3關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考(編輯修改稿)
2024-08-26 13:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 民建宅使用本集體的土地及農(nóng)村集體公益事業(yè)用地可仍為集體土地外，其余均需使用國(guó) 第 5 頁(yè) 共 10 頁(yè) 有土地。征地是將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地的唯一途徑。由于目前的征地補(bǔ)償仍按產(chǎn)值補(bǔ)償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區(qū)一般也只有 3－ 5 萬(wàn)元左右的征地補(bǔ)償費(fèi)（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)及勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)）到村集體手中（個(gè)別地區(qū)補(bǔ)償較高或接近市價(jià)除外），而真正到農(nóng)民個(gè)人手中的，一般只有一萬(wàn)元左右， 標(biāo)準(zhǔn)已低于該土地的市場(chǎng)價(jià)格。若是鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每畝征地補(bǔ)償費(fèi)只有 50008000 元。對(duì)農(nóng)民和村集體而言，過(guò)低的征地補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)不了土地的轉(zhuǎn)用價(jià)值，因而采取不征而自行轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的方式。同時(shí)，中央和地方政府在征地過(guò)程所收取的各項(xiàng)費(fèi)用又較多較重，主要有耕地占用稅、菜地開(kāi)發(fā)基金、耕地開(kāi)墾費(fèi)、占補(bǔ)平衡費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、土地管理費(fèi)等，這些費(fèi)用遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)集體和農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)土地使用者而言，用地成本較大。出于經(jīng)濟(jì)利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動(dòng)。 鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對(duì) 集體土地產(chǎn)權(quán)限制過(guò)大。長(zhǎng)期的人民公社體制和生產(chǎn)資料平調(diào)方式已使農(nóng)村土地不帶有一星半點(diǎn)的 “ 財(cái)產(chǎn) ” 氣息，而是地道的公共物品。法律上明確規(guī)定集體土地屬農(nóng)民集體所有，全體村民對(duì)集體財(cái)產(chǎn)的使用和處分擁有最終的權(quán)利（見(jiàn)村民自治條例），但實(shí)際上，集體土地已屬 “ 集體經(jīng)濟(jì)組織 ” 所有，村長(zhǎng)、鄉(xiāng)長(zhǎng)擁有土地處分權(quán)。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會(huì)往往采取合法或非法手段將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為 第 6 頁(yè) 共 10 頁(yè) 建設(shè)用地，以各種方式 “ 盤(pán)活 ” 土地，謀取利益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則在發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、辦公益事業(yè)及發(fā)展小城鎮(zhèn)等名義下，動(dòng)用政府權(quán)力，采用補(bǔ)償辦法，將村集體所有土地轉(zhuǎn)為 鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。出于經(jīng)濟(jì)利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也 “ 努力 ” 推動(dòng)這些土地的流轉(zhuǎn)。 三、對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的幾種模式 集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)整體上仍處于無(wú)序或自我約束狀態(tài)，因無(wú)可操作的法律法規(guī)，地方土地管理部門(mén)一般不進(jìn)行直接管理，而只是通過(guò)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、用地審批等手段進(jìn)行間接管理。但也有個(gè)別地區(qū)在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理進(jìn)行有益的探索和嘗試，從調(diào)查情況看，有以下三種模式。 蘇州模式。鑒于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已隨著蘇南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而不可遏止， XX 市國(guó)土局正視問(wèn)題，經(jīng)過(guò)深入的調(diào)查研究 ，依據(jù)當(dāng)前土地利用管理的基本政策方針，于 1996 年 9月正式出臺(tái)了《 XX 市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，開(kāi)始將無(wú)序的集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入正常管理軌道。該《辦法》規(guī)定： “ 對(duì)集體建設(shè)用地（不含農(nóng)民建房宅基地）實(shí)行使用權(quán)有償和有限期流轉(zhuǎn)制度 ” 。其核心內(nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下
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