房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本分析-資料下載頁
2024-11-23 10:32本頁面
【導(dǎo)讀】因素變化情況對(duì)未來成本水平的定量描述和邏輯推理。成本預(yù)測(cè)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)。觀事前控制管理的重要手段。成本預(yù)測(cè)對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策起著決定性作用。從成本預(yù)測(cè)的進(jìn)行時(shí)間上來劃分，可分為先期。一般來說，先期成本預(yù)測(cè)包括兩方面內(nèi)容。售收入估算出項(xiàng)目的收益，為項(xiàng)目決策或項(xiàng)目開發(fā)方案的選擇提供重要依據(jù)。新項(xiàng)目開發(fā)前的成本預(yù)測(cè)大多是按定額或歷史資料分科目進(jìn)行估算的。這種預(yù)測(cè)過程實(shí)際上就是測(cè)算成本指標(biāo)與分析各種因素對(duì)成本的影。響程度的過程，也是擬定成本降低措施，挖掘成本潛力的過程。介紹第二項(xiàng)內(nèi)容，即編制企業(yè)生產(chǎn)財(cái)務(wù)計(jì)劃前的成本水平預(yù)測(cè)。分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)兩類。但定性預(yù)測(cè)法在很大程。度上受制于預(yù)測(cè)者的主觀判斷，其客觀性、正確性自然受極大影響。測(cè)依據(jù)數(shù)據(jù)資料，采用數(shù)學(xué)模型，由數(shù)據(jù)的運(yùn)算結(jié)果對(duì)未來作出估計(jì)。圍內(nèi)不隨工程量變化而變化的。料，采用統(tǒng)計(jì)分析法分離固定成本與變動(dòng)成本。氣通、供熱通、排雨污水通；“一平”是平整土地。
【正文】 具體施工過程中減少變更和由此產(chǎn)生的費(fèi)用。開發(fā)商在工程招標(biāo)時(shí)應(yīng)盡量選擇公開招標(biāo)，同時(shí)應(yīng)注意合同形式的正確選擇，能在合同中 明確的事項(xiàng)一定要記入合同中，以免在工程決策時(shí)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)或突破投資預(yù)算。 建設(shè)階段 前期工作完成后即進(jìn)入建設(shè)階段。開發(fā)商在這一階段的任務(wù)就是要在預(yù)定的投資預(yù)算和規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成開發(fā)項(xiàng)目的建筑安裝工程，使項(xiàng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 目按時(shí)投入使用。作為開發(fā)商，在這一階段控制好投資、營(yíng)運(yùn)、利潤(rùn)、品質(zhì)、成本、開盤、銷售、創(chuàng)新這八個(gè)環(huán)節(jié)，就等于取得了全局的成功。 在建設(shè)階段首先要做的工作就是先要委托一家實(shí)力較強(qiáng)的監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制。同時(shí)派代表進(jìn)駐工地進(jìn)行監(jiān)督，以便對(duì)施工過程中可能發(fā)生的變更和簽證進(jìn)行認(rèn)定。在整個(gè)施 工過程當(dāng)中，要抓好施工調(diào)度，及時(shí)掌握工程進(jìn)度情況，合理安排每一道工序。 另一個(gè)重要工作就是融資。融資工作的好壞直接關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。企業(yè)的自有資金一般用于獲取土地使用權(quán)。獲取土地使用權(quán)后即可用土地作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款。只要所開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益率大于銀行的貸款利率，就可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益，達(dá)到“借雞生蛋”的目的。這項(xiàng)工作做得好不僅可以使項(xiàng)目正常開展，還可以大大降低融資成本。在工程建設(shè)資金投入到一定數(shù)量時(shí)，就可以正式進(jìn)行商品房預(yù)銷售。在這一時(shí)期要搞好經(jīng)營(yíng)策劃，究竟是選擇整體委托還是自銷、是出售還是租 賃都要先做一個(gè)全面的比較。要設(shè)法與消費(fèi)者接近，利用各種宣傳手段對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行有效的引導(dǎo)，最終達(dá)成購(gòu)房意向，實(shí)現(xiàn)銷售目的。 后期階段 在工程建設(shè)后期，主體工程竣工后，就開始轉(zhuǎn)入室外工程施工階段。在室外工程施工時(shí)，要注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設(shè)，避免多次開挖造成過大損失。此外，在進(jìn)行竣工驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，對(duì)需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)修補(bǔ)，以防工程交付使用后再發(fā)生不必要的費(fèi)用。 總之，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制是一個(gè)系統(tǒng)工程，它貫穿于一個(gè)項(xiàng)目的始終 —— 從謀劃運(yùn)作到全部 房屋銷售出去。