【文章內(nèi)容簡介】 ，隱性價格主要表現(xiàn)為私舊房租金，兩者的形成機制基本上是一致的。本文僅以隱性房租的形成機制來說明城市土地二級市場價格的形成機制（暫不論地租與房租的數(shù)量關系）。 l、房租反映了市場供求關系 從短期來看，可供出租的房地產(chǎn)的數(shù)量一定， 供給天彈性，房租的大小完全由房地產(chǎn)需求所決定。需求增加，房租上升；需求減少，房租下降。從長期來講，房地產(chǎn)的供給是有彈性的；房租的大小由房地產(chǎn)供需所決定，若需求增加幅度大于供給增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供給增加幅度，房租下降。 房租完全是市場競爭的產(chǎn)物 一級市場上土地拍賣和招標出讓，雖具有競爭性；但競爭只存在于承受方之間。與此不同，二級市場上房地產(chǎn)租賃，既有出租方之間的競爭，又有承租方之間的競爭。在經(jīng)濟高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰”。據(jù)我們調(diào)查，廣西防城港市港口區(qū) 1992 年就是這一情況，致使一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米高達 3000－ 4000 元。在經(jīng)濟出現(xiàn)衰退時，房地產(chǎn)市場蕭條，已建成的房地產(chǎn)大量空置待租，需求方則處于有利地位，競爭主 要是出租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的”。由于房租的主要部分是地租，而地租又來支付，所以出租方降低房租的余地很大。1994 年，廣西防城港市港日區(qū)就出現(xiàn)了這種情況，到 1995 年更加明顯。 1995 年商業(yè)鋪面的“關門率”高達 40％，賓館飯店的“空房率”高達 60％ ，一級地段商業(yè)鋪面的年租金每平方米只有 1000－ 15 元，與 1992 年相比，每平方米下降了 2021－ 2500 元。 房租的形成不受政府影響 據(jù)我們對廣西和湖北部分縣市的調(diào)查，政府對房屋租賃缺乏有效的管理，工商、稅務部門的管理只是出于征稅。收費的目的。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。為了減少征稅收費成本，工商、稅務部門則普遍采取定稅定費制。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的形成根本不受政府的影響。 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管 理法》規(guī)定， 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 ， 國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認定制度 。根據(jù)國家的法律、法規(guī)，房地產(chǎn)估價可分為兩種類型：①政策性估價；②市場性估價。不論是政策性估價還是市場性估價，均應委托有房地產(chǎn)估價資質(zhì)證書的專業(yè)估價機構進行估價。專業(yè)估價機構接受委托后，將按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，進行 獨立、客觀、公正 地估價。 估價管理是指房地產(chǎn)估價行業(yè)行政主管部門依照法律法規(guī)和有關規(guī)范性文件，對房地產(chǎn)估價活動進行的管理。 1995 年八屆人大常委會通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定 國家實行房地產(chǎn)價 格評估制度 和 國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認定制度 ，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。本市房地產(chǎn)估價行政主管部門是上海市房屋土地資源管理局。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機構及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管理和技術規(guī)范規(guī)程管理二個方面。 （ 1）房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)管理 國家對房地產(chǎn)估價機構實行資質(zhì)審批和年檢制度。目前，上海市房地產(chǎn)估價機構實行 A、 B、 C 三級等級制度。 主要管理規(guī)定有： 《土地估價機構管理暫行規(guī)定》（ [1993]國土 [籍 ]字第 29 號） 《關于嚴格按土地 評估機構資質(zhì)等級加強評估業(yè)務管理的通知》（國土資發(fā) [1999]113 號） 《關于房地產(chǎn)價格評估機構資質(zhì)等級管理的若干規(guī)定》（建房 [1997]12號） 《關于房地產(chǎn)價格評估機構備案和管理的通知》（滬房地交 [1995]317號） 《關于 B 級房地產(chǎn)價格評估機構從業(yè)范圍的補充通知》（滬房地交 [1996]648 號） 《關于房地產(chǎn)價格必須評估的范圍及政府指定評估的規(guī)定的通知》（滬房地交 [1996]1017 號） （ 2）房地產(chǎn)估價專業(yè)人員資格管理 國家主要通過實行執(zhí)業(yè)資格管理制 度對房地產(chǎn)估價人員進行管理。目前從事房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)資格有注冊房地產(chǎn)估價師、土地估價師和房地產(chǎn)估價員。 有關管理規(guī)定主要有： 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（建房 [1995]147號） 《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》（建房 [1995]247號） 《土地估價師資格考試暫行規(guī)定》（ [1993]國土 [籍 ]字第28 號） 房地產(chǎn)估價技術規(guī)范、規(guī)程是進行房地產(chǎn)價格評估的技術標準和準則，凡是在中華人民共和國境內(nèi)從事房地產(chǎn)估價都必須遵循這些標準和準則。 房地產(chǎn)估價的技術規(guī) 范、規(guī)程主要有： （ 1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱 規(guī)范 ） 規(guī)范 由國家質(zhì)量技術監(jiān)督局和國家建設部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國國家標準。 規(guī)范 規(guī)定了房地產(chǎn)估價的原則、程序、結果和估價報告以及房地產(chǎn)估價人員、機構的職業(yè)道德的標準。 規(guī)范 制定的目的是： 規(guī)范房地產(chǎn)估價行為； 統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的程序和方法； 促使房地產(chǎn)估價結果客觀、公正、合理。 （ 2）《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（試行）》（簡稱 規(guī)程 ） 規(guī)程 由原國家土地管理局（現(xiàn)國家國土資源部）批準，是中華人民共和國行業(yè)標準。 規(guī)程 規(guī)定了土地估價的目的、運用范圍、技術途徑、估價成果等內(nèi)容。 規(guī)程 著重于基準地價、宗地地價評估的各種方法、公式、參數(shù)。 房地產(chǎn)估價，全稱為房地產(chǎn)價格評估。臺灣稱其為 不動產(chǎn)估價 ；香港稱其為 物業(yè)估價 ，都是一個意思；房地產(chǎn)估價，是指專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的一種活動。 估價目的 ，是指估價結果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn) 的價格。房地產(chǎn)估價目的具體可以分為土地使用權出讓、作價入股、房地產(chǎn)轉讓、租賃、抵押、保險、納稅、征地和房屋拆遷補償、房地產(chǎn)分割合并、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)拍賣、投資決策及企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（如企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、合并兼并等）；估價結果的價格類型也可分為土地出讓底價、入股價格、買賣價格、租賃價格、抵押價格、投保價格、課稅價格、征用價格和投資價格等等。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結果。因為估價目的的不同，相應的估價原則、因素和采用的估價方法就有可能不同。 估價原則，是指估價 人員在房地產(chǎn)估價的反復實踐和理論探索中基于對