【導(dǎo)讀】都或多或少有自己的特點(diǎn)。為了建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，正確歸集和。本，在各個(gè)開發(fā)階段、環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須區(qū)分開發(fā)成本和完。發(fā)生的全部成本費(fèi)用。在核算上一般將開發(fā)成本分為土地征用及拆遷補(bǔ)。費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)六個(gè)部分。確定成本核算對象。按權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝伞１举M(fèi)用在各成本核算對象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積和不可售。則相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。工成本以及適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。一般應(yīng)在開工前確定，一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。相近、由同一施工單位施工或總包的開發(fā)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)可能承擔(dān)若干個(gè)項(xiàng)?！盃I業(yè)費(fèi)用”賬戶用來核算企業(yè)為銷售而。來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評估及決策分析。值應(yīng)估價(jià)入賬，分別沖減有關(guān)成本。指向政府部門交納的大市政。計(jì)、臨時(shí)設(shè)施等。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，

　　

【正文】 轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)； ? ③企業(yè)擁有并已出租的建筑物。 ? 投資性房地產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：該投資性房地產(chǎn)包含的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。 ? 自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，同開發(fā)產(chǎn)品的項(xiàng)目結(jié)算一樣，當(dāng)自建的投資性房地產(chǎn)項(xiàng)目完工并辦理竣工驗(yàn)收、符合交付使用條件后，應(yīng)對整個(gè)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行結(jié)算，對該項(xiàng)目所涉及的所有合同性成本、非合同性成本進(jìn)行逐筆結(jié)轉(zhuǎn)并最終計(jì)算出工程直接成本，并結(jié)轉(zhuǎn)記入“投資性房地產(chǎn)”。 ? [例 67]假定 2020年 10月， E高檔寫字樓項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，經(jīng)過各相關(guān)部門對所涉及的單項(xiàng)工程全部進(jìn)行結(jié)算處理后，最終確定了該項(xiàng)目的直接成本，經(jīng)過相應(yīng)的賬務(wù)處理后， E高檔寫字樓項(xiàng)目的開發(fā)成本賬戶明細(xì)如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)17200萬元、前期工程費(fèi) 5000萬元、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)9000萬元、建筑安裝工程費(fèi) 30000萬元、公共配套設(shè)施費(fèi) 3000萬元、開發(fā)間接費(fèi) 3000萬元。丙企業(yè)董事會(huì)決定將該項(xiàng)目作為投資性物業(yè)長期持有，并決定采用成本模式計(jì)量。次月，丙企業(yè)進(jìn)行了開發(fā)產(chǎn)品的結(jié)轉(zhuǎn)，作如下分錄： ? 借：投資性房地產(chǎn) E寫字樓項(xiàng)目 672020000 ? 貸：開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 172020000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 前期工程費(fèi) 50000000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 90000000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 建筑安裝工程費(fèi) 300000000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 公共配套設(shè)施費(fèi) 30000000 ? 開發(fā)成本 房屋開發(fā)成本 E寫字樓項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi) 30000000 第五節(jié) 代建工程的成本核算 ? 代建工程是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)土地、房屋、配套設(shè)施等工程，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，代建工程應(yīng)符合以下條件： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托承辦并簽訂委托代建合同； ? 不發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，即委托單位擁有自有土地使用權(quán)證書或以自己名義辦理土地征用手續(xù)，還取得了相關(guān)的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)和基建計(jì)劃； ? 受托開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金；建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另向委托建房單位收取代建手續(xù)費(fèi)。 ? 企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地、房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，可通過“開發(fā)成本 代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并根據(jù)代建工程的實(shí)際情況可設(shè)置相關(guān)明細(xì)賬戶，具體的成本核算的賬務(wù)處理與房屋開發(fā)項(xiàng)目基本相同。 第六節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本報(bào)表 ? 在日常的核算過程中，出于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營管理的需要或外部報(bào)表使用者比如投資者、銀行和政府等的要求，需要定期（按季度、半年度或會(huì)計(jì)年度）編制有關(guān)的成本核算報(bào)表，以供有關(guān)報(bào)表使用者了解企業(yè)各類開發(fā)產(chǎn)品的投資進(jìn)度、成本實(shí)際發(fā)生情況和成本的構(gòu)成。 ? 一般情況下，企業(yè)需要編制在建開發(fā)產(chǎn)品成本表和已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表。 一、在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 ? 在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報(bào)表，也可用于反映期末資產(chǎn)負(fù)債表“在建開發(fā)產(chǎn)品”項(xiàng)目的明細(xì)情況，報(bào)表使用者可以通過此表了解企業(yè)期末各項(xiàng)在建開發(fā)產(chǎn)品資金占用情況，分析企業(yè)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本以及各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成情況。 ? 為了反映各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，在建開發(fā)產(chǎn)品成本表應(yīng)采用棋盤式結(jié)構(gòu)，縱向各行反映期末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目；橫向各欄反映期末各類各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。在編制此表時(shí)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目逐行填列。 ? 開發(fā)產(chǎn)品的類別，一般應(yīng)分為商品性土地、自用土地、商品房、自建投資性房地產(chǎn)、公共配套設(shè)施、代建工程等。 一般情況下至少應(yīng)設(shè)置項(xiàng)目開工日期、計(jì)劃開發(fā)面積、計(jì)劃開發(fā)總成本、期初開發(fā)成本、本期發(fā)生開發(fā)成本、期末累計(jì)開發(fā)成本等欄，具體可參照表 62。 項(xiàng)目名稱 開工日期 計(jì)劃 竣工日期 計(jì)劃 開發(fā)面積 計(jì)劃開發(fā) 總成本 期初 開發(fā)成本 本期發(fā)生 開發(fā)成本 期末累計(jì) 開發(fā)成本 一、商品性土地 二、自用土地 三、商品房 四、投資性房地產(chǎn) 五、配套設(shè)施 六、代建工程 表 62 在建開發(fā)產(chǎn)品成本表 年 月 至 年 月 二、已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表 ? 在建開發(fā)產(chǎn)品成本表是反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期末在建開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本的成本報(bào)表，也可用于反映期末資產(chǎn)負(fù)債表“在建開發(fā)產(chǎn)品”項(xiàng)目的明細(xì)情況，報(bào)表使用者可以通過此表了解企業(yè)期末各項(xiàng)在建開發(fā)產(chǎn)品資金占用情況，分析企業(yè)各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本以及各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成情況。 ? 為了反映各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)成本的構(gòu)成，在建開發(fā)產(chǎn)品成本表應(yīng)采用棋盤式結(jié)構(gòu)，縱向各行反映期末尚處于在建過程開發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目；橫向各欄反映期末各類各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本。在編制此表時(shí)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的類別和項(xiàng)目逐行填列。具體可參照表 62。 項(xiàng)目名稱 開工日期 竣工日期 開發(fā)面積 計(jì)劃開發(fā)成本 實(shí)際開發(fā)成本 一、商品性土地 二、自用土地 三、商品房 四、投資性房地產(chǎn) 五、配套設(shè)施 六、代建工程 表 63已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表 年 月 至 年 月 第七節(jié) 期間費(fèi)用的核算和結(jié)轉(zhuǎn) 一、銷售 費(fèi)用 ? “銷售費(fèi)用”賬戶用來核算企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。 ? 本賬戶的借方登記發(fā)生的銷售費(fèi)用；本賬戶的貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的數(shù)額；本賬戶應(yīng)無期末余額。 二、管理費(fèi)用 ? “管理費(fèi)用”賬戶用于核算企業(yè)行政管理部門（行政、財(cái)務(wù)、人事等）為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 ? 本賬戶的借方登記發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用；本賬戶的貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的數(shù)額；結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無余額。 ? （ 1）行政管理部門人員的工資、福利費(fèi)，辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、低值易耗品攤銷等。 ? （ 2）工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。 ? （ 3） 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 ? （ 4）稅金。 ? （ 5）審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。 ? （ 6）無形資產(chǎn)及長期待攤費(fèi)用攤銷。 ? （ 7）壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失。 ? （ 8）排污費(fèi)、綠化費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、電信費(fèi)等。 三、財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? “財(cái)務(wù)費(fèi)用”賬戶用于核算企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中，為進(jìn)行資金籌集等活動(dòng)而發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用，如借款利息（非資本化利息支出部分）、匯兌損益、銀行手續(xù)費(fèi)等。 ? 本賬戶的借方登記企業(yè)發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用；本賬戶的貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”賬戶的數(shù)額；結(jié)轉(zhuǎn)后本賬戶應(yīng)無余額。 ? 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工之前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關(guān)資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)作為資本性支出計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)的成本，有關(guān)資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費(fèi)用，可在發(fā)生當(dāng)期計(jì)入期間費(fèi)用扣除； ? 企業(yè)為對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，可以直接扣除，不需要資本化計(jì)入有關(guān)投資的成本； ? 借款未指明用途的，其借款費(fèi)用應(yīng)按經(jīng)營性活動(dòng)和資本性支出占用資金的比例，合理計(jì)算應(yīng)計(jì)入有關(guān)資產(chǎn)成本的借款費(fèi)用和可直接扣除的借款費(fèi)用。 本章小結(jié) ? 本章主要就房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用的核算進(jìn)行了分析闡述，在介紹成本費(fèi)用核算的特點(diǎn)和成本費(fèi)用核算的一般程序的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、工程合同結(jié)算、代建工程成本和期間費(fèi)用的核算作出了詳細(xì)的論述。只有正確核算開發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用，才能為企業(yè)控制開發(fā)成本、掌控投資進(jìn)度等提供客觀依據(jù)，才能有針對性地對成本和費(fèi)用進(jìn)行及時(shí)的控制。 謝謝！