4農村集體建設用地使用權流轉思考-預覽頁
【正文】 設累計征用土地 11563 平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要19972024 年》實施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標已經捉襟見肘，一些地區(qū)甚至 5 年就用完 10 年指標。 1999 年有關統(tǒng)計表明，全國 2024多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足 10%，超過 90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點低，很多是重復建設。事實證明，活躍的流轉市場無疑對盤活存量農村集體建設用地產生重要促進作用，尤其在經濟較發(fā)達地區(qū)，土地資產價值凸顯，通過流轉市場實現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實性和迫切性。其中，解決好土地問題首當其沖，而土地流轉更是重中之重。雖然因產權制度缺陷還存在侵害農民利益的問題，但總體上讓利于民的政策能夠得到較好的貫徹落實，農民從中獲得的好處是很明顯的。一方面被流轉主體排斥在外，不能有效的掌握市場相關信息，另一方面又必須對流轉行為負責，被動的進行事后管理，因而土地管理者 在農村集體建設用地流轉管理上的權力被無形中縮小，這無疑給土地所有者、土地使用者和土地管理者的流轉博弈創(chuàng)造了空間。例如，土地管理法第四十三條規(guī)定： “ 任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地的除外。其實質是既承認二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎，法律對流轉采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設用地流轉市場的正常發(fā)展。然而，在征地制度尚不完善的情況下，經常發(fā)生政府低價征地高價轉出的現(xiàn)象，集體土地所有者不能或很少的參與土地增值收益分成，產權主體利益和感情都受到較大傷害。按照法律規(guī)定，集體建設用地的獲取必須持有關批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，并按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權限，由縣級以上地方人民政府批準。 。土地利用布局分散和效率低下是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地利用的重要特點，促進集體建設用地向園區(qū)集中，發(fā)揮企業(yè)規(guī)模積聚效應，提高企業(yè)集約用地水平是集體建設用地使用權流轉的重要目標。其中：級差地租又可分為級差地租 Ⅰ 和級差地租 Ⅱ ，前者主要是由土地之間肥沃程度、區(qū)位條件和寧適度的差異形成的地租差額，后者主要是由在同一塊土地上追加投資產生的生產率差別引起的地租差額。即使是農村集體所有者，由于三級所有權主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內集體經濟組織之間的利益分配關系也較含混，上級所有者利用行政權力侵占下級所有者流轉收益的現(xiàn)象時有發(fā)生。供地者的隨意定價和競相壓價等不良的市場行為給國有土地市場形成一定的價格沖擊，事實上，許多用地需求者已經將眼光轉向價格便宜的集體建 第 10 頁 共 13 頁 設用地。 （二）做好產權登記，完善流轉平臺 首先是明確產權主體與內容，土地所有權要盡力下沉，能夠 第 11 頁 共 13 頁 明晰到村民小組的盡量明晰到村民小組。 （三）實行有償使用，合理分配收益 集體建設用地有償使用制度應該循序漸進，分用途、分區(qū)域和分時段逐步推進。有償使用后再次流轉的，符合規(guī)劃條件下，扣除上繳的土地增值收益的余額歸原土 地使用者支配。當然，不排除有的項目仍可采用集體土地轉為國有土地后以出讓的方式取得土地使用權。進入市場流轉的集體建設用地，其所有權屬于農民集體經濟組織，土地行政主管部門應該以土地市場管理者的身份，參與交易的確認、糾紛的調解和非法行為的處罰監(jiān)管等，而不應再以土地所有者的身份干預其合法的交易行為。
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