【正文】 工程保險費 （ 20）商業(yè)網點費 （ 21）人防費 （ 22）管理費 （ 23）貸款 利息 （ 24）建設期預留調價指數(shù) 以上三部分應支付的土地開發(fā)費、建筑安裝工程費及其它費用，再加上不可預見費，就構成了開發(fā)區(qū)建設的總成本，是商品房銷售的基礎資料。衛(wèi)生工程、特殊構筑物工程、電氣照明工程、電氣設備及安裝工程、采暖工程、自風工程等單位工程）所需建設費用的文件 （ 2）單項工程綜合概（預）算書 綜合概（預）算書是確定各個單項工程所需建設費用的綜合性文件，它包括單項工程的費用．是根據(jù)各個單位工程概（預）算書匯總而成的。 第三部分：其它費用項目 其它費用項目包括代收的費用和向有關部門繳納的 費用，如質量監(jiān)督費、商業(yè)網點費、城市基礎設施“四源”建設費、電貼費等。 （ 6）根據(jù)綜合概（預）算書和土地開發(fā)概（預）算書及其它費用概（預）算書編制總概（預）算書。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 （ 2）銷售流通間接費房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務管理員的管理費。 （ 1）房產價值補償費（折；田費）房產價值補償費即房屋折；日費，是房屋建造價值的平均損耗。殘值與房屋造價的比率為殘值率。應當根據(jù)準確可靠的原始憑證，分別計入其歸屬的各成本核算對象。由于管理費屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費用，因而，管理費應采用簡便的分配辦法按 分配數(shù)額計人受益的成本核算對象。房屋經祖實行商品化經營后， 經用成本除了上述四項以外，還應包括如下幾項： （ 5）地租（土地使用費）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報酬。考慮到人民群眾低收入的現(xiàn)實，除少數(shù)城市外，上述商品租金構成短期內尚無法實現(xiàn)。具體地講，可歸納為如下三方面。這就是成水分析的管理與控制職能。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設計成本科目進行統(tǒng)計分析。企業(yè)成本分析應由企業(yè)經濟師或管理會計師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進行，其結果專供企業(yè)內部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財務會計觀則的限制與束縛。 3．是實行招標投標的依據(jù) 工程項目實行招標，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質量，縮短建設工期、降低工程造價，提高投資經濟效益。 6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產業(yè)的需要 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 發(fā)展外向型的房地產業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經濟的一個重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設資金的重要來源，以彌補國內開發(fā)建設資金的不足，必將逐步推動我國整個房地產業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經濟的支柱產業(yè)。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點進行準確的價格定位，從而在較短的時間內將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。設計采取什么樣的結構形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關系。 在建設階段首先要做的工作就是先要委托一家實力較強的監(jiān)理公司對工程質量、工期和成本進行控制。這項工作做得好不僅可以使項目正常開展，還可以大大降低融資成本。成本控制也不應只集中于項目部和財務房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 部，而應當充分發(fā)揮公司內部拆遷、質量、技術、安全、經營等各個部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風險，實現(xiàn)企業(yè)效益。 網點： 2020 4000 元 /M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費用： 3%= 四）稅費 營業(yè)稅：（ +800） 3%= 3%= 城市維護建設費： 7%= 教育附加： 3%= 計銷售收入： = 萬元 利潤： = 萬元 所得稅： 33%= 稅后利潤： = 萬元 利潤比率： 。此外，在進行竣工驗收時，開發(fā)商應組織各相關部門對工程進行詳盡細致的檢查，對需要修補的質量缺陷及時修補，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費用。獲取土地使用權后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。開發(fā)商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規(guī)定的時間內完成開發(fā)項目的建筑安裝工程，使項房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 目按時投入使用。 在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即施工圖的設計與審核。對于開發(fā)商來說，如何對房地產開發(fā)項目進行經濟效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？ 首先，定位是關鍵。 5．能促進開發(fā)公司實行經濟核算 房地產開發(fā)預算所確定的開發(fā)工程綜合造價，實際上是開發(fā)建設的總成本，是商品房銷售價格的基礎資料。 2．是合理確定商品房銷售價格的依據(jù) 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 商品房銷售價格是商品房價值的貨幣表現(xiàn)，在房地產市場機制健全、運轉正常情況下商品房銷售價格主要 由土地價格（隱含在房價之中）、房屋建筑安裝工程費、管理費、貸款利息和盈利幾部分構成，其費用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預算來反映的。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計算分析方法，沒有什么特殊的限制。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。 （ 2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平， 是企業(yè)經營追求的目標。因而，成本分析是企業(yè)經濟活動分析的主要內容，任何企業(yè)都應當健全自身的成本分析機制。同樣，由于銀行貸款是以復利計算的，這里也應以復利計息計入成本。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。就其性質而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。一般來講，維修費屬出租房屋經營直接支付的費用。因此，在考慮耐用年限時，不可能很準確，往往只是對同類結構規(guī)定一個時間幅度標準。主要有房產價值補償費。房屋流通費用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。 （ 4）根據(jù)計算的工程量和單位估價表等計算直接費。因此，總概（預）算書一般可分為四部分。 2．房地產開發(fā) 預算文件的組成 房地產開發(fā)預算文件是按先單個后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。 （ 3）計劃利潤 計劃利潤指按照國家規(guī)定的計劃利潤率向建設單位計取的利潤。攤銷和維修費，以及支付給工人自備工具的補貼費； F．檢驗試驗費，指對建筑材料、構件和建筑安裝物進行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設試驗室進行試驗所耗用的材料和化學藥品費用等，以及技術革新和研究試驗費。 （ 5）勘察設計費 勘察設計費指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質土壤、巖性、地質構造、水文條件和各種自然地質現(xiàn)象而進行的測量、測 繪、測試、觀察、調查、勘探、試驗、鑒定、研究和綜合評價等工作發(fā)生的費用和進行開發(fā)工程設計所發(fā)生的費用。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農村居民，安置用房的建設費或購買商品房的費用。它是指為妥善安排被征地單位的生產和群眾生活，收征地單位“土地補償費”和“青苗補償費”之外，支付給被征地單位的安置補助費用。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 二、房地產開發(fā)預算的具體內容 房地產開 發(fā)預算的具體內容，是根據(jù)國家有關的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標準、取費標準，結合開發(fā)的具體任務來確定的。房地產租賃經營中的折舊費、房屋維修費、稅金等屬變動成本；管理費則屬固定成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費就越高 。但定性預測法在很大程度上受制于預測者的主觀判斷，其客觀性 、正確性自然受極大影響。新項目開發(fā)前的成本預測大多是按定額或歷史資料分科目進行估算的。房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 房地產項目開發(fā)成本分析 一、房地產經營成本預測分析 成本預測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)