3關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考-wenkub
2024-08-26 13 本頁面
【正文】 轉(zhuǎn)主要采取拍賣方式。集體建設(shè)用地所有者或使用者以土地使用權(quán)作為合辦企業(yè)的條件，從而引致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保，包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。無限年期的建設(shè)用地主要是農(nóng)民的宅基地轉(zhuǎn)讓。這在沿海一帶較普遍，主要是企業(yè)用地。 第 1 頁 共 10 頁 關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考 一、農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的主要形式 除個(gè)別地區(qū)近幾年對(duì)農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)有所規(guī)范外，農(nóng)村，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)一直是自發(fā)地、無序地進(jìn)行，它主要有以下幾種流轉(zhuǎn)形式： 轉(zhuǎn)讓。（ 2）集體土地所有者直接轉(zhuǎn)讓土地或以地合作開發(fā)建設(shè)商品住宅，開發(fā)商分得部分商品房，所占土地的使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，這主要發(fā)生在城鄉(xiāng)結(jié)合部。建設(shè)用地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要有以下情況，一是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)而引致轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地所有權(quán)，如 XX 省 XX 縣區(qū)當(dāng)建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓給本集體以外的企業(yè)或個(gè)人時(shí)，就必須先將建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為（不是征地）國家所有，而后才能實(shí)現(xiàn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；二 第 2 頁 共 10 頁 是村委會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以類似征地方式將小組、村股份合作社或村所有的建設(shè)用地所有權(quán)轉(zhuǎn)為村、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)所有， 這在各地都有，但以 XX 省珠江三角洲較為普遍。這主要存在于民營經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海一帶，由于開辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足，企業(yè)或個(gè)人大多以所取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。這在八十年代后期和九十代前期較常見，由于其經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)使這種形式逐步為出租所取代。 從目前看，集體非農(nóng)建設(shè)用地存在一些問題，主要表現(xiàn)在。因這種土地交易屬非法，又無人管理，故交易混亂自可想見。（ 4）沖擊城鎮(zhèn)國有土地市場(chǎng)。各地在實(shí)際操作中，往往是采取禁止集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的，但為什么禁而不止，且有 “ 公開 ” 之勢(shì)呢。據(jù)調(diào)查，浙江湖州、福建晉江、廣東順德地區(qū)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積中約有 80%左右為集體非農(nóng)建設(shè)用地，這在中小城鎮(zhèn)極為普遍。在城鎮(zhèn)周圍以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)，土地利用的比較利益差距加大。地方政府要在任期內(nèi)出成績，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，辦形象工程，搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，都需要財(cái)力支持，而 “ 以地生財(cái) ” 或默許流轉(zhuǎn)是在國家對(duì) 集體非農(nóng)建設(shè)用地?zé)o明確管理政策下的主要選擇。由于目前的征地補(bǔ)償仍按產(chǎn)值補(bǔ)償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區(qū)一般也只有 3－ 5 萬元左右的征地補(bǔ)償費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)）到村集體手中（個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償較高或接近市價(jià)除外），而真正到農(nóng)民個(gè)人手中的，一般只有一萬元左右， 標(biāo)準(zhǔn)已低于該土地的市場(chǎng)價(jià)格。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動(dòng)。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會(huì)往往采取合法或非法手段將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 第 6 頁 共 10 頁
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