【正文】 因此對我公司開發(fā)地塊的估價(jià)也均需要委托專業(yè)的有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，委托估價(jià)時需要提供相應(yīng)的詳細(xì)資料，并要求評估機(jī)構(gòu)至少用三種方法進(jìn)行估價(jià)，根據(jù)不同的方法所得出的價(jià)格進(jìn)行綜合加權(quán)取定地塊的 客觀合理價(jià)格 （或價(jià)值） ，以此價(jià)格作為我公司地塊出讓的底價(jià)。 此資料來自 , 大量管理資料 第 30 頁 共 30 頁 根據(jù) 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定， 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格 評估制度 ， 國家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估人員資格認(rèn)定制度 。假設(shè)第 10 區(qū)地塊為一單元的地塊，那么它的總成本 到此已經(jīng)核算出來了。 下面就以我單位開發(fā)計(jì)劃中的第 10 區(qū)地塊分析如下： 此資料來自 , 大量管理資料 第 28 頁 共 30 頁 此資料來自 , 大量管理資料 第 29 頁 共 30 頁 第 10 區(qū)地塊，南側(cè)為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側(cè)為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側(cè)為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側(cè)為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路 和辰塔路穿越。 就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的征地、拆遷及工程費(fèi) 用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設(shè)（含橋梁工程）的費(fèi)用的一半歸屬于該區(qū)域地塊； 財(cái)務(wù)費(fèi)用 及 管理費(fèi)用 則按該區(qū)域地塊前述費(fèi)用按總費(fèi)用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。如果平均分配的話，那也很簡單，土?開發(fā)總成本由征地費(fèi)用、動拆遷費(fèi)用、市政工程基 礎(chǔ) 配套 設(shè)施建設(shè) 費(fèi)用 、財(cái)務(wù)費(fèi)用 及 管理費(fèi)用等 組成，只要算出了總的成本，除以所有可利用地塊的總面積，就能得出各地塊每平方米的成本價(jià)，也因此可以計(jì)算出各地塊的成本了。但是如果從財(cái)務(wù)角度上為了核算成本，去計(jì)算每一塊地塊的成本也無不可。 由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當(dāng)?shù)睦悾涂梢詷?gòu)成地塊的最低出讓價(jià)格了。標(biāo)定（準(zhǔn)）地價(jià)是以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下某一期日的 土地使用權(quán)價(jià)格。 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估宗地價(jià)格時，應(yīng)按當(dāng)?shù)貙鶞?zhǔn)地價(jià)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這一方法此資料來自 , 大量管理資料 第 25 頁 共 30 頁 較適用于土地地塊的估價(jià)，根據(jù)現(xiàn)時的一般建筑成 本和建成后房地產(chǎn)的售價(jià)來確定地塊的價(jià)格。 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)必須考慮資金的時間價(jià)值。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。 第四是 假 設(shè)開發(fā)法 ， 預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 第三是 市場比較法 ， 指將估價(jià)對象與在估價(jià)時點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格進(jìn)行交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素等的修正，以估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 第二是 收益法 ， 指預(yù)計(jì)估價(jià)對 象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價(jià)時點(diǎn)上的現(xiàn)值后累加，以估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運(yùn)用市場比較法的房地產(chǎn)估價(jià)，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)條件，這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響，這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等；個別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。 城市國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格受下列因素影響：按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 由于我公司承擔(dān)著國有土地的代出讓工作，因此在出讓完成后依法要向國家土地管理部門繳納土地使用費(fèi)后，才能取得土地使用證，才能依法獲得土地經(jīng)營權(quán)，這部分需要上繳的費(fèi)用目前已在征地費(fèi)中預(yù)計(jì)列。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資此資料來自 , 大量管理資料 第 22 頁 共 30 頁 的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。土地使用權(quán)出讓金是土地批租時一次性收取的費(fèi)用，即為土地有效年限的使用價(jià)格，所以也可稱之為“地價(jià)”。從征地行為的實(shí)質(zhì)看，它是國家依法采取的強(qiáng)制性手段，其實(shí) 質(zhì)是對原所有人未來收益的補(bǔ)償，是地租資本化的另一種表現(xiàn)，亦即土地取得費(fèi)。 我單位的土地開發(fā)模式是“政府推 動＋市場運(yùn)作”方式進(jìn)行的，對土地的開發(fā)與經(jīng)營是以征用農(nóng)民集體所有的土地方式為主的，因?yàn)榘l(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有，必然要對原所有權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。 （ 6）明確估價(jià)報(bào)告交付的日期，交付估價(jià)報(bào)告的日期一般由委托估價(jià)方提出，也可由委托估價(jià)方和受理估價(jià)方協(xié)商確定，一般估價(jià)報(bào)告的作業(yè)日期為 715個工作日。 （ 5）明確估價(jià)時點(diǎn)，某房地產(chǎn)的估價(jià) 結(jié)果，是表示該房地產(chǎn)在某一個特定時點(diǎn)上的價(jià)格。 （ 4）明確估價(jià)目的，由于同一房地產(chǎn)出于不同的估價(jià)目的，其估價(jià)結(jié)果往往不同。 （ 2）明確估價(jià)對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項(xiàng)權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明此資料來自 , 大量管理資料 第 20 頁 共 30 頁 確。 房地產(chǎn)價(jià)格 的估價(jià)方法 ，目前大致成熟的方法有五種， 成本法 、 收益法 、 市場比較法 、假設(shè)開發(fā)法和 基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù) 修正法 。 一般因素是指影響所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。 區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所處地區(qū)的環(huán)境特點(diǎn)。估價(jià)中一般將價(jià)格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)此資料來自 , 大量管理資料 第 19 頁 共 30 頁 域因素和一般因素三個層次： 個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點(diǎn)或條件。 房地產(chǎn)價(jià)格 的 水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)對象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定，是一種 公平市價(jià) ，是為當(dāng)事人提供的公平可信的價(jià)格參考依據(jù)；它不等于房地產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。在不同的時點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價(jià)格。 估價(jià)時點(diǎn) ，是指估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價(jià)對象房地產(chǎn)的估價(jià)額所指的具 體日期，通常以年、月、日表示。 替代原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價(jià)。 合法原則：指房地產(chǎn)估價(jià)必須符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 估價(jià)原則，是指估價(jià)人員在房地產(chǎn)估價(jià)的反復(fù)實(shí)踐和理論探索中基于對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程客觀規(guī)律的認(rèn)識，總結(jié)出來的一些簡明扼要的在估價(jià)活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問題。需要指出的是，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)的結(jié)果。 估價(jià)目的 ，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價(jià)格。 原理介紹 房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評估。 規(guī)程 規(guī)定了土地估價(jià)的目的、運(yùn)用范圍、技術(shù)途徑、估價(jià)成果等內(nèi)容。 規(guī)范 制定的目的是： 規(guī)