集體土地使用權(quán)地價評估技術(shù)指引-閱讀頁
2025-08-15 06:05本頁面
【正文】 。由于當前集體經(jīng)營性建設(shè)用地開發(fā)過程中的稅費項目各地并無統(tǒng)一標準，應(yīng)遵循合法依規(guī)原則，稅費項目和標準應(yīng)依據(jù)當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定。土地級別、基準地價、修正體系及修正公式等應(yīng)嚴格按照當?shù)卣桨l(fā)布的文件及報告執(zhí)行。（2）不宜采用國有建設(shè)用地公示地價體系直接修正評估集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格。總述宅基地所有權(quán)屬于所在集體經(jīng)濟組織，使用權(quán)屬于合法取得的農(nóng)戶。本指引所稱農(nóng)村宅基地使用權(quán)價格評估主要是指作為宅基地繼續(xù)使用的價格，對于農(nóng)村閑置宅基地通過土地整治等再利用的，應(yīng)按照其整治后的用途與規(guī)劃要求評估其價格。（1）在選擇比較案例時，應(yīng)考慮農(nóng)村宅基地不同交易方式的價格差別，盡量選擇與評估目的相同或相近的交易方式，若存在交易方式不同應(yīng)考慮進行價格修正。不得選擇城鎮(zhèn)商品住宅交易作為比較案例。（3）區(qū)位條件、環(huán)境狀況、公共設(shè)施狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、房屋質(zhì)量、庭院狀況等是影響農(nóng)村宅基地的主要因素，需進行實地考察，并全面、準確描述。收益還原法收益還原法適用于農(nóng)房出租案例較多的區(qū)域。（2）宅基地出租過程有關(guān)稅費的項目和標準依據(jù)當?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定和要求，并結(jié)合實際調(diào)查確定。剩余法適用于集體經(jīng)濟組織內(nèi)有農(nóng)村住房流轉(zhuǎn)市場的地區(qū)。相關(guān)稅費依據(jù)當?shù)剞r(nóng)房建設(shè)的有關(guān)政策規(guī)定確定。成本逼近法適用于農(nóng)村住房或宅基地交易案例較少的地區(qū)。原土地價格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定；是其它用地的，按其它用地的評估方法確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”（通水、通電、通路和場地平整）等費用?！币虼松婕罢丶暗厣戏课莸盅涸u估的，應(yīng)評估宅基地地價及地上房屋價值，地上房屋價值按建筑物重置成新價確定。總述農(nóng)用地使用權(quán)地價評估依據(jù)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（2013 年 11月12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中央委員會第三次全體會議通過）提出的“堅持農(nóng)村土地集體所有權(quán)，依法維護農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)，發(fā)展壯大集體經(jīng)濟?！敝泄仓醒朕k公廳、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》（2014 年 11 月 20 日）提出的“堅持農(nóng)村土地集體所有，實現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)，堅持家庭經(jīng)營的基礎(chǔ)性地位，積極培育新型經(jīng)營主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度”等基本要求，服務(wù)于農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)交易。有條件的地區(qū)，在制訂農(nóng)用地基準地價時，應(yīng)細化到承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)。 通過種植作物核定農(nóng)用地的客觀收益水平的，原則上應(yīng)采用待估農(nóng)用 地所在區(qū)域普遍種植的大宗作物。（2）以承包或租賃方式流轉(zhuǎn)的年度承包費或租金，通過調(diào)查并判斷其收益關(guān)系，是確定總收益的重要依據(jù)。（3）確定年總費用時，鑒于各地土地稅費項目和標準存在差異，應(yīng)按照當?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定計算。風(fēng)險調(diào)整值除考慮自然災(zāi)害對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的風(fēng)險外，還需考慮農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期長、市場供需變化等風(fēng)險。（5）農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)年期不得超過承包期的剩余期限，超過土地承包期剩余年限的，按剩余承包年限計算。原則上要求選取近 3 年內(nèi)所在區(qū)域或相似區(qū)域的流轉(zhuǎn)案例不少于 3 個。（3）應(yīng)盡量選擇與評估對象相近的案例進行比較，評估對象與比較案例實例的單項修正系數(shù)大于20%、綜合修正系數(shù)大于 30%的，應(yīng)重新選擇比較交易
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