【正文】 交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或者均不符合其他條件的，掛牌不成交。掛牌方式的，出讓公告中規(guī)定的申請(qǐng)截止時(shí)間，應(yīng)當(dāng)為掛牌出讓結(jié)束日前2天，掛牌時(shí)間不得少于10日。招標(biāo)出讓的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)不少于三人，否則應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。可見，規(guī)劃條件既是法律強(qiáng)制性規(guī)定，又是合同條款，對(duì)出讓人、受讓人、規(guī)劃部門等主體均具有法律約束力。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》更明確規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的，在國(guó)有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分；未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設(shè)用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同組成部分的規(guī)劃條件；規(guī)劃條件未納入國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的，該國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同無效。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓實(shí)行集體決策，市、縣國(guó)土資源管理部門根據(jù)實(shí)際情況，可以成立國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決出讓中的相關(guān)問題，對(duì)不能確定是否符合協(xié)議或招標(biāo)拍賣掛牌出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定，集體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)拍賣掛牌方式的，也應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓。 二、土地出讓方式的確定與意義 建設(shè)用地使用權(quán)出讓分為競(jìng)價(jià)出讓與協(xié)議出讓，根據(jù)《物權(quán)法》137條與《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)），工業(yè)用地和商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地（包括配套的辦公、科研、培訓(xùn)等用地），以及同一宗土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌等方式公開出讓。申請(qǐng)人應(yīng)在公告規(guī)定期限內(nèi)交納出讓公告規(guī)定的保證金，并根據(jù)申請(qǐng)人類型，持相應(yīng)文件向出讓人提出競(jìng)買、競(jìng)投申請(qǐng)。采用競(jìng)價(jià)方式出讓的，招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后，出讓人應(yīng)在10個(gè)工作日內(nèi)將招標(biāo)拍賣掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介公布。出讓人至少應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始日前20日，在土地有形市場(chǎng)或者指定的場(chǎng)所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時(shí)間、地點(diǎn)。出讓方案應(yīng)當(dāng)包括出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、時(shí)間和其他條件等。從廣義上講，取得建設(shè)用地包括項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公司并購(gòu)、合作開發(fā)等方式，其設(shè)立與運(yùn)行規(guī)則詳見本書其他章節(jié)。建設(shè)用地建設(shè)用地使用權(quán)出讓中的問題作者:邢萬兵 一、出讓信息公開與競(jìng)價(jià)申請(qǐng)制度 國(guó)有土地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。公布出讓計(jì)劃。 招標(biāo)拍賣掛牌公告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（1）出讓人的名稱和地址；（2）出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、使用年期、用途、規(guī)劃指標(biāo)要求；（3）投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求以及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的辦法；（4）索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方式；（5）招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等；（6）確定中標(biāo)人、競(jìng)得人的標(biāo)準(zhǔn)和方法；（7）投標(biāo)、競(jìng)買保證金；（8）其他需要公告的事項(xiàng)。公布出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括土地位置、面積、用途、開發(fā)程度、土地級(jí)別、容積率、出讓年限、供地方式、受讓人、成交價(jià)格和成交時(shí)間等內(nèi)容。申請(qǐng)人可以單獨(dú)申請(qǐng)，也可以聯(lián)合申請(qǐng)，聯(lián)合申請(qǐng)的，應(yīng)提交下列文件：（1）聯(lián)合申請(qǐng)各方共同簽署的申請(qǐng)書；（2）聯(lián)合申請(qǐng)各方的有效身份證明文件；（3）聯(lián)合競(jìng)買、競(jìng)投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)的受讓人；（4）申請(qǐng)人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；（5）保證金交納憑證；（6）招標(biāo)拍賣掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）：（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 區(qū)分出讓方式的法律意義在于：經(jīng)營(yíng)性用地與同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者，必須采用競(jìng)價(jià)出讓，否則可因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致出讓合同無效；劃撥土地改變用途與轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《國(guó)有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、規(guī)章確定是收回土地使用權(quán)重新競(jìng)價(jià)出讓，還是采用協(xié)議出讓。據(jù)此，確定規(guī)劃條件與出讓國(guó)有土地之間的關(guān)系為：城鄉(xiāng)規(guī)劃行政部門確定規(guī)劃條件→市、縣人民政府土地管理部門依據(jù)規(guī)劃條件出讓土地→規(guī)劃條件依法寫入出讓合同。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第45條，建設(shè)項(xiàng)目建成后，縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)；未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審，對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人；按照價(jià)高者得的原則確定中標(biāo)人的，可以不成立評(píng)標(biāo)小組，由招標(biāo)主持人根據(jù)開標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人。掛牌截止應(yīng)當(dāng)由掛牌主持人主持確定。 中標(biāo)通知書或者成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人或者競(jìng)得人具有法律效力，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競(jìng)得人放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 投標(biāo)、競(jìng)買保證金是參與競(jìng)價(jià)的門檻，交納保證金獲取競(jìng)價(jià)資格；確定中標(biāo)人、競(jìng)得人后，投標(biāo)、競(jìng)買保證金轉(zhuǎn)作受讓地塊的定金；簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同后，投標(biāo)、競(jìng)買保證金抵作土地出讓價(jià)款。針對(duì)此情形，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》等政策法規(guī)一再發(fā)出禁令，受讓人依照國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部土地出讓價(jià)款后，方可申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未按出讓合同約定繳清