4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-wenkub.com
2024-08-27 03:50 本頁面
【正文】 要加強(qiáng)法律法規(guī)宣傳，營造依法流轉(zhuǎn)和依法用地的氛圍；要嚴(yán)肅查處私自交易、低價出讓和偷逃稅費的行為；要提高管理水平，通過建立和完善土地市場，完善交易程序，簡化辦事環(huán)節(jié)等，主動參與土地流轉(zhuǎn)。 （五）轉(zhuǎn)變政府職能，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)管理 作為集體建設(shè)用地的管理主體，市（州）、縣（市）土地行政管理部門必須首先做好角色定位。其次，要嚴(yán)格供地政策，認(rèn)真執(zhí)行國家限制和禁止類供地目錄，不符合國家宏觀調(diào)控政策和供地目錄的不允許供地。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等競爭性較強(qiáng)的集體建 第 12 頁 共 13 頁 設(shè)用地，要抓住鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改組、改制的契機(jī)，嚴(yán)格按照市場準(zhǔn)則收取土地有償使用費，對于企業(yè)發(fā)展存在短期經(jīng)濟(jì)困難的，可以借鑒國有土地有償使用制度改革經(jīng)驗，采取招標(biāo)、拍賣和協(xié)商結(jié)合，出讓、出租與入股結(jié)合，一次性付款與分期付款結(jié)合等形式，確保完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地初次流轉(zhuǎn)的有償配置。其次，在權(quán)屬確認(rèn)清楚的基礎(chǔ)上，要做好流轉(zhuǎn)前后的權(quán)屬登記工作，保障流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范有序。隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個市場的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，是未來迫切需要解決的一個問題。然而，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無疑打破了 政府對一級市場的壟斷狀態(tài)，用地單位或個人不再完全受限于政府對一級市場的管控，通過直接與集體或集體建設(shè)用地者協(xié)商等方式同樣可以獲得土地使用權(quán)。但實際調(diào)查表明，除部分試點區(qū)域外，很多集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的收益分配情況較為混亂，所有者、使用者和各級政府之間的利益分配關(guān)系不清。另外，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱含收益的存在還可能刺激集體建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，引起土地粗放經(jīng)營和大量占耕的問題，增加流轉(zhuǎn)后的土地利用管理困難。例如，農(nóng)村集體或集體建設(shè)用地者未經(jīng)批 第 8 頁 共 13 頁 準(zhǔn)直接轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)，流轉(zhuǎn)過程中的隨意定價，嚴(yán)重擾亂了土地市場的正常秩序；再如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)流轉(zhuǎn)涉及主體眾多，多頭供地和各自為陣的問題明顯，使政府調(diào)控土地市場供給規(guī)模的能力大打折扣，市場土地供應(yīng)計劃落實困難。集體建設(shè)用地審批管理的不規(guī)范給土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來諸多隱患，形成管理上的漏洞和產(chǎn)權(quán)上的糾紛等問題。例如，一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)通過破 產(chǎn)或兼并等形式發(fā)生流轉(zhuǎn)，另一方面，更多的則是集體建設(shè)用地所有者或使用者通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等多種形式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，使得土地隱性交易大量存在。土地管理法明確規(guī)定我國實行土地的全民所有制和集體所有制兩種形式，土 地所有權(quán)可分為國有土地和集體土地，但二者享受的待遇卻不相同，依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本不受限制，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻要受到諸多阻撓。 ” 第六十三條規(guī)定： “ 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃 并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度下流轉(zhuǎn)各方利益博弈的必然結(jié)果和大勢所趨。同時，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地長期無償使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民等土地的實際使用者也享有很 第 5 頁 共 13 頁 大程度的土地處分權(quán)，作為利益相關(guān)者，他們在土地流轉(zhuǎn)中自然具有重要的發(fā)言權(quán)。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問題。同時，受各種因素影響，農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多矛盾和隱憂。作為人均土地資源極其匱乏的國家，不可能坐視這種資源的浪費，如何實現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場無疑是最好的選擇。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地
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