4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考-文庫吧資料
2024-08-27 03:50本頁面
【正文】 高；要么集體土地所有 者繞開政府進行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失。集體建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租 第 9 頁 共 13 頁 理論，土地所有者應該完全享有絕對地租，而級差地租則應該在所有者、使用者和各級政府之間按照各自對土地的開發(fā)投資比例進行分配。 （三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理 按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對地租和級差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤。但實際上，由于法律的硬性約束，隱性流轉(zhuǎn)大量存在，土地利 用仍然呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的目標難以落實。 。由于對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，大量集體建設(shè)用地使用權(quán)處于自發(fā)無序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門對于流轉(zhuǎn)情況不明，缺乏有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場呈 現(xiàn)混亂局面。事實上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動地位，形成審批管理的漏洞。但實際上，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，受經(jīng)濟利益驅(qū)動，地方政府往往在集體建設(shè)用地安排上 “ 開綠燈 ” ，部 分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意圈地，未批先用和少批多用的現(xiàn)象時有發(fā)生；農(nóng)民作為土地的實際占有者，未經(jīng)批準在宅基地上亂搭亂建，甚至在承包地上興建住宅的現(xiàn)象屢見不鮮。 （二）土地流轉(zhuǎn)的管理工作較為混亂 。在集體產(chǎn)權(quán)得不到公平對待的情形下，集體產(chǎn)權(quán)主體往往會繞開法律法規(guī)限制，自發(fā)的流轉(zhuǎn) 第 7 頁 共 13 頁 土地以獲取土地收益。同時，根據(jù)公共利益需要，通過征地的方式，國家可以將集體土地強制轉(zhuǎn)為國有。 。 ” 上述規(guī)定一方面對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動流轉(zhuǎn)合法化。 ” 第六十二條規(guī)定： “ 農(nóng)村村民只能擁有 第 6 頁 共 13 頁 一處宅基地 …… 農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。 二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題 （一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷 。通過構(gòu)建博弈模型和求解表明，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以顯著提高各方預期收益，轉(zhuǎn)出者能夠獲得豐厚的土地經(jīng)營收益，轉(zhuǎn)入者能夠有效降低用地成本，管理者則能夠變被動為主動，更充分的分享流轉(zhuǎn)帶來的土地增值收益。相反，受到國家政策和法律等硬性約束，土地行政管理部門作為土地管理者，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中常常處于被動地位。 （四）集體土地產(chǎn)權(quán)安排為土地流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間 盡管國家 法律對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出很多限制性條款，但土地既然為集體所有，農(nóng)民集體就掌握著土地的實際處置權(quán)。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為 20%，最高的達到 85%。過去，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須通過征地途徑， “ 低進高出 ” 的特點突出，征地前后土地價格相差甚遠，不可避免的造成農(nóng)民心理失衡，因此產(chǎn)生諸多 征地糾紛，部分甚至演變成暴力沖突，帶來農(nóng)村發(fā)展的不和諧音符。如何促進農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會的長治久安，是黨和國家長期關(guān)注的重點。 （三）農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開辟土 地流轉(zhuǎn)新途徑 據(jù)統(tǒng)計， 2024 年全國鄉(xiāng)村人口 億，是城市人口的 第 4
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