【正文】 瀏覽次數(shù)：264次我們家的地有20多年沒(méi)種了，媽媽改嫁到了隔壁村子，現(xiàn)在想回原來(lái)的村子把地要回來(lái)，可是原來(lái)的地已經(jīng)讓別人種了。（二）組織編制和實(shí)施全市國(guó)土規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、礦產(chǎn)資源開(kāi)發(fā)利用總體規(guī)劃、地質(zhì)環(huán)境保護(hù)總體規(guī)劃及其他專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃；參與審核城市總體規(guī)劃。（七）編制、實(shí)施全市基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)；測(cè)算擬定各類(lèi)建設(shè)用地的供地地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和出讓地價(jià)，確認(rèn)土地使用權(quán)價(jià)格，擬定征用和收回土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。（十一）做好土地、礦產(chǎn)資源有關(guān)規(guī)費(fèi)征收，安排并監(jiān)督檢查財(cái)政撥給的國(guó)土資源工作經(jīng)費(fèi)及其他資金的使用。使用權(quán)人在使用期內(nèi)可以在規(guī)定范圍捏自由行使對(duì)承包地的使用權(quán)。如果原使用權(quán)人的承包權(quán)沒(méi)有被村委會(huì)收回，那么即使荒廢多年由別人耕種，原使用權(quán)人還是享有使用權(quán)的，可以從后來(lái)耕種人手中要回耕地?！掇r(nóng)村土地承包法》特別強(qiáng)調(diào)了農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)權(quán)，不僅在政治上保護(hù)了農(nóng)民的土地權(quán)益，還給占中國(guó)人口73%的廣大農(nóng)民提供了一個(gè)法律武器。有條件的地方，可按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t進(jìn)行土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，逐步發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。在現(xiàn)階段，我國(guó)土地流轉(zhuǎn)更多的表現(xiàn)為土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。二、建立農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制是市場(chǎng)配置資源的客觀要求改革開(kāi)放以后，我國(guó)農(nóng)村實(shí)行了家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。特別是我國(guó)已經(jīng)加入世界貿(mào)易組織（WTO），現(xiàn)行制度與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)化大生產(chǎn)趨勢(shì)不相適應(yīng)?，F(xiàn)階段，弱化所有權(quán)、強(qiáng)化使用權(quán)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求，在土地問(wèn)題上也是如此。只有建立實(shí)施科學(xué)、合理的農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置與潛在價(jià)值。(三)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)一步優(yōu)化組合。(五)新的土地流轉(zhuǎn)制度具有強(qiáng)大的農(nóng)村政治穩(wěn)定和社會(huì)安定的保障功能。目前，我國(guó)土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)方面的法律、法規(guī)還不健全，尤其在集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較多的“空白”，而這些權(quán)利的流轉(zhuǎn)隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，將變得越來(lái)越頻繁，因此，急需研究和制定這方面的政策，以完善產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)制度的法律體系。現(xiàn)階段要建立農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，可以從以下幾方面著手：研究建立農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制，重點(diǎn)是農(nóng)用地使用權(quán)的價(jià)格機(jī)制。就農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的中介機(jī)制而言，農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要配套的市場(chǎng)中介服務(wù)體系，要建立包括咨詢、評(píng)估、代理、仲裁等機(jī)構(gòu)及其相關(guān)的制度，并做好農(nóng)地保險(xiǎn)等工作。一切土地產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)都必須進(jìn)行土地登記，否則，土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利就無(wú)法得到保證。抓緊地籍管理和土地利用的規(guī)訓(xùn)工作，對(duì)土地利用以及權(quán)屬的變動(dòng)加以監(jiān)督，同時(shí)跟蹤土地?cái)?shù)量和質(zhì)量的動(dòng)態(tài)變化，為土地流轉(zhuǎn)提供準(zhǔn)確信息。但金融機(jī)構(gòu)卻由于種種原因不能滿足農(nóng)民不斷增長(zhǎng)的對(duì)信貸資金的需求，民間借貸市場(chǎng)就趁機(jī)發(fā)展起來(lái)，農(nóng)村的不穩(wěn)定因素也隨之增加。