3關于農村集體非農建設用地流轉的思考(編輯修改稿)
2025-08-26 13:52 本頁面
【文章內容簡介】 民建宅使用本集體的土地及農村集體公益事業(yè)用地可仍為集體土地外，其余均需使用國 第 5 頁 共 10 頁 有土地。征地是將農村集體土地轉為國有土地的唯一途徑。由于目前的征地補償仍按產值補償，一畝耕地在沿海省市的大部分地區(qū)一般也只有 3－ 5 萬元左右的征地補償費（包括土地補償費、青苗補償費及勞動力安置補助費）到村集體手中（個別地區(qū)補償較高或接近市價除外），而真正到農民個人手中的，一般只有一萬元左右， 標準已低于該土地的市場價格。若是鐵路、公路等基礎設施建設，每畝征地補償費只有 50008000 元。對農民和村集體而言，過低的征地補償實現(xiàn)不了土地的轉用價值，因而采取不征而自行轉用流轉的方式。同時，中央和地方政府在征地過程所收取的各項費用又較多較重，主要有耕地占用稅、菜地開發(fā)基金、耕地開墾費、占補平衡費、新增建設用地有償使用費、土地管理費等，這些費用遠遠多于對集體和農民的征地補償費，對土地使用者而言，用地成本較大。出于經濟利益考慮，用地者具有直接使用集體土地的巨大利益沖動。 鄉(xiāng)、村政府行政權利對 集體土地產權限制過大。長期的人民公社體制和生產資料平調方式已使農村土地不帶有一星半點的 “ 財產 ” 氣息，而是地道的公共物品。法律上明確規(guī)定集體土地屬農民集體所有，全體村民對集體財產的使用和處分擁有最終的權利（見村民自治條例），但實際上，集體土地已屬 “ 集體經濟組織 ” 所有，村長、鄉(xiāng)長擁有土地處分權。這樣，出于公正和不公正的目的，村委會往往采取合法或非法手段將農用地轉為 第 6 頁 共 10 頁 建設用地，以各種方式 “ 盤活 ” 土地，謀取利益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則在發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、辦公益事業(yè)及發(fā)展小城鎮(zhèn)等名義下，動用政府權力，采用補償辦法，將村集體所有土地轉為 鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。出于經濟利益目的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也 “ 努力 ” 推動這些土地的流轉。 三、對集體非農建設用地流轉管理的幾種模式 集體非農建設用地流轉整體上仍處于無序或自我約束狀態(tài)，因無可操作的法律法規(guī)，地方土地管理部門一般不進行直接管理，而只是通過農用地轉用、用地審批等手段進行間接管理。但也有個別地區(qū)在對集體非農建設用地流轉的管理進行有益的探索和嘗試，從調查情況看，有以下三種模式。 蘇州模式。鑒于農村非農建設用地流轉已隨著蘇南地區(qū)的經濟發(fā)展而不可遏止， XX 市國土局正視問題，經過深入的調查研究 ，依據當前土地利用管理的基本政策方針，于 1996 年 9月正式出臺了《 XX 市農村集體存量建設用地使用權流轉管理暫行辦法》，開始將無序的集體非農建設用地流轉納入正常管理軌道。該《辦法》規(guī)定： “ 對集體建設用地（不含農民建房宅基地）實行使用權有償和有限期流轉制度 ” 。其核心內容是對依法取得的農村集體非農建設用地使用權可以在不改變集體土地所有權的前提下
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