【正文】 35 商住 1880 920 嘉興市中正置業(yè)有限公司 南湖區(qū)鳳橋鎮(zhèn)新康路北側，育才路西側 4438 商住 1950 660 由于 2022年整個中國“瘋狂”的房地產市場，嘉興近期成交土地的溢價率也明顯上升，“地王”頻現，這一點是我們在 2022年新的市場環(huán)境下拿地需要注意的，應撇除其中的“市場追漲”因素。 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 市場解析 —— 土地市場分析 嘉興地區(qū)近期掛牌的土地（包含本項目）的初始價格已明顯提升，一方面是市場正常的成長因素，另一方面與 2022年整個房地產市場的“飆漲”有直接關系。 從近期已成交土地的情況來看，溢價率明顯高出正常水平，這需要我們引起重視，不盲目追漲，撇除其中的特殊市場因素。 對于本項目土地獲得的價格測算來看，我們還應回到本原，通過“產品 — 穩(wěn)定的預期 — 綜合成本控制”這條綜合執(zhí)行線來可觀的評價。 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 開發(fā)成本預估 — 1 序號 項目 計量基數 單位價格 合計 測算依據 (萬 M2) (元 / M2) （萬元） （一） 土地成本 1 樓板價 （二） 前期開發(fā)費 1 地質勘查、地形修測費 2 設計費用 43 其 住宅和酒店式公寓 40 中 商業(yè) 60 3 臨時水、電費 20 4 施工圖審圖費 2 5 規(guī)劃、施工執(zhí)照費 1 6 勘察、設計、施工、監(jiān)理招標費 3 7 住宅管理費 6 8 環(huán)境影響評估費 2 9 衛(wèi)生防疫管理費 1 10 粘土磚專項基金 1 （三） 配套費用 686 1 城市市政公用基礎設施配套費 320 2 紅線內供電配套費 172 3 供水配套費 4 供水道路排管工程費 22 5 燃氣配套費 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 開發(fā)成本預估 — 2 6 燃氣室內排管費 10 7 電話通訊工程費 20 8 有線電視 20 9 小區(qū)安全保衛(wèi)等智能化費用 30 10 綠化景觀、道路圍墻 50 （四） 工程建安費用 1 工程建筑安裝費 其 小高層 1800 中 商業(yè) 1200 2 新型墻體保溫費 27 3 工程監(jiān)理費 30 4 質量監(jiān)督費 2 5 沉降觀測費 2 （五） 后期測試管理費 32 1 環(huán)衛(wèi)設施及補貼費 15 2 衛(wèi)生防疫測檢費 2 3 避雷監(jiān)測費 2 4 環(huán)境監(jiān)測費 5 5 室內空氣檢測費 3 6 沉降觀測費 2 7 竣工規(guī)劃測量費 2 8 竣工檔案編制費 1 （六） 其它費用 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 開發(fā)成本預估 — 3 1 管理費用 總銷金額的 %；暫按住宅 /酒店式公寓 7000元 /㎡ ；商業(yè)11000元 /㎡ 計算 2 不可預見費用 同上 （七） 銷售期間費用 1 房屋產權籍費 其 房地產勘丈、測繪、登記 2 中 交易手續(xù)費 3 地形圖修測費 2 住宅維修基金 基數 1295的 4% 2 銷售推廣費用 其 銷售費用 總銷金額的 2% 中 廣告費 總銷金額的 1% 3 銷售稅費 其 銷售稅金及附加 總銷金額的 % 中 土地增值稅 總銷金額的 % 4 財務費用 100 暫按 100元 /㎡ 計算 （八） 項目總成本 此處的 “ 總成本 ” 指項目開發(fā)建設的靜態(tài)成本（暫不包含土地成本） 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 項目方案損益分析 1 住宅銷售價格（元 /㎡ ） 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 2 住宅銷售面積（㎡） 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 51881 3 商鋪銷售價格（元 /㎡ ） 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12022 12500 13000 4 商鋪面積（㎡） 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 9155 5 銷售總收入（萬元） 40406 41901 43397 44892 46388 47883 49378 50874 52369 6 工程造價（萬元） 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 