農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 國(guó)有土地使用權(quán)的形式向社會(huì)提供建設(shè)用地使用權(quán)存在種種弊端,國(guó)家目前在許多地方開(kāi)始了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的試點(diǎn),該試點(diǎn)在保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)的前提下,允許農(nóng)村集體組織自行出讓建設(shè)用地使用權(quán)。國(guó)土資源部于 1999 年批準(zhǔn)在安徽蕪湖開(kāi)展試點(diǎn)，接著又在江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽(yáng)、福建古田等多個(gè)地方進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。它開(kāi)創(chuàng)了征地制與集體建設(shè)用地直接入市制并存的時(shí)期，被媒體稱之為“新土地革命”。四、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的實(shí)踐試點(diǎn)廣東順德——經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)型 開(kāi)展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，以廣東為先。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)給村民帶來(lái)了豐厚的回報(bào)，全村每年可支配收入平均達(dá)到 1500萬(wàn)元，其中貢獻(xiàn)最大的是民營(yíng)企業(yè)。企業(yè)投入是私有的，但土地使用權(quán)掛靠在集體經(jīng)濟(jì)組織名下，隨著企業(yè)發(fā)展的逐步壯大，一方面企業(yè)自己有明晰產(chǎn)權(quán)的迫切需要，另一方面由于產(chǎn)權(quán)不明晰，處置資產(chǎn)比較困難。其主要內(nèi)容包括：流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須符合相關(guān)規(guī)劃并且權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議；流轉(zhuǎn)須通過(guò)合同約定使用年限，并不得超過(guò)同類國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年限，再流轉(zhuǎn)的年限不得超過(guò)出讓合同約定的剩余年限；流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地使用者不得擅自改變?cè)恋赜猛?；建立農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，由政府定期公布，作為向土地所有者收取流轉(zhuǎn)收益金的依據(jù)；集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可采取招標(biāo)、拍賣(mài)、競(jìng)價(jià)或協(xié)議的方式，流轉(zhuǎn)合同須經(jīng)國(guó)土部門(mén)審查備案后方能生效，等等。廣東省認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),制定了有關(guān)的政策措施,并于2003年6月24日發(fā)出了《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的通知》,該《通知》為該省開(kāi)展流轉(zhuǎn)工作明確了方向,構(gòu)建了基本制度框架,但原則性較強(qiáng),無(wú)法解決流轉(zhuǎn)實(shí)踐中的許多問(wèn)題,而且法律層次較低，為此,從2003年下半年起,廣東省著手進(jìn)行立法工作,于2005年6月23日正式頒布了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》。集體土地非法流轉(zhuǎn)盛行的原因主要有兩個(gè)方面，一是鄉(xiāng)村兩級(jí)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的心情迫切，而當(dāng)時(shí)土地審批手續(xù)復(fù)雜，如果按集體土地先征用，然后層層審批的話，企業(yè)會(huì)錯(cuò)過(guò)發(fā)展機(jī)遇；二是與過(guò)去的征地相比，集體土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民所獲的收益更高，農(nóng)民有積極性。安徽蕪湖試點(diǎn)最大的突破在于，農(nóng)村集體建設(shè)用地可以在不改變土地所有權(quán)人的前提下，以出租、出讓、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，農(nóng)民和集體可以分享到土地流轉(zhuǎn)帶來(lái)的收益。2003 年至 2006 年，15 個(gè)參與流轉(zhuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，引入企業(yè) 600 多家，共安排 萬(wàn)個(gè)農(nóng)民就業(yè)，流轉(zhuǎn)土地達(dá) 82 宗，面積 5857 畝，引進(jìn)資金 億元，收取土地流轉(zhuǎn)收益金 700 多萬(wàn)元。江蘇蘇州——鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制型 蘇州集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)發(fā)始于上世紀(jì)九十年代初，它與蘇州鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展、企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換密切相關(guān)。于是蘇州提出了允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的設(shè)想，于 1996 年出臺(tái)了《蘇州市農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，規(guī)范農(nóng)村集體存量建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)行為。確定流轉(zhuǎn)的基本方式，轉(zhuǎn)讓和年租制，提倡以出租為主，轉(zhuǎn)讓為輔，以防止集體經(jīng)濟(jì)組織的短期行為，利于農(nóng)民的長(zhǎng)期安置。蘇州集體土地流轉(zhuǎn)模式突破了土地征收制度按照農(nóng)地用途給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，在保持集體土地所有權(quán)不變的前提下，讓農(nóng)民分享城市化中的土地增值收益；又處理了歷史遺留問(wèn)題，為大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制辦理了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。轉(zhuǎn)權(quán)讓利流轉(zhuǎn)模式 該種模式認(rèn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)除在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)外，不宜直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，先將集體建設(shè)用地的所有權(quán)轉(zhuǎn)為國(guó)有，并辦理國(guó)有土地出讓或租賃手續(xù)后再進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，政府將收取的土地收益大部分返還集體經(jīng)濟(jì)組織。流轉(zhuǎn)主體只能是國(guó)家和集體經(jīng)濟(jì)組織，而且是單方向的流轉(zhuǎn)，原集體土地使用者被排斥在流轉(zhuǎn)主體之外。如常州的統(tǒng)一征收、統(tǒng)一管理模式，威海的轉(zhuǎn)權(quán)讓利和統(tǒng)一出讓模式以及古田的外部流轉(zhuǎn)模式等，但這種模式不能算作是嚴(yán)格意義上的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。但是這種模式的最大問(wèn)題在于直接與法律中限制集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的條款相碰撞，因此各個(gè)試點(diǎn)地方對(duì)流轉(zhuǎn)的范圍和方式都做了很多限制。保權(quán)保利流轉(zhuǎn)模式 該種模式是保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式的一種延伸，與保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式相比，除了流轉(zhuǎn)收益分配外，其他沒(méi)有明顯區(qū)分，同樣保留了集體土地所有權(quán)，允許集體土地使用權(quán)入市，實(shí)現(xiàn)與國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”。安徽蕪湖是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府推動(dòng)型，江蘇蘇州是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制型，廣東順德則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)型各地在做法上也存在著一些差異,但是都能較好地開(kāi)展集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作,其中的經(jīng)驗(yàn)啟示值得其他城市在開(kāi)展相關(guān)工作時(shí)學(xué)習(xí)和借鑒。同時(shí)也間接證明了對(duì)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)在國(guó)家法律和國(guó)家政策層面是有依
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