土地一級開發(fā)項目的成本測算-wenkub.com
2025-01-18 12:55 本頁面
【正文】 在具體項目成本測算時還要具體問題具體分析 ， 在獲得準確 、 詳實的基礎資料的前提下 ， 認真分析研究相關政策 、 法規(guī) 、 文件 ， 結合目前市場行情 ， 使成本測算結果更合理 ， 更貼近操作實際 ， 這才是我們進行測算的最終目的 。 四、土地一級開發(fā)項目成本測算報告的編制 ? 編制流程如下： 基礎數據收集、整理 根據通用模板測算成本 測 算 編 制 說 明 測算依據：原始資料、數據，政策文件 需說明的問題：測算方法、取值、原由 測算分析及結論 匯總編制出測算報告 結 束 語 ? 總之 ， 土地一級開發(fā)成本測算是在培訓教材定義的土地一級開發(fā)范圍 、 工作內容 、 品質目標的基礎上 ， 根據相應的項目土地一級開發(fā)實施方案 ， 對具體項目的成本進行測算 。 → 視不同階段的測算精度以及項目不可預見因素多少的不同，以開發(fā)成本為基數，以一定比例適當計取，通常為 1％～ 5％。 這就需要企業(yè)根據自己項目的土地出讓計劃結合市場需求分別測算 。 → 其測算依企業(yè) （ 或項目 ） 的資本結構和融資能力不同而有不同的融資方案 ， 因此融資渠道 、 金額和期限完全不同 ， 其融資成本應視具體情況分別測算 。 → 2023年 8月 3日 ， 市國土局發(fā)布了 關于印發(fā) 《 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法 》 的通知 京國土市[2023]540號文 ， 其中第十三條規(guī)定：土地儲備機構負責實施土地開發(fā)的 ， 由土地儲備機構負責籌措資金 、 辦理規(guī)劃 、 項目核準 、 征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施 。 （六）工程建設其他費用 6. 其他 → 指其他和工程建設相關但未歸屬前述項目的其他相關費用 ， 按預計發(fā)生的項及相關文件估算。 為此 ， 土地一級開發(fā)主體還要支出一筆管理費和運營費 。 這部分費用在項目建設初期很難估算 。 （六）工程建設其他費用 包括： 1. 工程監(jiān)理費 2. 竣工圖編制費 3. 建設期區(qū)域管理費用 4. 項目竣工后移交管理單位前的維護管理費用 5. 項目后評價費用 6. 其他 （六）工程建設其他費用 1. 工程監(jiān)理費 → 1996年 1月 16日 ， 北京市建委發(fā)布了 《 北京市工程建設監(jiān)理費收費標準實施辦法 》 (京價收1996第 043號 )， 規(guī)定：實行監(jiān)理的工程 ， 監(jiān)理費按工程的總造價百分比計取 ， 用插入法計算。 → 本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內 ， 各二級開發(fā)地塊紅線范圍外的公共區(qū)域的環(huán)境景觀建設費用 。 （三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 包括： 1. 場地平整費用 及為各二級開發(fā)單位提供施工臨時供水 、供電設施 、 臨時道路的鋪設及維護費用 2. 區(qū)域內永久性道路 、 橋梁建設費用 3. 市政管線建設費用 (包括雨水 、 污水 、 中水 、 上水 、 電力 、 天然氣 、 電信 、 熱力等 ) 4. 市政場站建設費用 (包括雨水泵房 、 燃氣調壓站 、 熱力站 、 開閉站 、 區(qū)域中水站 、 區(qū)域管理中央監(jiān)控室及涉及城市安全的公共設施等 ， 其建設費用視規(guī)劃情況而定 ) 5. 配套公共設施建設費用 (區(qū)域內的交通智能化系統(tǒng) 、 公共標識指示系統(tǒng) 、 安防監(jiān)控系統(tǒng) 、 公共衛(wèi)生間 、 垃圾收集轉運站 、 消防站 、 派出所 、 郵局等 ) （三）公共區(qū)域市政基礎設施建設費用 ◆ 本部分費用是指在土地一級開發(fā)區(qū)域內 ， 各二級開發(fā)地塊 紅線范圍外的公共區(qū)域的市政基礎設施建設費用 。 非住宅房屋拆遷補償價 =區(qū)位價格 K1 K2 K3建筑面積 +地上物補償價 （二）征地、拆遷費用 3. 房屋拆遷評估費 → 1997年 12月 1日 ， 北京市物價局發(fā)布了 《 關于房地產中介服務收費的通知 》 京價 (房 )字 [1997]第 398號文 ，對我市房地產中介服務收費的有關規(guī)定進行了修訂， 規(guī)定 “因征用拆遷對房屋進行價格評估的 ， 按補償價款金額的 1～ %向征用拆遷單位收取評估費 。 ◆ 此外 ， 拆遷補償費用還包括搬家補償 、 停產停業(yè)損失、 設備 （ 家電 ） 移裝費補償等 ， 因此需對被拆遷區(qū)域進行詳實的現況調查 、 費用評估 ， 才能最終確定。 → 城市房屋拆遷：根據 2023年 11月 1日 北京市政府令第 87號公布的 《 北京市城市房屋拆遷管理辦法 》 的相關規(guī)定進行拆遷補償費計算 。 征地補償費最低保護標準由市土地行政主管部門以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單位結合被征地農村村民的生活水平 、 農業(yè)產值 、 土地區(qū)位以及本辦法規(guī)定的人員安置費用等綜合因素確定 ， 報市人民政府批準后公布執(zhí)行 。 涉及青苗和其他土地附著物的 ， 還
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