【正文】 競爭，表現(xiàn)為“誰要價低就租誰的”。因此，受政府影響的只是名義租金，實際租金的形成根本不受政府的影響。房地產(chǎn)估價管理制度主要包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)及其從事估價人員的資質(zhì)、資格的管 理和技術(shù)規(guī)范規(guī)程管理二個方面。 規(guī)范 制定的目的是： 規(guī)范房地產(chǎn)估價行為； 統(tǒng)一房地產(chǎn)估價的程序和方法； 促使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理。需要指出的是，不同的估價目的將影響估價的結(jié)果。 估價時點 ，是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期，或者說，是指估價對象房地產(chǎn)的估價額所指的具 體日期，通常以年、月、日表示。估價中一般將價格的影響因素區(qū)分為個別因素、區(qū)此資料來自 , 大量管理資料 第 19 頁 共 30 頁 域因素和一般因素三個層次： 個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件。 （ 2）明確估價對象的權(quán)利狀態(tài)，如完全產(chǎn)權(quán)、已設(shè)定有某種他項權(quán)利的不完全產(chǎn)權(quán)，房屋的部分墻體的歸屬等等都必須明此資料來自 , 大量管理資料 第 20 頁 共 30 頁 確。 我單位的土地開發(fā)模式是“政府推 動＋市場運作”方式進(jìn)行的，對土地的開發(fā)與經(jīng)營是以征用農(nóng)民集體所有的土地方式為主的，因為發(fā)生了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，即由農(nóng)民集體所有轉(zhuǎn)為國家所有，必然要對原所有權(quán)人進(jìn)行補償。 由于我公司承擔(dān)著國有土地的代出讓工作，因此在出讓完成后依法要向國家土地管理部門繳納土地使用費后，才能取得土地使用證，才能依法獲得土地經(jīng)營權(quán)，這部分需要上繳的費用目前已在征地費中預(yù)計列。 第二是 收益法 ， 指預(yù)計估價對 象未來各期的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折算到估價時點上的現(xiàn)值后累加，以估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 運用假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。 由于土地在生地開發(fā)成熟地時，使用權(quán)尚未出讓，折舊也無從談起，因此土地的建造成本加上適當(dāng)?shù)睦悾涂梢詷?gòu)成地塊的最低出讓價格了。 下面就以我單位開發(fā)計劃中的第 10 區(qū)地塊分析如下： 此資料來自 , 大量管理資料 第 28 頁 共 30 頁 此資料來自 , 大量管理資料 第 29 頁 共 30 頁 第 10 區(qū)地塊，南側(cè)為高速公路，沿高速公路擬建一綠化帶，西側(cè)為油墩港，擬建施賢路油墩港橋，北側(cè)為橫涇港，擬建辰塔路橫涇港橋和三新路橫涇港橋，東側(cè)為三新路，區(qū)域內(nèi)有施賢路 和辰塔路穿越。 因此對我公司開發(fā)地塊的估價也均需要委托專業(yè)的有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，委托估價時需要提供相應(yīng)的詳細(xì)資料，并要求評估機(jī)構(gòu)至少用三種方法進(jìn)行估價，根據(jù)不同的方法所得出的價格進(jìn)行綜合加權(quán)取定地塊的 客觀合理價格 （或價值） ，以此價格作為我公司地塊出讓的底價。 就近原則，指的是某一地塊周邊道路內(nèi)側(cè)或河流內(nèi)側(cè)所發(fā)生的征地、拆遷及工程費 用，歸屬于該區(qū)域地塊；周邊道路或河流建設(shè)（含橋梁工程）的費用的一半歸屬于該區(qū)域地塊； 財務(wù)費用 及 管理費用 則按該區(qū)域地塊前述費用按總費用的權(quán)重進(jìn)行分?jǐn)?。?biāo)定（準(zhǔn)）地價是以基準(zhǔn)地價為基礎(chǔ)確定的標(biāo)準(zhǔn)宗地在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的 土地使用權(quán)價格。運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。成本法適用于房地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，難以運用市場比較法的房地產(chǎn)估價，對于既無收益又很少出現(xiàn)買賣的公用建筑也比較適用。前者包括征地、動遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費，是對開發(fā)投資此資料來自 , 大量管理資料 第 22 頁 共 30 頁 的一次性補償，后者為土地資源使用的費用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。 （ 6）明確估價報告交付的日期，交付估價報告的日期一般由委托估價方提出，也可由委托估價方和受理估價方協(xié)商確定，一般估價報告的作業(yè)日期為 715個工作日。 房地產(chǎn)價格 的估價方法 ，目前大致成熟的方法有五種， 成本法 、 收益法 、 市場比較法 、假設(shè)開發(fā)法和 基準(zhǔn)地價 系數(shù) 修正法 。 房地產(chǎn)價格 的 水平，是由眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交叉影響匯聚而成的。 替代原則：指房地產(chǎn)估價必須依據(jù)同一市場上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價格也應(yīng)相近的一般原理進(jìn)行估價。 估價目的 ，是指估價結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評估房地產(chǎn)的價格。 房地產(chǎn)估價的技術(shù)規(guī)范、規(guī)程主要有： （ 1）《房地產(chǎn)估價規(guī)范》（簡稱 規(guī)范 ） 規(guī)范 由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布，是中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)。 1995 年八屆人大常委會通過了《中華人民共和國房地產(chǎn)法》，明確規(guī)定 國家實行房地產(chǎn)價格評估制度 和 國家實行房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)定制度 ，為房地產(chǎn)估價管理提供了重要法律依據(jù)。房屋租賃雙方為了減少稅費支出，往往隱瞞租金。在經(jīng)濟(jì)高速增長時期，房地產(chǎn)市場往往是現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面，供給方處于有利地位，競爭主要是承租方之間的競爭，表現(xiàn)為“誰出價高就租給誰”。顯性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方支付了一級市場地價再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格；隱性房價（租）是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方未支付一級市場地此資料來自 , 大量管理資料 第 12 頁 共 30 頁 價就轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所形成的價格，有人稱之為 “黑市”房價（租）。估價機(jī)構(gòu)為了自身的利益，也只好如此。國有股包括國有土地股，與社會公眾股不一樣，它不能轉(zhuǎn)讓，所以股息和股利是國有土地資產(chǎn)所能獲得的全部收益，可視為城市土地一級市場一種特殊的價格形式。從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，出租制（又稱為年租制）的出現(xiàn)是一種強制性制度變遷，所以推行速度較快。從結(jié)果來看，在三種出讓地價中，拍賣地價是最高的。與協(xié)議出讓相比；招標(biāo)出讓引進(jìn)了競爭機(jī)制，使招標(biāo)人有擇優(yōu)選擇的機(jī)會，使投標(biāo)人各展所能?？傮w上講，協(xié)議地價是出讓方和受讓方就特定的城市土地進(jìn)行“一對一”的談判而形成的。此后，一些城市加撫順．廣州也開始對國內(nèi)企業(yè)收取土地使用費。所以，確切地說，這一階段城市土地是“無價使用。此后，城市土地價格已不復(fù)存在。 為了合理利用土地，避免浪費，除進(jìn)一步加強土地使用管理，改土地?zé)o償使用為有償使用外，還要充分體現(xiàn)土地的使用價值（價格），使用地單位和個人從經(jīng)濟(jì)上自我約束。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征用的耕地數(shù)量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。 目前我國土地使用制度是在堅持社會主義公有制的前提下，實行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離， 土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓 ； 國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使 ，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建 造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 1954 年 2 月 24 日，當(dāng)時的政務(wù)院下發(fā)文件，規(guī)定國營企業(yè)、機(jī)關(guān)、部隊和學(xué)校等經(jīng)政府批準(zhǔn)占用土地，不再向政府繳納地租或使用費。在這一階段，新的用地者取得城市