關(guān)于關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探-wenkub
2023-01-20 16:23:55 本頁面
【正文】 現(xiàn)實中集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題靠一味的禁止是無法解決的。從而政府、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部與農(nóng)民間的關(guān)系對立，矛盾尖銳。據(jù)報中國城市化水平1995年為29%，到2000年為35%，而到2010年則為45%左右。如何在確保集體所有權(quán)不變的前提下充分發(fā)揮作為用益物權(quán)的集體建設(shè)用地使用權(quán)之最大效用，使之合理、有序、有償流轉(zhuǎn)之變革已刻不容緩。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第8頁 共8頁關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)之屬性及其有償流轉(zhuǎn)法律問題探析作者佘衛(wèi)剛[內(nèi)容摘要]農(nóng)村集體建設(shè)土地使用權(quán)作為一項重要的用益物權(quán)，隨著中國工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，其外部利益性逐漸顯現(xiàn)。[關(guān)鍵詞] 集體建設(shè)用地使用權(quán)，用益物權(quán)，權(quán)能，有償流轉(zhuǎn)一、社會主義新農(nóng)村建設(shè)中的不和諧因素近年來，“ 三農(nóng)” 問題一直被稱為中國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展問題的重中之重，新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體提出“ 社會主義新農(nóng)村” 建設(shè)?？v觀中國建國以來城市發(fā)展與耕地變化簡史，可以看出，從1957年到1997年間，耕地從112百萬公頃下降到95百萬公頃，年減少近1，000，000萬公頃[1]。（三）農(nóng)地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)趨勢與國家法律規(guī)范嚴(yán)格限制間的矛盾以土地管理法為主的法律體系對農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是嚴(yán)格禁止、限制的，只有極少數(shù)情況例外，但也有嚴(yán)格的限制條件。綜上所述，農(nóng)村土地，尤其是其流轉(zhuǎn)問題，已經(jīng)成為嚴(yán)重影響農(nóng)村發(fā)展的重要問題。從上述法律法規(guī)的規(guī)定可以看出，我國對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是持否定態(tài)度的，但有兩個例外：即土地管理法第63條擔(dān)保法第36條的規(guī)定。那是一種具有土地資產(chǎn)合作化特征的集體經(jīng)濟(jì)組織[3]。集體只是名義上的所有權(quán)而已，真正擁有支配權(quán)的是國家[4]。它是由集體土地所有權(quán)所派生出的一種用益物權(quán)，使所有人以外的權(quán)利主體對土地而為不侵害所有權(quán)的自由的占有、使用及收益等，從而對土地利用以實現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目的的權(quán)利。但實際上農(nóng)村土地使用制度已由國家通過法制的形式統(tǒng)一作出安排，農(nóng)村集體只能執(zhí)行、并不能自主選擇。若不及時引導(dǎo)、規(guī)范將可能對我國國有土地市場造成嚴(yán)重沖擊。如1990年以來，珠、長江三角洲及一些大中城市市郊，農(nóng)民利用政策和法律空間，自建廠房、倉庫和店鋪等用于出租；或者干脆不顧法律的限制，直接進(jìn)行土地非法出租等。綜上所述，集體建設(shè)用地使用權(quán)可否流轉(zhuǎn)已經(jīng)成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約性因素之一，而現(xiàn)行調(diào)整集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之法律法規(guī)，因其自身的滯后性、局限性以及故能適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。[7]”因為農(nóng)村土地制度的構(gòu)建直接關(guān)系農(nóng)民階層的命運，改革不能忽視其愿望與訴求。其實，真正的所有權(quán)主體應(yīng)是農(nóng)村全體村民，而非某個經(jīng)濟(jì)組織，經(jīng)濟(jì)組織只是占有、經(jīng)營與管理而已。實行集體土地所有權(quán)與用益物權(quán)的真正分離，適當(dāng)限制其集體財產(chǎn)權(quán)及經(jīng)濟(jì)權(quán)能，而加強其公共管理與服務(wù)職能。（二）加強城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，合理界定集體建設(shè)用益物權(quán)類型、權(quán)能及具體流轉(zhuǎn)制度在我國農(nóng)村，土地屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民集體才是土地的所有權(quán)主體，而作為集體成員的村民，只享有對土地占有、經(jīng)營、使用的權(quán)利。此處的收益不僅表現(xiàn)為對土地開發(fā)利用之成果直接享有所有權(quán)，還表現(xiàn)為處分某一方面對土地的支配權(quán)，即通過用益物權(quán)之流轉(zhuǎn)增加收益的行為[8]。所以，在未來的立法中應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體建設(shè)用益物權(quán)制度。使土地資源得到合理配置、利用。因為在我國農(nóng)村，宅基地的分配基本上是無償?shù)?，使每個村民都能受益的付利性制度，這必然要求權(quán)利主體權(quán)利取得的身份性。因為事關(guān)農(nóng)村公共利益，對其若許可流轉(zhuǎn)，不僅因投入大、建設(shè)周期長，會造成巨大投資浪費，更會嚴(yán)重影響農(nóng)村的生活、生產(chǎn)。目前，大多數(shù)地方集體建設(shè)用益物權(quán)不是受
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