三亞市海棠灣椰子洲島土地價格咨詢報告樣本-資料下載頁
2024-08-12 08:49本頁面
【正文】 為原生態(tài)。第五章 現(xiàn)狀土地轉讓價格估算一、片區(qū)土地出讓價格2022 年 11 月 26 日，中國土地市場網(wǎng)公布了三亞市海棠灣中部的龍江塘游覽區(qū)內 911 號地塊掛牌出讓的成交價，阿爾迪克發(fā)展有12 / 15限公司最終以每畝人民幣 233 萬元的價格取得該地塊 40 年的土地使用權，土地用途為商服設施用地，土地開發(fā)程度為“四通一平” ，容積率 。該地塊與海南建豐旅業(yè)開發(fā)有限公司的地塊位置比較接近，容積率稍高于委托咨詢地塊的平均容積率 ，為方便比較計算，本次假設委托咨詢的地塊基礎開發(fā)完成后熟地的轉讓價值為 233 萬元/畝，則熟地總轉讓價值為：233 ＝ 萬元。二、開發(fā)成本及費用估算A、椰子島回填土費用五 個 島 總 土 地 面 積＝ ++++＝ 平方米按平均回填土高 7 米計算，每立方土的運輸及平整費用約為 30元?；靥钔练劫M用＝730 ＝ 萬元B、基礎設施開發(fā)費根據(jù)《海南省三亞市基礎地價評估報告》 ， “五通一平” 基礎設施開發(fā)費為 12 萬元/畝，其中通電占 10%，通訊占 6%，供水占 14%，排水（上下）占 20%，土地平整占 20%，道路（通車）占 30%，A7片區(qū)現(xiàn)已修建一條寬約 16 米的水泥道路可到達第一地塊，其它基礎設施均未投入，估算尚需投入的基礎設施開發(fā)費為：基礎設施費＝12 （10%＋6%＋14%＋20%＋20%＋10% ）＝ 萬元C、其它不可預見費包括椰子島護坡、擋土墻、容積率減少造成的收益降低、其它不可預見費等，合計約 7000 萬元。D、按規(guī)劃建設用地退后海岸線 200 米減損的價值按照新的規(guī)劃，建設用地實際利用時應退后海岸線 200 米，直接造成本次咨詢的地塊中第一宗地的實際可利用面積大幅減少，使公司的收益大大下降。根據(jù)宗地圖計算可利用的土地面積減少為13 / 15（++）142+58（+）＝平方米，根據(jù)控規(guī)計算，第一宗地所在的 A7030007 號地塊的平均容積率為 ，則減少的建筑面積為＝ 平方米，按建成后酒店的平均售價以15000 元/平方米計，利潤率取為 35%，則減損的價值為：1500035%＝ 萬元E、應繳納的土地增值稅委托咨詢的土地原出讓土地時為生地，地租約為 10 萬元/畝，取得土地后未進行相關的投入。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令[1993]第 138 號，自 1994 年 1 月 1 日起施行。），在轉讓國有土地使用權時，應繳納土地增值稅，保守估計，土地增值額取為每畝 100 萬元，根據(jù)土地增值稅的計算規(guī)則，則應繳納的土地增值稅為：（530%+540%+1050%+8060%） ＝ 萬元以上五項合計，應扣除的成本及費用為：++7000++＝ 萬元三、轉讓價格估算參照海棠灣片區(qū)與委托咨詢標的類似的熟地的出讓價格，對咨詢標的進行減價修正，可得到咨詢標的在現(xiàn)狀（生地）條件下的轉讓價格估算如下：轉讓土地總價＝－ ＝ 萬元平均單價＝247。 ＝122 萬元/畝第六章 項目經(jīng)濟效益分析經(jīng)以上初步測算得知，按現(xiàn)狀轉讓平均土地價格為 122 萬元/畝，土地轉讓總收入 萬元，扣除應繳納的營業(yè)稅（轉讓14 / 15收入的 %） 、印花稅（‰）及其它不可預見費用（約 3%） 萬元，凈收益為 萬元，資金靜態(tài)收益率為247。（10）＝1117%，說明委托單位在取得土地而不追加任何投資的情況下，投資三亞市海棠灣土地開發(fā)是非常成功的。第七章 不確定性分析根據(jù)海棠灣的區(qū)域規(guī)劃，委托標的中的五個原生態(tài)椰子島將建成“國家海岸”濕地公園，不再作為旅游建設用地，對五個椰子島用地的可能處理方案是，在 A7 片區(qū)委托標的第一宗地的北邊置換一塊土地，與公司的現(xiàn)有第一、二宗地進行整體開發(fā)，但是置換的土地是按同等價值量置換還是按同等面積置換，現(xiàn)在尚無法明確，并且擬置換的土地上現(xiàn)有部分建筑物和附著物，需進行拆遷補償，加大了開發(fā)成本和用地風險，置換土地的不確定性因素較多，風險較大，對公司的收益存在一定的減損。第八章 附件1. 受托方營業(yè)執(zhí)照2. 受托方資質證書3. 項目參加人員資質證書4. 委托方提供的相關資
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