成本控制也不應(yīng)只集中于項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 部，而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營(yíng)等各個(gè)部門在成本控制中的作用，只有這樣才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，減少消耗、降低成本，真正化解風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。 實(shí)例： 129 畝地，地價(jià)為 10 萬元 /畝，開發(fā)費(fèi)用如下： （一）、土地費(fèi)用： 征地管理費(fèi)： 129 畝 10 萬元 /畝 3%= （二）、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)： 委托拆遷費(fèi)： 241 戶 450 元 /戶 = 拆遷管理費(fèi)： 241 戶 8元 /M2 90M2/戶 = 萬元 搬家補(bǔ)助： 241戶 600元 /戶 = 臨時(shí)安置： 241戶 90M2/戶 6元 /月 18 月 = 無證房補(bǔ)助費(fèi)： 1500M2 500 元 /M2=75萬元 搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)： 241 戶 5000元 /戶 = 舊房評(píng)估費(fèi)： 241 戶 6萬元 /戶 1%= 小計(jì)： （三）、前期手續(xù)費(fèi)： 綜合開發(fā)費(fèi)： 萬 M2 120元 /M2=1236萬元 開發(fā) 管理費(fèi)： 1236 萬元 %= 人防費(fèi)： M2 13= 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)： M2 21 元 /M2= 白蟻防治費(fèi)： 萬 M2 2= 水土保持： M2 2= 物業(yè)管理基金： M2 21/2= 資源綜合利用發(fā)展基金： M2 2= 散裝水泥： M2 = 質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)： 8304 2%= 1 勞保基金： 8304 %= 1 規(guī)劃管理費(fèi)： 萬 M2 元 / M2= 1 消防設(shè)施： M2 元 / M2= 1 招投標(biāo)管理費(fèi)： 8304 (1%0+%0)= 萬元 1 建設(shè)工程合同簽證費(fèi)： 8304 %0= 1 墻體建筑材料節(jié)能費(fèi)： 10 元 /M2=103萬元 小計(jì)： （四）、勘察設(shè)計(jì)及前期工程： 規(guī)劃建設(shè)費(fèi)： 8304 %= 可行性研究： 13000 %=13萬元 勘察測(cè)繪： 8304 %= 設(shè)計(jì)費(fèi)： 8304 %= 三通一平工程： 30 萬元 小計(jì)： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （五）、房屋開發(fā)費(fèi)： 建安工程費(fèi)： ① 住宅： M2 800 元 /M2=7984萬元 ② 網(wǎng)點(diǎn)公建： 4000M2 800 元 /M2=320萬元 小計(jì)： 8304萬元 室外配套： ① 電力工程： a、 高壓輸電：長(zhǎng) 500米，約 10 萬元。 b、 變配電工程： 高壓柜 10 萬元，低壓柜 10 萬元，變壓器 5萬元，安裝 10 萬元。計(jì)： 35 萬元 c、 低壓線工程：長(zhǎng) 500 米，約 5萬元 小計(jì)： 50 萬元 ② 煤制氣： 工程費(fèi)： 1000米 300 元 /米 =30 萬元 ③ 綠化工程： 60 萬元 ④ 污水工程： 1000米 150元 /米 =15 萬元 ⑤ 雨水工程： 1000米 150元 /米 =15 萬元 ⑥ 道路工程： 1000米 7米 150元 /M2=105萬元 ⑦ 自來水工程： a、 增容費(fèi)： 24棟 2萬元 /棟 =48萬元 b、 接頭費(fèi)： 10萬元 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 c、 工程費(fèi)： 1000米 300元 /米 =30 萬元 小計(jì)： 88萬元 室外配套計(jì)： 363 萬元 房屋開發(fā)合計(jì)： 8667萬元 直接開發(fā)費(fèi)合計(jì)： 二）開發(fā)間接費(fèi) （一）、管理費(fèi)： 1%= （二）、銷售費(fèi)用： 1%= （三）、財(cái)務(wù)費(fèi)用： 貸款 1500萬元，利息 150萬元。 其它財(cái)務(wù)費(fèi)用： 150 10%=15萬元 （四）不可預(yù)見費(fèi)： （ +++165） 3%= 開發(fā)間接費(fèi)計(jì)： 總投資： 三）銷售費(fèi)用 拆遷安置： 137戶補(bǔ)償 90 平方米， 104 戶 補(bǔ)償 120平方米。 住宅： 99800104 120137 90=74990 平方米，現(xiàn)按市場(chǎng)價(jià)位房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 2500 元 /平方米計(jì)總銷售額： 74990 2500= 。 網(wǎng)點(diǎn)： 2020 4000 元 /M2=800萬元 銷售管理、策劃代理費(fèi)用： 3%= 四）稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅：（ +800） 3%= 3%= 城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)： 7%= 教育附加： 3%= 計(jì)銷售收入： = 萬元 利潤(rùn)： = 萬元 所得稅： 33%= 稅后利潤(rùn)： = 萬元 利潤(rùn)比率：
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