17087 7 銷售期間費用（萬元） 1212 1257 1302 1347 1392 1436 1481 1526 1571 8 營業(yè)稅及附加（萬元） 2855 2960 3066 3172 3277 3383 3489 3594 3700 9 期望毛利（ 15%）（萬元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 10 土地成本（拍賣價）（萬元） 13191 14312 15432 16553 17673 18794 19915 21035 22156 11 每畝單價 (1)（萬元 /畝） 150 162 175 188 200 213 226 238 251 12 成本總計（總投資） 34345 35616 36887 38158 39429 40700 41972 43243 44514 13 稅前利潤（萬元） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 14 所得稅（萬元） 2022 2074 2148 2222 2296 2370 2444 2518 2592 15 稅后利潤（萬元） 4061 4211 4361 4512 4662 4812 4963 5113 5263 注：工程造價＝前期開發(fā)費用＋配套費用＋工程建安費用＋ 后期測試管理費＋其他費用 上述分析是土地拍賣價隨銷售價格的變化而變化。 為方便決定拍賣價時進行對比分析，再進行下列動態(tài)分析，即控制毛利（稅前利潤）來決定土地拍賣價。政府明確需分攤的款項已列入工程成本，表中的土地拍賣價不再包含上述款項，但包括契稅。 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 售價、土地價格和投資回報率對比 1 住宅銷售價格 6200 6400 6600 6800 7000 7200 7400 7600 7800 商鋪銷售價格 9000 9500 10000 10500 11000 11500 12022 12500 13000 2 銷售總收入 40406 41901 43397 44892 46388 47883 49378 50874 52369 3 期望毛利（ 15%） 6061 6285 6510 6734 6958 7182 7407 7631 7855 4 土地成本（拍賣價） 13191 14312 15432 16553 17673 18794 19915 21035 22156 5 每畝單價 (1) 150 162 175 188 200 213 226 238 251 6 稅后利潤 4061 4211 4361 4512 4662 4812 4963 5113 5263 7 稅后投資回報率 （稅后利潤 /土地成本 100％） % % % % % % % % % 8 期望毛利（ 10%） 4041 4190 4340 4489 4639 4788 4938 5087 5237 9 土地成本（拍賣價） 15211 16407 17602 18797 19993 21188 22383 23579 24774 10 每畝單價 (2) 172 186 200 213 227 240 254 267 281 11 稅后利潤 2707 2807 2908 3008 3108 3208 3308 3409 3509 12 稅后投資回報率 （稅后利潤 /土地成本 100％） % % % % % % % % % 備注：投資回報率為稅后利潤與土地成本之比 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ 本項目土地獲取價格建議 結論 經過市場調查、分析和測算，對項目得出以下結論： 1. 目前政策導向以房地產市場走勢對于本項目的開發(fā)都提供了強有力的地撐。 2. 從地塊規(guī)模不大， 6萬多平方的開發(fā)量既能夠將項目做出一定的品質，也可以規(guī)避市場風險。 3. 本案的開發(fā)周期不長，能避免因開發(fā)周期過長而可能產生的市場波動給項目帶來的不利影響。 4. 經測算，項目有較好的投資回報，并有較大的發(fā)展?jié)摿?，經過分析，項目具備一定的抗風險能力。 綜合以上各方面的分析可知，如能以 17600－ 19900萬元的拍賣價拍得該地塊是可行的。 約合 200— 220萬 /畝 《 2022年房地產營銷策劃大全 》 320G移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款！ :544570870 1014899638 電話： 13550109150 加 免費索取精華資料！ Thanks for your attention Wish you a good day! ? 全文完 ? 祝項目 2022年完美順利 ? 祝商祺！