【正文】 工程保險(xiǎn)費(fèi) （ 20）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi) （ 21）人防費(fèi) （ 22）管理費(fèi) （ 23）貸款 利息 （ 24）建設(shè)期預(yù)留調(diào)價(jià)指數(shù) 以上三部分應(yīng)支付的土地開發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)及其它費(fèi)用，再加上不可預(yù)見費(fèi)，就構(gòu)成了開發(fā)區(qū)建設(shè)的總成本，是商品房銷售的基礎(chǔ)資料。衛(wèi)生工程、特殊構(gòu)筑物工程、電氣照明工程、電氣設(shè)備及安裝工程、采暖工程、自風(fēng)工程等單位工程）所需建設(shè)費(fèi)用的文件 （ 2）單項(xiàng)工程綜合概（預(yù)）算書 綜合概（預(yù)）算書是確定各個(gè)單項(xiàng)工程所需建設(shè)費(fèi)用的綜合性文件，它包括單項(xiàng)工程的費(fèi)用．是根據(jù)各個(gè)單位工程概（預(yù)）算書匯總而成的。 第三部分：其它費(fèi)用項(xiàng)目 其它費(fèi)用項(xiàng)目包括代收的費(fèi)用和向有關(guān)部門繳納的 費(fèi)用，如質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施“四源”建設(shè)費(fèi)、電貼費(fèi)等。 （ 6）根據(jù)綜合概（預(yù)）算書和土地開發(fā)概（預(yù)）算書及其它費(fèi)用概（預(yù)）算書編制總概（預(yù)）算書。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （ 2）銷售流通間接費(fèi)房屋售出后，居住區(qū)和大樓的管理員、公共事務(wù)管理員的管理費(fèi)。 （ 1）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)（折；田費(fèi)）房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)即房屋折；日費(fèi)，是房屋建造價(jià)值的平均損耗。殘值與房屋造價(jià)的比率為殘值率。應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)確可靠的原始憑證，分別計(jì)入其歸屬的各成本核算對象。由于管理費(fèi)屬間接成本，即屬于若干成本核算對象所共同發(fā)生的費(fèi)用，因而，管理費(fèi)應(yīng)采用簡便的分配辦法按 分配數(shù)額計(jì)人受益的成本核算對象。房屋經(jīng)祖實(shí)行商品化經(jīng)營后， 經(jīng)用成本除了上述四項(xiàng)以外，還應(yīng)包括如下幾項(xiàng)： （ 5）地租（土地使用費(fèi)）地租即土地使用者向土地所有者提供的土地使用報(bào)酬?？紤]到人民群眾低收入的現(xiàn)實(shí)，除少數(shù)城市外，上述商品租金構(gòu)成短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)。具體地講，可歸納為如下三方面。這就是成水分析的管理與控制職能。成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理與分析的特殊需要自行設(shè)計(jì)成本科目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。企業(yè)成本分析應(yīng)由企業(yè)經(jīng)濟(jì)師或管理會計(jì)師依據(jù)本企業(yè)自身的特殊況要來進(jìn)行，其結(jié)果專供企業(yè)內(nèi)部管理部門使用而不外外公開，因此它不受通行的財(cái)務(wù)會計(jì)觀則的限制與束縛。 3．是實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)的依據(jù) 工程項(xiàng)目實(shí)行招標(biāo)，能打破城鄉(xiāng)、地區(qū)、部門和所有制的界限，開放建筑市場，有利于提高工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期、降低工程造價(jià)，提高投資經(jīng)濟(jì)效益。 6．是利用國（境）外資金，發(fā)展外向型房地產(chǎn)業(yè)的需要 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 發(fā)展外向型的房地產(chǎn)業(yè)，不僅是作為我國發(fā)展外向型經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分，而且作為籌集積累開發(fā)建設(shè)資金的重要來源，以彌補(bǔ)國內(nèi)開發(fā)建設(shè)資金的不足，必將逐步推動我國整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展，使其成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。每一個(gè)開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價(jià)格定位，從而在較短的時(shí)間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降低融資成本。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場競爭中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。 網(wǎng)點(diǎn)： 2020 4000 元 /M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用： 3%= 四）稅費(fèi) 營業(yè)稅：（ +800） 3%= 3%= 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)： 7%= 教育附加： 3%= 計(jì)銷售收入： = 萬元 利潤： = 萬元 所得稅： 33%= 稅后利潤： = 萬元 利潤比率： 。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請貸款。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 目按時(shí)投入使用。 在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因素，即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。對于開發(fā)商來說，如何對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析？怎樣才能作出正確決策呢？ 首先，定位是關(guān)鍵。 5．能促進(jìn)開發(fā)公司實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算所確定的開發(fā)工程綜合造價(jià)，實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)的總成本，是商品房銷售價(jià)格的基礎(chǔ)資料。 2．是合理確定商品房銷售價(jià)格的依據(jù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 商品房銷售價(jià)格是商品房價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，在房地產(chǎn)市場機(jī)制健全、運(yùn)轉(zhuǎn)正常情況下商品房銷售價(jià)格主要 由土地價(jià)格（隱含在房價(jià)之中）、房屋建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和盈利幾部分構(gòu)成，其費(fèi)用數(shù)額大部分是通過編制開發(fā)預(yù)算來反映的。而成本分析可根據(jù)企業(yè)自身管理上的需要，采用多種靈活的計(jì)算分析方法，沒有什么特殊的限制。二者的差別主要表現(xiàn)在如下幾方面。 （ 2）管理與控制職能努力降低成本，提高利潤水平， 是企業(yè)經(jīng)營追求的目標(biāo)。因而，成本分析是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動分析的主要內(nèi)容，任何企業(yè)都應(yīng)當(dāng)健全自身的成本分析機(jī)制。同樣，由于銀行貸款是以復(fù)利計(jì)算的，這里也應(yīng)以復(fù)利計(jì)息計(jì)入成本。由于租金水平較低，我國大部分地區(qū)的住宅部分免征或少征稅金。就其性質(zhì)而言，管理勞動也是房屋租賃流通過程中的一種勞動形式。一般來講，維修費(fèi)屬出租房屋經(jīng)營直接支付的費(fèi)用。因此，在考慮耐用年限時(shí)，不可能很準(zhǔn)確，往往只是對同類結(jié)構(gòu)規(guī)定一個(gè)時(shí)間幅度標(biāo)準(zhǔn)。主要有房產(chǎn)價(jià)值補(bǔ)償費(fèi)。房屋流通費(fèi)用是房屋在市場交換過程中所發(fā)生的勞動消耗的貨幣表現(xiàn)。 （ 4）根據(jù)計(jì)算的工程量和單位估價(jià)表等計(jì)算直接費(fèi)。因此，總概（預(yù)）算書一般可分為四部分。 2．房地產(chǎn)開發(fā) 預(yù)算文件的組成 房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算文件是按先單個(gè)后綜合，光局部后整體，層層匯總編制而成。 （ 3）計(jì)劃利潤 計(jì)劃利潤指按照國家規(guī)定的計(jì)劃利潤率向建設(shè)單位計(jì)取的利潤。攤銷和維修費(fèi)，以及支付給工人自備工具的補(bǔ)貼費(fèi)； F．檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)，指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品費(fèi)用等，以及技術(shù)革新和研究試驗(yàn)費(fèi)。 （ 5）勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 勘察設(shè)計(jì)費(fèi)指為查明新開發(fā)區(qū)的地形、地貌、地質(zhì)土壤、巖性、地質(zhì)構(gòu)造、水文條件和各種自然地質(zhì)現(xiàn)象而進(jìn)行的測量、測 繪、測試、觀察、調(diào)查、勘探、試驗(yàn)、鑒定、研究和綜合評價(jià)等工作發(fā)生的費(fèi)用和進(jìn)行開發(fā)工程設(shè)計(jì)所發(fā)生的費(fèi)用。其中包括： ①拆遷城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民，安置用房的建設(shè)費(fèi)或購買商品房的費(fèi)用。它是指為妥善安排被征地單位的生產(chǎn)和群眾生活，收征地單位“土地補(bǔ)償費(fèi)”和“青苗補(bǔ)償費(fèi)”之外，支付給被征地單位的安置補(bǔ)助費(fèi)用。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 二、房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容 房地產(chǎn)開 發(fā)預(yù)算的具體內(nèi)容，是根據(jù)國家有關(guān)的政策規(guī)定、政府頒發(fā)的定額標(biāo)準(zhǔn)、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合開發(fā)的具體任務(wù)來確定的。房地產(chǎn)租賃經(jīng)營中的折舊費(fèi)、房屋維修費(fèi)、稅金等屬變動成本；管理費(fèi)則屬固定成本。開發(fā)工程量越大，建筑工程費(fèi)就越高 。但定性預(yù)測法在很大程度上受制于預(yù)測者的主觀判斷，其客觀性 、正確性自然受極大影響。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本分析 一、房地產(chǎn)經(jīng)營成本預(yù)測分析 成本預(yù)測是根據(jù)成本的歷史資料，從成本的發(fā)