【文章內容簡介】 正常生產(chǎn)條件下未來有限年期土地純收益的資本化。這一年期的長短一般與國家規(guī)定的農地承包期相符。 基準地價作用 政府宏觀調控和管理地價的依據(jù) 引導投資決策 ，促進土地有效利用的手段； 國家征稅和稅制改革的依據(jù) 市場交易價及清產(chǎn)核資價等的依據(jù) 政府根據(jù)管理需要，評估的 具體宗地 在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下 某一期日 的土地使用權價格。其作用： ? 確定土地出讓價格與政府優(yōu)惠幅度的依據(jù)； ? 標定地價是國家行使優(yōu)先購買權的依據(jù)； ? 劃撥土地使用權轉移時補交土地使用權出讓金的標準。 ? 核定地產(chǎn)增值，征收土地增值稅的標準。 ? 企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制企業(yè)中土地資產(chǎn)評估的標準。 ? 編制地價指數(shù) （二）標定地價 指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。主要有： 土地使用權出讓價格 土地使用權轉讓價格 租賃價格 地役權價格 （三）交易地價 土地使用權出讓價格 土地使用權出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價 (包括貨幣和實物 )。土地使用權出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。 招標、拍賣和掛牌地價是通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的真實價值。 協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。 土地使用權轉讓價格 土地使用權轉讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉移土地使用權，受讓者向轉讓者支付的代價。轉讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉讓價格是一種正常的市場價格。 土地租賃價格 土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬 。 目前 ， 我國的土地租賃行為較為普遍 。 有國家以所有者身份直接出租土地行為 ， 也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式 。 租賃價格一般由租賃雙方自主確定 ， 是一種較為正常的市場價格 。 地役權價格 地役權價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權利而支付的代價。地役權是為自己土地使用便利而在他人土地上設定的權利，如通行權、通過權等。通行權即需役地使用權人在供役地上通行的權利。通過權是需役地使用權人將某些管線設施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設定的權利，如管道通過權、架線通過權。 (四 ) 其他價格形式 其他價格形式主要有課稅價格 、 抵押價格等形式 。課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格 。 這種價格可以是交易價格 ， 也可以是評估價格和申報價格 。 我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅以外 ， 還沒有以地價為標的的課稅稅種 。 因此 ， 還沒有專用的課稅價格 。 抵押價格是土地作為信用擔保而確定的價格 。 目前我國的抵押價格僅有土地使用權抵押價格和承租土地使用權抵押價格兩種 。 二 、 中國土地價格管理制度 （一）建立土地估價制度 自 20世紀 80年代后期，原國家土地管理局就在全國范圍內逐步建立土地估價制度，要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估，并對政府出讓土地使用權進行交易底價評估?，F(xiàn)在，土地估價已介入絕大多數(shù)土地交易，如土地出讓、土地轉讓、企業(yè)股份制改造、土地抵押、房產(chǎn)買賣等， 農村土地也已開展基準地價評估和征地區(qū)片價評估。通過對城鄉(xiāng)土地基準地價評估和標定地價評估，為地價管理部門制定地價政策和對土地交易價格進行宏觀調控提供了依據(jù)。 二 、中國土地價格管理制度 （二）建立估價機構和估價人員的資格認證制度 開展土地價格評估，必須由專門的機構和專業(yè)人員進行。為了確保土地估價結果的科學性，管理機關要求開展這一工作的機構和人員必須經(jīng)過資格認證，估價人員要經(jīng)過考試才能取得估價資格。目前，中國土地估價機構分 A級、準 A級和 B級三類，對不同類型的估價機構的設立標準和從業(yè)范圍進行了嚴格的規(guī)定。估價人員必須在相當學歷的基礎上參加專業(yè)考試，合格者經(jīng)注冊方可從事估價工作。 二 、 中國土地價格管理制度 （三）建立基準地價和標定地價定期公布制度 《 中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，基準地價和標定地價要定期公布。基準地價和標定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進行投資決策的主要依據(jù)。為了確保城市基準地價的科學性，國家土地管理部門還要求省會城市及計劃單列市的基準地價成果要上報國土資源部進行審核與平衡。 二 、 中國土地價格管理制度 （四）建立地價監(jiān)測體系 為了更好地了解市場地價狀況和制定地價政策，自 1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價監(jiān)測系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部即可及時制定相應的地價管理政策；同時，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù)，并定期發(fā)布。目前，全國主要大城市正在國土資源部的幫助下，建立本市的地價監(jiān)測系統(tǒng)。 二 、 中國土地價格管理制度 （五）建立土地供應計劃制度和土地儲備制度 為了在宏觀上調控土地價格，必須嚴格控制土地供應數(shù)量和區(qū)位。各級政府根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的實際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應計劃，實施調控土地市場的土地儲備制度。 二 、 中國土地價格管理制度 （六）建立土地交易最低限價制度 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 及相關法律法規(guī)規(guī)定 ， 土地交易價格不得低于城市政府規(guī)定的標定地價 ，否則 ， 政府有優(yōu)先購買的權力 。 （ 七 ） 建立土地增值稅制度 為了規(guī)范土地及房地產(chǎn)市場的交易秩序 ， 抑制土地投機 ， 國家自 1994年 1月開始對轉讓國有土地使用權及房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人開征土地增值稅 。 土地增值稅實行四級超額累進稅率 ，最低稅率為 30%， 最高稅率為 60%。 土地增值稅的實行有效地抑制了土地價格的過快上漲 。 三 西方發(fā)達國家的土地價格管理 美國 建立土地估價制度 對地價進行控制 政府可通過正當?shù)姆沙绦蛘魇胀恋?，用于公共使用，并進行公平補償 逐步建立完善的土地信息管理系統(tǒng) 訂立土地市場交易的準入標準 日本 建立地價公示制度 建立不動產(chǎn)估價制度 建立土地交易許可制度和申報勸告制度 制定 《 國土利用計劃法 》 德國 成立土地估價委員會 政府具有土地的征購權和優(yōu)先購買權 建立農地轉用控制制度 土地價格的內涵及特點 土地價格的影響因素 土地價格評估的原則和方法 中國的土地價格體系 中國的土地價格管理制度 思考題 第十七章 土地稅收 第一節(jié) 稅收制度概論 第二節(jié) 土地稅收概論 第三節(jié) 中國土地稅制 一、稅收的概念和特性 二、稅收制度及構成要素 稅收制度概論 概念 稅收 ：是國家為實現(xiàn)社會經(jīng)濟目標，按預定的標準進行的非懲罰性地、強制地從私人部門向公有部門的資源轉移。 本質 ：是國家憑借政治權利，按照法律規(guī)定程序和標準，無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N手段。 稅收的特性 稅收的本質決定了它具有以下三個特性： （ 1）強制性 （ 2）無償性 （ 3）固定性 三個性質相互聯(lián)系，不可分割 稅收制度 ： 是國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱，