【正文】 基本公式在具體運(yùn)用中可表示為： VD = VB 100 100 100 100 （ ） （ ） （ ） （ ） 區(qū)域因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例 A 可比實(shí)例 B 可比實(shí)例 C 繁華程度 道路通達(dá)度 公交便捷度 對(duì)外交通 環(huán)境質(zhì)量 景觀 城市基礎(chǔ)建設(shè) 社會(huì)公共設(shè)施 規(guī)劃限制 治安狀況 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 13 8 10 9 8 11 11 9 8 10 9 10 12 11 10 11 10 12 10 11 8 11 10 13 9 12 8 11 9 12 總分值 100 97 106 103 市場(chǎng)比較法的操作程序 ? ① 搜集交易實(shí)例 ? ② 選取可比實(shí)例 ：從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。 土地估價(jià)有助于土地交易的順利進(jìn)行 土地估價(jià)有助于企業(yè)投資決策 土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)的完善 土地估價(jià)有助于土地市場(chǎng)管理 二、土地價(jià)格評(píng)估的原則 合法原則 公平原則 最有效利用原則 替代原則 預(yù)期收益原則 供需原則 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 保證農(nóng)民基本生活原則 估價(jià)程序 ?土地估價(jià)程序，是指土地估價(jià)作業(yè)按其內(nèi)在聯(lián)系，所形成的各個(gè)具體操作步驟和環(huán)節(jié)。是土地未來(lái)地租的資本化。第十五章 土地價(jià)格理論及應(yīng)用 第一節(jié) 土地價(jià)格的形成與變動(dòng) 第二節(jié) 土地價(jià)格的評(píng)估 第三節(jié) 土地價(jià)格的管理 第一節(jié) 土地價(jià)格的形成與變動(dòng) 一 土地價(jià)格的形成 二 土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn) 三 影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素 四 土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及規(guī)律性 一 、土地價(jià)格的形成 （二）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論 （一）馬克思主義地價(jià)形成理論 馬克思主義地價(jià)形成理論 土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值。 但土地有使用價(jià)值，并存在價(jià)格 土地價(jià)格 實(shí)質(zhì)是地租的資本化 土地價(jià)格是出租土地的資本化收入 土地價(jià)格 =地租 /土地還原利率 4000 = 200 / 5% 以 土地收益理論 和 土地供求理論 為代表 1 土地收益理論 土地收益理論認(rèn)為 : 土地價(jià)格是土地收益即地租的資本化 土地收益指：正常情況下的土地收益； 處于最佳利用方向的土地收益；土地純收益 土地價(jià)格公式： a r 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論 V = 2 土地供求理論 張德粹： “ 土地價(jià)格的決定因素是土地的供給與需求 ” 馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等： 土地這一生產(chǎn)要素的價(jià)格完全由其需求決定 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地價(jià)形成理論 E2 E1 P2 P1 P S L S D1 D2 E2 E0 P2 P1 P L D1 D2 P0 E1 S1 S2 二、土地價(jià)格的內(nèi)涵及特點(diǎn) 1 土地價(jià)格的內(nèi)涵 ：土地收益現(xiàn)值的總和。 2 土地價(jià)格的特點(diǎn) 土地價(jià)格是土地的權(quán)益價(jià)格 土地價(jià)格不是土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價(jià) 土地價(jià)格主要是土地需求所決定的 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 土地價(jià)格具有強(qiáng)烈的地域性 三 影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素 一般因素 區(qū)域因素 個(gè)別因素 一般因素 指影響土地價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，它對(duì)土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響 包括：土地制度、城市規(guī)劃、城市性質(zhì)及宏觀區(qū)位、土地利用計(jì)劃土地相關(guān)政策、人口狀態(tài)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)安定狀況 區(qū)域因素 對(duì)區(qū)域地價(jià)有總體影響的自然、社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)因素 