【正文】 待估宗地 交易情況 100 100 80 100 交易期日 100 交易類型 100 100 100 100 使用年限 100 商服繁華度 距市級商務中心距離（米） 104 103 104 100 距區(qū)級商務中心距離（米） 103 103 103 100 距小區(qū)級商務中心距離（米） 102 102 102 100 距街區(qū)級商務中心距離（米） 101 101 101 100 商務網(wǎng)點密度狀況 102 102 102 100 距高級商務區(qū)中心距離（米） 102 102 104 100 個別因素 基礎設施條件 100 100 100 100 面積 100 100 103 100 形狀 99 100 100 100 臨街狀況 100 99 100 100 容積率 86 77 77 100 因素 因子 案例 1 案例 2 案例 3 待估宗地 用途 100/100 100/100 100/100 100 交易情況 100/100 100/100 80/100 100 交易期日 100/ 100/ 100/ 100 人口 居住人口密度 100/102 100/102 100/102 100 客流人口密度 100/102 100/102 100/102 100 個別因素 基礎設施條件 100/100 100/100 100/100 100 面積 100/100 100/100 100/103 100 形狀 100/99 100/100 100/100 100 臨街狀況 100/100 100/99 100/100 100 容積率 100/86 100/77 100/77 100 交易價格（元 /m2） 可比價格（元 /m2） 第四步：編制因素條件修正系數(shù)表 第五步：比準價格的確定 對比分析三個案例的比準價格，差異很少，取其算術平均值作為市場比較法評估的待估宗地的土地價格。 市場比較法的適用條件與范圍： 所得價格稱之為： 比準價格 ? 交易案例的 6個具體要求： ? 實例數(shù)量 ≥3 個 ? 交易時間：接近估價時點 ? 土地用途：相同 ? 交易類型：相同 ? 交易情況：正常交易 ? 實例位置：區(qū)域和個別特征都要相近 建立價格比較基礎： 指比較實例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎。 ? （ 2）交易案例資料與待估宗地具有相關性和替代性； ? （ 3）交易資料可靠； ? （ 4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。 – （ 5）正確選擇比較實例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準確性的關鍵。 – （ 3）以價格求價格，在不正常的市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。 ? 市場比較法的特點： – （ 1）接近市場行情，現(xiàn)實性較強。 ? 哪個為比較基礎，哪個就取值為 100，另一方的值通過比較進行加或減（具體評估中往往對待估宗地取值 100）。 替代原則 – 待估宗地的價格 =比較實例價格 交易情況修正 交易期日修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 容積率修正 年期修正 直接比較法的基本公式 ? 公式中總是以待估宗地相應因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應因素條件指數(shù)為分母。 ? 影響土地價格的個別因素 – 位置、面積、地勢、地質(zhì) – 形狀、寬度、深度 – 臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地） – 容積率：與地價同方向變動，但不成正比 – 用途：商業(yè)用地價 — 住宅用地價 — 工業(yè)用地價 – 土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限 市場比較法 簡稱比較法，指將估價對象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價格，經(jīng)修正得出估價對象價格的一種方法。 ? 影響土地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素： – 日照、風向等氣候條件； – 當?shù)鼐用竦慕逃健⑸鐣A層等居住環(huán)境； – 街道的寬度、構(gòu)造； – 離市中心的距離及交通狀況； – 商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況； – 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設施狀況； – 學校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； – 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； – 景觀環(huán)境裝況； – 等等 個別因素 ? 指某具體土地表現(xiàn)的個別特性。 城鎮(zhèn)基準地價修正體系編制 級別 調(diào)整幅度 商業(yè)用地 住宅用地 工業(yè)用地 Ⅰ 級 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % II級 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % III級 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % IV級 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % V級 上調(diào)幅度 % % % 下調(diào)幅度 % % % 各級不同類型用地的上、下調(diào)幅度表 因素 因子 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心（米） ≤100 （ 100， 300] (300,500] (500,800] 800 距區(qū)級商服中心（米） ≤150 （ 150， 350] (350,600] (600,900] 900 距小區(qū)級商服中心（米） ≤50 （ 50， 150] (150,300] (300,500] 500 商服網(wǎng)點密度狀況 密集 比較 密集 一般 較不 密集 不密集 交通條件 臨街道類型 生活型 主干道 混合型主干道、 混合型主干道 生活型 次干道 混合型 次干道 支路 臨公交線路（條件） ≥8 [6， 8) [4， 6) [2， 4) 2 距長途汽車站（米） ≤200 （ 200， 350] （ 350， 500] （ 500， 1000] 1000 距火車站（米） ≤500 （ 500， 1000] (1000， 1500] (1500,2023] 2023 距碼頭（米） ≤2023 （ 2023， 2500] (2500， 3000] (3000,3500] 3500 供水狀況（％） ≥98 [95， 98） [92， 95） [90， 92） ＜ 90 排水狀況（％） ≥98 [95， 98） [92， 95） [90， 92） ＜ 90 距郵局網(wǎng)點（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 距醫(yī)院（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 距農(nóng)貿(mào)市場（米） ≤100 （ 100， 250] （ 250， 500] （ 500， 1000] 1000 人口狀況 流動人口密度狀況 （人 /h） ≥600 [500， 600） [350， 500） [150， 350） ＜ 150 Ⅰ 級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)指標說明 因素 權(quán)重 因子 權(quán)重 優(yōu) 較優(yōu) 一般 較劣 劣 繁華程度 距市級商服中心 0 距區(qū)級商服中心 0 距小區(qū)級商服中心 0 商服網(wǎng)點密度 0 交通條件 臨街道類型 0 臨公交線路的條數(shù) 0 距長途汽車站 0 距火車站 0 距碼頭 0 基礎設施