【正文】 納的費用。 ? (8) 照明工程費：項目內路燈照明設施的支出。 ? (3)裝修工程費。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，應先在“開發(fā)成本 配套設施開發(fā)成本”賬戶進行歸集，并于開發(fā)完成后再按一定標準分配計入有關核算對象的開發(fā)成本。 ? 一般情況下，開發(fā)間接費包括以下內容： ? （ 1）工資。 ? （ 9）資本化利息支出。 ? 對于借款所發(fā)生的輔助費用，也不能一概而論，而是需要根據(jù)所借款項的性質而區(qū)別對待： ? ①專門借款發(fā)生的輔助費用，在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之前發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額予以資本化，計入符合資本化條件的資產(chǎn)的成本； ? ②在所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后發(fā)生的，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益； ? ③一般借款發(fā)生的輔助費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所發(fā)生的借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 ? 表 61 開發(fā)間接費分配表 ? 2020年 12月 單位：萬元 在建項目 累計投資額 應分配的開發(fā)間接費 A住宅項目 2020萬元 20萬元 B土地開發(fā)項目 1000萬元 10萬元 C寫字樓項目 7000萬元 70萬元 合計 10000萬元 100萬元 ? 根據(jù)表 61，即可將開發(fā)間接費分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目，作如下會計分錄： ? 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 A住宅項目 開發(fā) 間接費 202000 ? 開發(fā)成本 土地開發(fā)成本 B住宅項目 開發(fā)間接費 100000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 C寫字樓項目 開發(fā)間接費 700000 ? 貸：開發(fā)間接費 1000000 第四節(jié) 工程款支付的核算、工程合 同結算與項目結算 ? 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，對項目的開發(fā)建設一般通過發(fā)包方式進行，即通過工程公開招標或邀請施工企業(yè)議標，將工程發(fā)包給施工企業(yè)，根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。 ? [例 64]2020年 3月 15日丙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與丁建筑施工企業(yè)就丙企業(yè)開發(fā)的 D花園洋房項目簽訂了主體建筑承包合同，合同總額為 1000萬元， 3月 18日丙企業(yè)按照合同規(guī)定在開工前預付了材料款 50萬元，則丙企業(yè)應在支付時，作如下會計分錄： ? 借：預付賬款 丁企業(yè) 500000 ? 貸：銀行存款 500000 ? 6月 30日，丙企業(yè)根據(jù)丁企業(yè)完成的工程量，應支付 200萬元的進度款，鑒于原已支付了 50萬元的預付款，丙企業(yè)實際支付給丁企業(yè) 150萬元。 ? 承 [例 64]假定 2020年 10月， D花園洋房項目竣工驗收，經(jīng)過各相關部門對所涉及的單項工程全部進行結算處理后，最終確定了該項目的直接成本，經(jīng)過相應的賬務處理后， D花園洋房項目的開發(fā)成本賬戶明細如下：土地征用及拆遷補償費 500萬元、前期工程費 120萬元、基礎設施費 90萬元、建筑安裝工程費 2500萬元、公共配套設施費 220萬元、開發(fā)間接費 240萬元。丙企業(yè)董事會決定將該項目作為投資性物業(yè)長期持有，并決定采用成本模式計量。 ? 開發(fā)產(chǎn)品的類別，一般應分為商品性土地、自用土地、商品房、自建投資性房地產(chǎn)、公共配套設施、代建工程等。 ? 本賬戶的借方登記發(fā)生的銷售費用；本賬戶的貸方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的數(shù)額；本賬戶應無期末余額。 ? （ 6）無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷。只有正確核算開發(fā)項目的成本費用，才能為企業(yè)控制開發(fā)成本、掌控投資進度等提供客觀依據(jù)，才能有針對性地對成本和費用進行及時的控制。 ? 本賬戶的借方登記企業(yè)發(fā)生的財務費用；本賬戶的貸方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的數(shù)額；結轉后本賬戶應無余額。 ? （ 2）工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費。在編制此表時，應按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項目逐行填列。 ? 一般情況下，企業(yè)需要編制在建開發(fā)產(chǎn)品成本表和已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表。 ? 投資性房地產(chǎn)主要包括： ? ①出租的土地使用權； ? ②長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權； ? ③企業(yè)擁有并已出租的建筑物。 ? 12月 10日，丙企業(yè)向丁企業(yè)支付了 程結算款，并作相應的會計： ? 借：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 D花園洋房項目 建筑安裝工程費 2500000 ? 貸：應付賬款 D花園洋房項目 丁企業(yè) 2500000 ? 借：應付賬款 D花園洋房項目 丁企業(yè) 2155000 ? 貸：其他應收款 代墊水電費 丁企業(yè) 500000 ? 銀行存款 1655000 ? 經(jīng)過上述賬務處理后，丙企業(yè)應付丁企業(yè)工程款余額為 ，為保修金額，待保修期滿后支付。 ? 二是分段結算與支付。雖然開發(fā)間接費的分配方法可自行確定，但并不表明會計人員可以隨意分攤，需要服從于成本分配目的，即客觀公平計算成本、激勵項目開發(fā)部門努力降低成本、供經(jīng)濟決策信息等。 ? （ 1）核算輔助費用時 ? 借：財務費用 1000 ? 貸：銀行存款 1000 ? 借：開發(fā)成本 202000 ? 貸：銀行存款 202000 ? （ 2）核算貸款利息支出時 ? 借：財務費用 2790000 ? 貸：銀行存款 2790000 ? 借：開發(fā)成本 1170000 ? 貸：銀行存款 1170000 ? 對于利息資本化的暫停以及停止也應嚴格按照有關規(guī)定進行，即： ? ①符合資本化條件的資產(chǎn)在購建或者生產(chǎn)過程中發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，應當暫停借款費用的資本化。 （二）資本化利息支出 ? 按照新 《 企業(yè)會計準則 》 規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本化，計入相關資產(chǎn)成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 ? （ 5）勞動保護費。 ? 上述配套設施完工后，一般按以下規(guī)定進行處理： ? ①由開發(fā)企業(yè)投資建設完工后，出售的，按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理；出租的，按建造固定資產(chǎn)進行處理；無償贈與國家有關業(yè)務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。 ? 屬于營利性的，或產(chǎn)權歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本，除開發(fā)企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 ? 項目開發(fā)過程中發(fā)生的基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 ? (4) 供熱工程費：暖氣管道的鋪設費等。 ? (3) 勘測丈量費：水文、地質、文物和地基勘察費、沉降觀測費、日照測試費等。 ? [例 61]甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受市政府委托，對一塊面積為 5萬平方米的湖東危改地塊進行土地儲備整理，并于 2020年 11月份內，共發(fā)生了下列有關土地開發(fā)支出：