【正文】 容積率 86 77 77 100 因素 因子 案例 1 案例 2 案例 3 待估宗地 用途 100/100 100/100 100/100 100 交易情況 100/100 100/100 80/100 100 交易期日 100/ 100/ 100/ 100 人口 居住人口密度 100/102 100/102 100/102 100 客流人口密度 100/102 100/102 100/102 100 個(gè)別因素 基礎(chǔ)設(shè)施條件 100/100 100/100 100/100 100 面積 100/100 100/100 100/103 100 形狀 100/99 100/100 100/100 100 臨街狀況 100/100 100/99 100/100 100 容積率 100/86 100/77 100/77 100 交易價(jià)格（元 /m2） 可比價(jià)格（元 /m2） 第四步：編制因素條件修正系數(shù)表 第五步：比準(zhǔn)價(jià)格的確定 對(duì)比分析三個(gè)案例的比準(zhǔn)價(jià)格，差異很少，取其算術(shù)平均值作為市場比較法評(píng)估的待估宗地的土地價(jià)格。 市場比較法的適用條件與范圍： 所得價(jià)格稱之為： 比準(zhǔn)價(jià)格 ? 交易案例的 6個(gè)具體要求： ? 實(shí)例數(shù)量 ≥3 個(gè) ? 交易時(shí)間：接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) ? 土地用途：相同 ? 交易類型：相同 ? 交易情況：正常交易 ? 實(shí)例位置：區(qū)域和個(gè)別特征都要相近 建立價(jià)格比較基礎(chǔ)： 指比較實(shí)例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎(chǔ)。 ? （ 2）交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性； ? （ 3）交易資料可靠； ? （ 4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。 – （ 5）正確選擇比較實(shí)例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。 – （ 3）以價(jià)格求價(jià)格，在不正常的市場條件下難以與收益價(jià)格相協(xié)調(diào)。 ? 市場比較法的特點(diǎn)： – （ 1）接近市場行情，現(xiàn)實(shí)性較強(qiáng)。 ? 哪個(gè)為比較基礎(chǔ)，哪個(gè)就取值為 100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減（具體評(píng)估中往往對(duì)待估宗地取值 100）。 替代原則 – 待估宗地的價(jià)格 =比較實(shí)例價(jià)格 交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 容積率修正 年期修正 直接比較法的基本公式 ? 公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。 ? 影響土地價(jià)格的個(gè)別因素 – 位置、面積、地勢(shì)、地質(zhì) – 形狀、寬度、深度 – 臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地） – 容積率：與地價(jià)同方向變動(dòng)，但不成正比 – 用途：商業(yè)用地價(jià) — 住宅用地價(jià) — 工業(yè)用地價(jià) – 土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限 市場比較法 簡稱比較法，指將估價(jià)對(duì)象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價(jià)格，經(jīng)修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種方法。 ? 影響土地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： – 日照、風(fēng)向等氣候條件； – 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社?huì)階層等居住環(huán)境； – 街道的寬度、構(gòu)造； – 離市中心的距離及交通狀況； – 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況； – 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； – 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； – 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； – 景觀環(huán)境裝況； – 等等 個(gè)別因素 ? 指某具體土地表現(xiàn)的個(gè)別特性。 城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)修正體系編制 級(jí)別 調(diào)整幅度 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 級(jí) 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % II級(jí) 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % III級(jí) 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % IV級(jí) 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % V級(jí) 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % 各級(jí)不同類型用地的上、下調(diào)幅度表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級(jí)商服中心（米） ≤100 （ 100， 300] (300,500] (500,800] 800 距區(qū)級(jí)商服中心（米） ≤150 （ 150， 350] (350,600] (600,900] 900 距小區(qū)級(jí)商服中心（米） ≤50 （ 50， 150] (150,300] (300,500] 500 商服網(wǎng)點(diǎn)密度狀況 密集 比較 密集 一般 較不 密集 不密集 交通條件 臨街道類型 生活型 主干道 混合型主干道、 混合型主干道 生活型 次干道 混合型 次干道 支路 臨公交線路（條件） ≥8 [6， 8) [4， 6) [2， 4) 2 距長途汽車站（米） ≤200 （ 200， 350] （ 350， 500] （ 500， 1000] 1000 距火車站（米） ≤500 （ 500， 1000] (1000， 1500] (1500,2022] 2022 距碼頭（米） ≤2022 （ 2022， 2500] (2500， 3000] (3000,3500] 3500 供水狀況（％） ≥98 [95， 98） [92， 95） [90， 92） ＜ 90 排水狀況（％） ≥98 [95， 98） [92， 95） [90， 92） ＜ 90 距郵局網(wǎng)點(diǎn)（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 距醫(yī)院（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 距農(nóng)貿(mào)市場（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 人口狀況 流動(dòng)人口密度狀況 （人 /h） ≥600 [500， 600） [350， 500） [150， 350） ＜ 150 Ⅰ 級(jí)商業(yè)用地宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級(jí)商服中心 0 距區(qū)級(jí)商服中心 0 距小區(qū)級(jí)商服中心 0 商服網(wǎng)點(diǎn)密度 0 交通條件 臨街道類型 0 臨公交線路的條數(shù) 0 距長途汽車站 0 距火車站 0 距碼頭 0 基礎(chǔ)設(shè)施 供水狀況 0 排水狀況 0 距郵局網(wǎng)