪價格在 2020 年至今一直在 18000 元 /㎡ 28000 元 /㎡ 之間移動，其中價格最高為臨 街商鋪，均價在 28000 元 /㎡ 左右。 東縱 項目規(guī)劃設(shè)計理念 和土地價 值 分析 報告 2 0 0 9 年 1 0 月 一、項目概況 東縱項目臨東縱大道南面， 東倚盈峰商 業(yè)廣場之天和百貨 ， 西靠地王廣場 和沃爾瑪組成的莞城外延 商圈， 南銜東城 路由 世 博廣場 之海雅百貨 至百佳超市 組成的東城 商業(yè)街圈，北 對愉景 東方威尼斯之天虹商場， 處于東城和莞城的結(jié)合部； 從商業(yè)地圖分析，該項目位置處于東城商圈和莞城商圈的交叉圓的中間，大型品牌百貨集中，包括 以地王廣場和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百貨、 商業(yè) 步行 街、東湖沃爾瑪超市 、東方威尼斯和天虹 商場 ；以世博廣場之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、 雍華庭步行街、 盈峰廣場的天和百貨、 愉景新時代 商業(yè)步行街、 世紀 銀座 的 家樂福超市、 君豪中心的 華潤 ole、 海雅百貨、世博廣場 ，周邊 1公里范圍內(nèi)商業(yè)集中，商業(yè)經(jīng)營面 積超過 40 萬平方。 從住宅地圖分析，該項目周邊處于新老城區(qū)結(jié)合部，新建住宅項目不多，新開發(fā)樓盤主要 分布在東城區(qū)以 東城路至東升路 沿線的旗峰山為主的風景資源盤， 或以東縱大道至莞樟大道的住宅盤為主， 在莞城的樓盤因?qū)儆诶铣菂^(qū)， 開發(fā)數(shù)量有限，在市場影響力上處于 錦 上添花的格局。 ? 規(guī)劃 設(shè)計判斷 ， 該區(qū)商業(yè)規(guī)劃以分散街道為主，商業(yè)人流布局沒有形成回字型設(shè)計，無法對商鋪的人流動線形成口袋聚集效應(yīng)，也是造成商鋪價格一直在 20000 元 /㎡ 之間移動的主要原因。 臨 東城商圈經(jīng) 10 年高檔住宅社區(qū)的帶動，商業(yè)重塑經(jīng)過 8年時間修正，在雍華庭商業(yè)步行街的帶動下，逐步 走完了 以主題商業(yè) 街和品牌百貨、超市的共處 可塑期， 已經(jīng) 進入成熟期，其價格的敏感度與商業(yè)人流布局呈正比關(guān)系。 新商業(yè)圈價值論點 ： a) 商業(yè)的集中式 回型 布局有利于形成街區(qū)價值 ，均價在 2400028000 元 /㎡之間 ； b) 在主力店的入口處的臨街集中街區(qū)價值，均價 在 3200035000 元 /㎡之間。 項目 周邊 商業(yè) 業(yè)態(tài) 分析 通過對三大商圈的業(yè)態(tài)布局來看，基本是品牌超市、百貨和多元化的商業(yè)街區(qū)的三分格局，其中又以百佳、沃爾瑪、家樂福、好又多、華潤、天和、天虹、海雅組成 的 主題商業(yè)核心， 圍繞項目周邊 2公里范圍內(nèi)，傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模已經(jīng)超過 60 萬平方米，市場呈現(xiàn)同質(zhì)化趨勢，而對處于三大傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)合部新開發(fā)的商業(yè)項目，就有出現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模過剩的趨勢，目前商業(yè)創(chuàng)新已迫在眉急， 零售商品商業(yè)空白需求 實際已存在，主要有 ： 百貨奢侈品 食品奢侈品 餐飲奢侈品 老年用品 三、東縱大道周邊 1公里住宅項目調(diào)查 東縱大道周邊 1公里住宅項目調(diào)查 區(qū)域 名稱 位置 面積 (萬 /㎡） 價格 （元 /㎡） 類型 銷售時間 東城中路至育興路 花園 1號 文華路 3 5500 住宅 2020/10 學府 1號 塹頭育興路 4800 住宅 2020/10 君悅 2046 理工學院旁 5500 住宅 2020/10 臨 莞城 西城樓大街 西正路 6600 洋房 /公寓 2020/9月 田禾塞納河畔 運河東三路 8 5800 住宅 2020/10 香港街二期 金牛路 18 5228 住宅 2020/3月 萬科運河東 1號 運河東三路 5563 住宅 2020/9月 東城中路和東城大道 宜景康源 東城中路 旁 5900 洋房 2020/10 東海陽光 東城大道 7500 住宅 /公寓 2020/10 東田麗峰 東城大道 旁 5800 住宅 2020/10 御景臺 東城中心 A3區(qū) 6 6100 住宅 2020/10 臨南城 世博領(lǐng)寓 體育路 7000 住宅 /公寓 2020/10 東館 簪花路 6 8500 住宅 /公寓 2020/10月 東方華府 體育路段 37 14000 住宅 2020/10月 區(qū)域價格分析 ? 東城中路至育興路位置，是莞城城區(qū)向花園街延伸的部分，土地開發(fā)資源有限，城市環(huán)境和配套與南城和東城存在距離，受開發(fā)環(huán)境限制， 開發(fā)樓盤的建筑面積均以小盤為主， 該區(qū)域的樓盤價格一般在 48005500 元 /㎡之間；作為東莞最早開發(fā)的區(qū)域， 該區(qū)域二手樓價在 30003500 元 /㎡之間，大量的二手樓資源以及舊城的逐漸衰落， 新開發(fā)的樓盤在市場 消費慣性的牽引下， 只有以低于南城和東城樓盤價格才相對擁有市場優(yōu)勢；在樓價高挺的資本重新估價年代，目前的消費人群主要是沖著價格洼地來置業(yè)的，故該區(qū)域的樓盤價格對市場基本不能構(gòu)成沖擊力。 ? 東城中路和東城大道 位置，在 2000 年以后，東城作為城市最成熟的區(qū)域，商住價格 一直是東莞市場的風向標，目前開發(fā)的小盤 35萬㎡的均價在 58006100元 /㎡之間；而靠近區(qū)府廣場的樓盤，依托良好的城市環(huán)境和市政配套支持，均價均可達到65007500 元 /㎡；通過對東城市場的觀察，該區(qū)域的樓盤的地段個性差異大，地段優(yōu)質(zhì)的位置可以高出地段一般位置 1000— 3000 元 /㎡的差價，可以肯定的說， 將來豪宅 樓盤的分水嶺仍以東城為主，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。 東縱項目的地理經(jīng)濟位置住宅價格判斷 ? 價格判斷依據(jù)一：從住宅角度分析，東縱項目為區(qū)域大盤，按照大盤物業(yè)配套標準要好于小型樓盤，參照莞城運河大盤價格為 5800 元 /㎡，所以，基準價格為 5800 元/㎡；同時，育興路價格和南城價格不具備參考值， 唯一與項目類似區(qū)域為 東城中路和東城大道 交匯處的住宅項目，所以在基本價格上調(diào)整為 6000 元 /㎡。相對項目在 2020 年 進入市場， 政策和市場的不確定因素在增大，但經(jīng)濟面正在逐漸回升，資本處于重新估價階段，在不考慮 “二套房貸”政策 因素下 ， 該區(qū)域 80115 ㎡東城中路至育興路位置 均價： 4800/5500 元 /㎡ 莞城位置