與此同時(shí)，組織農(nóng)戶進(jìn)入市場(chǎng)參與流通，搞活農(nóng)產(chǎn)品的流通，提高土地的產(chǎn)出率，加大農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的拉動(dòng)力。但是，農(nóng)地股份合作制前提是把土地作為一種商品，允許土地使用權(quán)入股，允許土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)，這是農(nóng)村土地使用權(quán)改革的深化，因而必須在穩(wěn)定和完善家庭土地承包制的基礎(chǔ)上進(jìn)行。要堅(jiān)持自愿、有償?shù)脑瓌t，不得以任何理由強(qiáng)制農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。參照國(guó)有土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)管理的法規(guī)和辦法，開(kāi)展執(zhí)法監(jiān)管工作，引導(dǎo)集體土地市場(chǎng)健康發(fā)育。一、各方當(dāng)事人、住所 甲方：民委員會(huì) 授權(quán)代表： 住址：乙方：有限公司 住 址： 授權(quán)代表： 丙 方： 住 址： 授權(quán)代表：二、前提條件鑒于：A、該項(xiàng)土地流轉(zhuǎn)旨在：開(kāi)發(fā)建設(shè)《xxx》項(xiàng)目；B、該項(xiàng)土地現(xiàn)日第四篇：《自編》農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)（非建設(shè)用地），現(xiàn)土地使用者是否可以獲得全體村民（或村民小組委員會(huì)同意）認(rèn)可該宗土地為其個(gè)人擁有永久承包權(quán)的許可。4．該宗土地必須是未受屯與屯、村民之間爭(zhēng)議的集體所有土地，需要時(shí)經(jīng)村委出具證明和公正，承認(rèn)該宗土地為屯里集體所有土地或開(kāi)荒人承包地。6．集體土地流轉(zhuǎn)須經(jīng)過(guò)三分之二以上村民或村民代表簽字同意才能流轉(zhuǎn)給非本土地經(jīng)濟(jì)合作組織。一、現(xiàn)實(shí)中農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已普遍存在近幾年，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越顯現(xiàn)，交易活動(dòng)越來(lái)越頻繁，具體表現(xiàn)在：(1)農(nóng)村集體組織以集體土地使用權(quán)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)的方式興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)；(2)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)間的兼并、合并、重組和股份制改革而發(fā)生使用權(quán)人變化；(3)因農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，致使農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移；(4)近郊農(nóng)民的宅基地以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓而使得使用權(quán)人發(fā)生變動(dòng)。二、集體土地使用權(quán)“流轉(zhuǎn)”中存在的問(wèn)題現(xiàn)行的法律制度在確定農(nóng)村集體土地所有權(quán)的權(quán)力內(nèi)容的行使上有明顯的不完全性。在收益權(quán)方面，由于集體土地不能直接參與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使得農(nóng)村集體組織喪失了這部分土地收益，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力難以壯大。表現(xiàn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，村民小組與村民委員會(huì)法律關(guān)系不明確，權(quán)力主體行使上較模糊；土地與地上建筑物分屬不同的主體，即農(nóng)民集體組織將土地租賃給企業(yè)使用，地面建筑物、構(gòu)筑物由企業(yè)自建或與本村集體組織聯(lián)合修建。由于特殊的歷史原因，即高新區(qū)是在老區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)新區(qū)，所以對(duì)原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地難以從源頭上做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局。第四、城市化步伐加快，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約。在收益分配上，由于沒(méi)有完善的制度，村務(wù)難以真正公開(kāi)，一些村、組干部利用制度缺陷侵占了大多數(shù)農(nóng)民的利益。它體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)土地資源以及土地市場(chǎng)的壟斷?？茖W(xué)的界定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體，在此基礎(chǔ)上建立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕M織結(jié)構(gòu)和明晰具體的產(chǎn)權(quán)形態(tài)、完善的收益分配制度，這是推行農(nóng)村集體土地“資產(chǎn)化、產(chǎn)業(yè)化”政策的前提，是農(nóng)村集體土地有償使用、合理流轉(zhuǎn)的前提。在農(nóng)村集體土地使用權(quán)進(jìn)入有形市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的具體方式上可以借鑒和引用城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)有償使用的模式，即實(shí)行所有權(quán)與使用權(quán)分離，構(gòu)建農(nóng)村集體土地使用權(quán)有償、有限期、可抵押、可流動(dòng)的法律制度和政策制度，并規(guī)范程序。