農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-文庫吧資料
2025-06-28 13:52本頁面
【正文】 將私下交易的暗流變?yōu)槊髑ㄟ^規(guī)范有序的程序讓不合法的流轉(zhuǎn)變?yōu)楹戏鬓D(zhuǎn)。政府雖然進行多次專項整頓和治理，但土地私下交易活動仍屢禁不止。安徽蕪湖——鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府推動型 1999年底，安徽省蕪湖市被國土資源部確定為全國農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的試點市。2008年1至9月，省國土部門受理的信訪量比2007年同期下降了30%以上，其中主要原因之一就是實行了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，減少了征地數(shù)量。順德集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度的實施對于保障農(nóng)民利益、增加農(nóng)民收入、保護集體土地使用者合法權(quán)益、完善土地管理制度等都發(fā)揮了十分積極的作用。他們參照國有建設(shè)用地市場流轉(zhuǎn)的有關(guān)制度，明確了集體非農(nóng)建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)界定、流轉(zhuǎn)范圍、流轉(zhuǎn)方式、流轉(zhuǎn)收益金的收取標準、流轉(zhuǎn)程序、流轉(zhuǎn)年限等。有時集體經(jīng)濟組織自身經(jīng)營不善，債權(quán)人申請法院查封掛靠在集體經(jīng)濟組織名下的民營企業(yè)房產(chǎn)和資金，或民營企業(yè)自身經(jīng)營不善，債權(quán)人申請法院查封集體經(jīng)濟組織的其他物業(yè)和資金，這對社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展造成了重大隱患。民營企業(yè)推動了順德社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，但也暴露出了一系列問題。在順德，民營企業(yè)創(chuàng)造的 GDP 占到 60％以上，其中 50%以上的民營企業(yè)生產(chǎn)使用的就是集體建設(shè)用地。該區(qū)勒流鎮(zhèn)江義村從 1992 年開始，全村有 4000 多人，有 4000 多畝地，他們把農(nóng)地分包改為投包，并且對宅基地進行了固化，創(chuàng)辦的企業(yè)大多是本地的民營企業(yè)。而順德又是廣東的先行地區(qū)，從2001 年至今，他們已經(jīng)進行了長足的探索。 據(jù)有關(guān)人士推測,目前在各地進行的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的試點及其相應(yīng)制度規(guī)范,極有可能成為未來全國集體土地流轉(zhuǎn)制度的范本。當然也有學者認為這一《辦法》是對我國《土地管理法》的公然挑釁，違反了《立法法》關(guān)于地方性法規(guī)不得同現(xiàn)行的國家法規(guī)相碰撞的規(guī)定。上述規(guī)章，以《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》出臺的意義最為深遠。隨著國家出臺了一系列規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的文件后，全國部分省市也相應(yīng)制定了有針對性的地方政府規(guī)章。 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，原來的國家土地局從 1993 年就開始部署專題調(diào)研，并在廣東、湖南等地進行試點。這些試點工作的重心在于,允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進入市場交易,打破了農(nóng)村土地非經(jīng)政府征為國有不得用于非農(nóng)用途的限制。從這個角度分析，中央文件、特別是國土資源部為落實中共中央有關(guān)文件所制定的政策取得了一定的進展。 作為宏觀法律政策，中央文件不可能具體規(guī)定制度構(gòu)建，而是在方向上進行宏觀指導。（5）、2006 年，國土資源部《關(guān)于堅持依法依規(guī)管理節(jié)約用地支持社會主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)[2006]52 號），明確要求：要穩(wěn)步推進集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點。（3）、2006 年，國務(wù)院《關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31 號)，指出：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。（三）中共中央、國務(wù)院的相關(guān)法規(guī)（1）、2003 年，中共中央國務(wù)院《關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見》（中發(fā)[2003]3 號），明確提出：通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業(yè)進鎮(zhèn)的用地問題，降低企業(yè)搬遷的成本。（3）農(nóng)村村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租住房后不得再申請住宅用地。（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)村土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者和其他單位或個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。（二）《土地管理法》同樣也有“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條款。因為土地使用權(quán)不僅包括國有土地使用權(quán)，當然還包括集體土地使用權(quán)?，F(xiàn)在農(nóng)村發(fā)展同樣面臨瓶頸和機遇，集體土地流轉(zhuǎn)有利于吸納社會各種資金投入到新農(nóng)村建設(shè)中，促進農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村集約化、規(guī)?；⒏咝Щ?jīng)營提供了廣闊的空間，同時也可落實農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)問題。通過房地產(chǎn)抵押貸款、與政府合作的擔保公司擔保，甚至是應(yīng)收帳款質(zhì)押、動產(chǎn)質(zhì)押或信用貸款，極大拓寬了企業(yè)融資的渠道，解決了企業(yè)資金問題，企業(yè)得以迅速發(fā)展。所以農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)與當前農(nóng)村金融體制改革相吻合。集體土地流轉(zhuǎn)意味著土地使用人不再是局限于原來的集體經(jīng)濟組織內(nèi)部人員或單位，而是面向全社會，外部勢力的進入將為農(nóng)村的經(jīng)濟建設(shè)注入大量的資金和活力。通過整合散落各處的宅基地，可以騰挪出大量的存量建設(shè)用地。全國現(xiàn)狀的農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模一般比較小，分布相對分散，尤其是農(nóng)民的宅基地。但是城市的發(fā)展需要大量的建設(shè)用地，其來源一方面是新增加的建設(shè)用地，另一方面是盤活存量的建設(shè)用地。提高土地利用率和資源配置 保護耕地是我
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