4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-預(yù)覽頁
【正文】 設(shè)累計征用土地 11563 平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要19972024 年》實施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至 5 年就用完 10 年指標(biāo)。 1999 年有關(guān)統(tǒng)計表明，全國 2024多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足 10%，超過 90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點低，很多是重復(fù)建設(shè)。事實證明，活躍的流轉(zhuǎn)市場無疑對盤活存量農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生重要促進作用，尤其在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)，土地資產(chǎn)價值凸顯，通過流轉(zhuǎn)市場實現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實性和迫切性。其中，解決好土地問題首當(dāng)其沖，而土地流轉(zhuǎn)更是重中之重。雖然因產(chǎn)權(quán)制度缺陷還存在侵害農(nóng)民利益的問題，但總體上讓利于民的政策能夠得到較好的貫徹落實，農(nóng)民從中獲得的好處是很明顯的。一方面被流轉(zhuǎn)主體排斥在外，不能有效的掌握市場相關(guān)信息，另一方面又必須對流轉(zhuǎn)行為負責(zé)，被動的進行事后管理，因而土地管理者 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理上的權(quán)力被無形中縮小，這無疑給土地所有者、土地使用者和土地管理者的流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間。例如，土地管理法第四十三條規(guī)定： “ 任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。其實質(zhì)是既承認二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎(chǔ)，法律對流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的正常發(fā)展。然而，在征地制度尚不完善的情況下，經(jīng)常發(fā)生政府低價征地高價轉(zhuǎn)出的現(xiàn)象，集體土地所有者不能或很少的參與土地增值收益分成，產(chǎn)權(quán)主體利益和感情都受到較大傷害。按照法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的獲取必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，并按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。 。土地利用布局分散和效率低下是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地利用的重要特點，促進集體建設(shè)用地向園區(qū)集中，發(fā)揮企業(yè)規(guī)模積聚效應(yīng)，提高企業(yè)集約用地水平是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)。其中：級差地租又可分為級差地租 Ⅰ 和級差地租 Ⅱ ，前者主要是由土地之間肥沃程度、區(qū)位條件和寧適度的差異形成的地租差額，后者主要是由在同一塊土地上追加投資產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別引起的地租差額。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級所有者利用行政權(quán)力侵占下級所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時有發(fā)生。供地者的隨意定價和競相壓價等不良的市場行為給國有土地市場形成一定的價格沖擊，事實上，許多用地需求者已經(jīng)將眼光轉(zhuǎn)向價格便宜的集體建 第 10 頁 共 13 頁 設(shè)用地。 （二）做好產(chǎn)權(quán)登記，完善流轉(zhuǎn)平臺 首先是明確產(chǎn)權(quán)主體與內(nèi)容，土地所有權(quán)要盡力下沉，能夠 第 11 頁 共 13 頁 明晰到村民小組的盡量明晰到村民小組。 （三）實行有償使用，合理分配收益 集體建設(shè)用地有償使用制度應(yīng)該循序漸進，分用途、分區(qū)域和分時段逐步推進。有償使用后再次流轉(zhuǎn)的，符合規(guī)劃條件下，扣除上繳的土地增值收益的余額歸原土 地使用者支配。當(dāng)然，不排除有的項目仍可采用集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后以出讓的方式取得土地使用權(quán)。進入市場流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地，其所有權(quán)屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，土地行政主管部門應(yīng)該以土地市場管理者的身份，參與交易的確認、糾紛的調(diào)解和非法行為的處罰監(jiān)管等，而不應(yīng)再以土地所有者的身份干預(yù)其合法的交易行為。
范文總結(jié)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1