4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-wenkub
2024-08-27 03 本頁面
【正文】 供給的新途徑，無疑是緩解土地市場緊張局面的福音，尤其在城郊結(jié)合地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于能夠較好的避免征地糾紛，同時(shí)讓土地流轉(zhuǎn)主體 第 3 頁 共 13 頁 得到更多的實(shí)惠，因而受到各方青睞。同時(shí)，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長， 2024 年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，與 1996 年相比，年均增長 %，且近 4年增長率一直維持在 10%以上。 關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn) 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論由來已久，盡管就是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的問題理論界一直是各抒己見，爭論不休，但實(shí)踐中農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)大量存在，其數(shù)量和規(guī)模也呈現(xiàn)明顯上升趨勢。 第 1 頁 共 13 頁 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考 摘要。資料顯示，XX 省截至 1999 年末， 2 萬多個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村工業(yè)企業(yè)在完成改制和改組過程中，大部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及到集體建設(shè)用地面積 25 萬畝左右；珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過集體建設(shè)用地的 50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過 20%；河南城郊結(jié)合部家電市 場、建材市場和集貿(mào)市場等使用的土地全部是集體土地；湖北典型調(diào)研區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地中參與流轉(zhuǎn)的比例均在 50%以上，部分地區(qū)甚至高達(dá) 80%。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐，必然水漲船高。 （二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流 轉(zhuǎn)市場的調(diào)節(jié) 眾所周知，由于長期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。通過市場供求機(jī)制、價(jià)格機(jī)制和競爭機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動(dòng)，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。如何促進(jìn)農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會(huì)的長治久安，是黨和國家長期關(guān)注的重點(diǎn)。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為 20%，最高的達(dá)到 85%。相反，受到國家政策和法律等硬性約束，土地行政管理部門作為土地管理者，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中常常處于被動(dòng)地位。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題 （一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷 。 ” 上述規(guī)定一方面對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動(dòng)流轉(zhuǎn)合法化。同時(shí)，根據(jù)公共利益需要，通過征地的方式，國家可以將集體土地強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國有。 （二）土地流轉(zhuǎn)的管理工作較為混亂 。事實(shí)上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動(dòng)地位，形成審批管理的漏洞。 。 （三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理 按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對地租和級差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤。要么各級政府對流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有 者繞開政府進(jìn)行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失。由于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體眾多，從而形成多頭供地的局面。 三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策建議 （一）加快法制建設(shè)，提供制度保障 一是要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界定，進(jìn)一步理清三級主體的產(chǎn)權(quán)界區(qū)，規(guī)范農(nóng)民
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