【正文】 信貸資金的需求，民間借貸市場就趁機發(fā)展起來，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。(五)合理調整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構，加大農(nóng)地流轉拉動力。與此同時，組織農(nóng)戶進入市場參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉的拉動力。農(nóng)業(yè)股份合作制在克服土地使用的分散性，促進土地集約化經(jīng)營，穩(wěn)定農(nóng)地關系，加速我國農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設方面的作用是顯而易見的。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權入股，允許土地使用權合理流轉，這是農(nóng)村土地使用權改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎上進行。(七)各級國土資源管理部門要加強對農(nóng)用地流轉的監(jiān)管。要堅持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強制農(nóng)戶流轉。農(nóng)村土地使用權流轉一定要保持農(nóng)村土地的農(nóng)業(yè)用途，要杜絕借流轉之機，改變耕地性質的現(xiàn)象，確保農(nóng)村土地的合理流轉。參照國有土地流轉市場管理的法規(guī)和辦法，開展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導集體土地市場健康發(fā)育。第三篇：集體土地使用權流轉合同集體土地使用權流轉合同書村民委員會 有限公司集體土地使用權流轉合同流轉方（甲方）： 受轉方（乙方）： 見證方（丙方）：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等相關法律、法規(guī)。一、各方當事人、住所 甲方：民委員會 授權代表： 住址：乙方：有限公司 住 址： 授權代表： 丙 方： 住 址： 授權代表：二、前提條件鑒于：A、該項土地流轉旨在：開發(fā)建設《xxx》項目；B、該項土地現(xiàn)日第四篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權流轉注意事項注意事項（非建設用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會同意）認可該宗土地為其個人擁有永久承包權的許可。如開荒者未有承包書，如何獲得土地承包書，或者協(xié)助受讓人獲得該宗土地承包書或者使用權證。4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭議的集體所有土地，需要時經(jīng)村委出具證明和公正，承認該宗土地為屯里集體所有土地或開荒人承包地。但只能在有限的土地承包經(jīng)營權范圍和期限內進行土地流轉。6．集體土地流轉須經(jīng)過三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉給非本土地經(jīng)濟合作組織。但作為與城鎮(zhèn)國有土地使用權并存的農(nóng)村集體土地使用權，其在使用制度上如何改革，進入市場流轉，是當前需要從法律上、政策和制度上加以研究、探討的問題。一、現(xiàn)實中農(nóng)村集體土地使用權的流轉已普遍存在近幾年，隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內的農(nóng)村集體建設用地的使用權價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，交易活動越來越頻繁，具體表現(xiàn)在：(1)農(nóng)村集體組織以集體土地使用權作價入股、聯(lián)營的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權人變化；(3)因農(nóng)業(yè)結構調整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權發(fā)生轉移；(4)近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉讓而使得使用權人發(fā)生變動?，F(xiàn)行的土地法律和政策對于農(nóng)村集體土地使用制度特別是集體建設用地使用有較多限制，行政干預也多，但一味的禁止和限制而忽視客觀存在的實際要求，不但難收實效，也對市場經(jīng)濟的發(fā)展不利。二、集體土地使用權“流轉”中存在的問題現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權的權力內容的行使上有明顯的不完全性。在對集體土地建設用地的使用上，《土地管理法》也做了如下規(guī)定：“農(nóng)村集體土地所有的土地使用權，不得出讓、轉讓或出租用于非農(nóng)建設，但是符合土地利用總體規(guī)劃，并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形，致使土地使用權依法轉移的除外。在收益權方面，由于集體土地不能直接參與市場經(jīng)營活動，如房地產(chǎn)開發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟實力難以壯大。高新區(qū)處于城市規(guī)劃區(qū)范圍，其外環(huán)生態(tài)圈以北區(qū)域處于城郊，具有良好的基礎設施和投資環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，是高新區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主要分布區(qū)域，也是集體土地建設用地產(chǎn)生流轉的主要區(qū)域。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內部的產(chǎn)權關系不明晰，村民小組與村民委員會法律關系不明確，權力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。這也是農(nóng)村集體土地建設用地使用權不能合理規(guī)范流轉的重要原因。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎建設新區(qū)，所以對原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。第三、閑置土地處置難。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟發(fā)展受到制約。由于受到市場機制的調節(jié)和政府征地資金的限制，對農(nóng)民的就業(yè)安置以及對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的財產(chǎn)補償難以從根本上解決農(nóng)民失去土地后的經(jīng)濟來源和基本生活保障。在收益分配上，由于沒有完善的制度，村務難以真正公開，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。三、對農(nóng)村集體土地使用權流轉的思考在法律和制度方面進行創(chuàng)新。它體現(xiàn)了國家對土地資源以及土地市場的壟斷。因此，在當前社會主義市場經(jīng)濟條件下，應在法律上重新確立集體土地在各項權力上的內容和賦予更完善權力行使能力，在倡導國家在土地市場占主導地位的同時，將集體土地使用權納入有形的土地市場。科學的界定農(nóng)村集體土地所有權主體，在此基礎上建立嚴謹?shù)慕M織結構和明晰具體的產(chǎn)權形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地“資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化”政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉的前提。壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟實力，對集體土地實行資產(chǎn)化、企業(yè)化，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的總體發(fā)展，有利于緩解因征地拆遷帶來的社會矛盾和社會問題，使農(nóng)民的現(xiàn)實利益和長遠利益有保障。在農(nóng)村集體土地使用權進入有形市場流轉的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國有土地使用權有償使用的模式，即實行所有權與使用權分離，構建農(nóng)村集體土地使用權有償、有限期、可抵押、可流動的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。即政府對農(nóng)村集體土地不再實行“征用”，改為“購買”，對農(nóng)民不再進行人員安置，只轉變戶口。