4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-展示頁(yè)
2024-08-27 03:50本頁(yè)面
【正文】 頁(yè) 共 13 頁(yè) 倍，而農(nóng)民人均純收入是 3587 元，不到城市居民人均可支配收入的 1/3，且城鄉(xiāng)收入差距還呈現(xiàn)明顯拉大趨勢(shì)。通過市場(chǎng)供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動(dòng)，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。 2024 年全國(guó)土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國(guó)村莊建設(shè)用地 億畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地 億畝，按照農(nóng)村人口 75705萬和城鎮(zhèn)人口 54283 萬計(jì)算，人均村莊用地面積為 218 平方米，人均城鎮(zhèn)用地面積 63 平方米，前者是后者的 倍，即使與建設(shè)部人均城 市用地最高標(biāo)準(zhǔn)的下限 120 平方米比較，人均村莊用地也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出。 （二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流 轉(zhuǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié) 眾所周知，由于長(zhǎng)期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。面對(duì)巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐，必然水漲船高。 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因 （一）城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自 1996 年城市化率首次 超過 30%，近 10 年全國(guó)城市化速度明顯加快， 2024年全國(guó)城市化率達(dá)到 %，比 1996年增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，而 19861996 年的全國(guó)城市化率僅增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。資料顯示，XX 省截至 1999 年末， 2 萬多個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村工業(yè)企業(yè)在完成改制和改組過程中，大部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及到集體建設(shè)用地面積 25 萬畝左右；珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過集體建設(shè)用地的 50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過 20%；河南城郊結(jié)合部家電市 場(chǎng)、建材市場(chǎng)和集貿(mào)市場(chǎng)等使用的土地全部是集體土地；湖北典型調(diào)研區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地中參與流轉(zhuǎn)的比例均在 50%以上，部分地區(qū)甚至高達(dá) 80%。文章從城市建設(shè)、土地利用方式轉(zhuǎn)型、農(nóng)民增收與農(nóng)村穩(wěn)定以及流轉(zhuǎn)博弈角度分析了導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，并從法律法規(guī)缺陷、流轉(zhuǎn)管理、收益分配和市場(chǎng)協(xié)調(diào)方面探討了流轉(zhuǎn)的主要問題，最后就規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提出了針對(duì)性的對(duì)策建議。 第 1 頁(yè) 共 13 頁(yè) 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考 摘要。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象大量存在。 關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn) 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論由來已久，盡管就是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的問題理論界一直是各抒己見，爭(zhēng)論不休，但實(shí)踐中農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)大量存在，其數(shù)量和規(guī)模也呈現(xiàn)明顯上升趨勢(shì)。面對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地大量流轉(zhuǎn)的事實(shí)，繼續(xù)討論是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)顯然是不合 第 2 頁(yè) 共 13 頁(yè) 時(shí)宜的，既然流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在，問題的焦點(diǎn)就應(yīng)該是弄清導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，流轉(zhuǎn)中存在著什么問題，以及如何規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。同時(shí)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長(zhǎng)， 2024 年全國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，與 1996 年相比，年均增長(zhǎng) %，且近 4年增長(zhǎng)率一直維持在 10%以上。統(tǒng)計(jì)資料顯示， 2024 年全國(guó)建成區(qū)面積 30406 平方公里，是 1995 年的 倍， 19952024 年間城市建設(shè)累計(jì)征用土地 11563 平方公里，《全國(guó)土地利用規(guī)劃綱要19972024 年》實(shí)施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至 5 年就用完 10 年指標(biāo)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的
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