包括：位置、基礎(chǔ)設(shè)施條件、規(guī)劃限制、環(huán)境質(zhì)量 個(gè)別因素 宗地本身的條件和特征對(duì)宗地地價(jià)有影響的因素 例如：宗地面積、位置、形狀、臨街寬度、宗地開(kāi)發(fā)程度、土地利用狀況、規(guī)劃條件、土壤肥力、地質(zhì)條件等 四、土地價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)及規(guī)律性 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征 土地價(jià)格的變動(dòng)具有明顯的地區(qū)差異性 地價(jià)在房地產(chǎn)價(jià)格中所占比重越來(lái)越大 土地價(jià)格呈總體上升趨勢(shì) 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提高 人口數(shù)量及家庭戶數(shù)增加 土地投機(jī) 土地價(jià)格變動(dòng)呈現(xiàn)周期性特征 土地價(jià)格的周期性變動(dòng)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響 土地價(jià)格變動(dòng)受政府調(diào)節(jié)的影響 第二節(jié) 土地價(jià)格的評(píng)估 一、土地價(jià)格評(píng)估的目的與作用 二、土地價(jià)格評(píng)估的原則 三、土地價(jià)格評(píng)估的基本方法 一、土地價(jià)格評(píng)估的目的與作用 土地價(jià)格評(píng)估是指專業(yè)人員按照一定的評(píng)估目的，遵循科學(xué)的估價(jià)原則、程序，運(yùn)用一定的估價(jià)方法，綜合評(píng)估出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格過(guò)程。 ?一般而言，評(píng)估一宗土地主要包括明確估價(jià)基本事項(xiàng) —— 擬定估價(jià)作業(yè)方案 —— 搜集估價(jià)所需資料 —— 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象 —— 選定估價(jià)方法計(jì)算 —— 確定估價(jià)結(jié)果 —— 撰寫估價(jià)報(bào)告 —— 估價(jià)資料歸檔等基本步驟。 ? ③ 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) ：對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格的可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一其表述方式和內(nèi)涵。 市場(chǎng)比較法的操作程序 ?⑤ 進(jìn)行交易日期修正： 將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格 ?⑥ 進(jìn)行區(qū)域因素修正： 是將可比實(shí)例不動(dòng)產(chǎn)在其區(qū)域條件下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象不動(dòng)產(chǎn)區(qū)域條件下的價(jià)格。 ?⑧ 求出比準(zhǔn)價(jià)格： 簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法、中位數(shù)法、眾數(shù)法 收益還原法 基本原理 收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收入，以一定的土地還原利率還原，以此估算待估土地價(jià)格的方法 基本公式 V = a / r Ｖ：土地收益價(jià)格 a：土地純收益 r：土地還原利率 1 2 3231 ( 1 ) ( 1 ) ( 1 )1111111nnnV R R R Ra a a ar r r ra rrr? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ? ? ??????????????收益還原法的應(yīng)用程序 （ 1） 收集相關(guān)資料； （ 2） 測(cè)算年總收益； （ 3） 確定年總費(fèi)用； （ 4） 計(jì)算年純收益； （ 5） 確定還原利率； （ 6） 選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式； （ 7） 試算收益價(jià)格； （ 8） 確定待估宗地地價(jià) 。成本逼近法是從投資成本角度來(lái)考察土地的價(jià)值，但事實(shí)上它難以完全反映土地的真實(shí)價(jià)值。既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估，選擇該方法時(shí)應(yīng)慎重。 成本逼近法的應(yīng)用程序 需要注意的是，確定土地開(kāi)發(fā)后較開(kāi)發(fā)前的價(jià)值增加額，即土地增值收益，是指確定待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加，是土地開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。 運(yùn)用成本逼近法是否進(jìn)行年期修正，要具體情況具體分析 :(1)當(dāng)土地增值收益是以有限年期的市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格的差額確定時(shí)，年期修正已在增值收益中體現(xiàn)，不再另行修正； (2)當(dāng)土地增值收益是以無(wú)限年期的市場(chǎng)價(jià)格