農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-文庫吧
2025-06-07 13:52 本頁面
【正文】 有利于吸納社會(huì)各種資金投入到新農(nóng)村建設(shè)中，促進(jìn)農(nóng)村二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)村集約化、規(guī)?；?、高效化經(jīng)營提供了廣闊的空間，同時(shí)也可落實(shí)農(nóng)民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)問題。 三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性的相關(guān)政策國家層面法律政策對(duì)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定（一）《憲法》規(guī)定：任何組織或個(gè)人不得侵占、買賣或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)不僅包括國有土地使用權(quán)，當(dāng)然還包括集體土地使用權(quán)。所以集體土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)和國有土地使用權(quán)一樣具備占有、使用、收益的權(quán)利，可以按出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。（二）《土地管理法》同樣也有“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條款。盡管在條款中對(duì)集體使用權(quán)作了非常明確的限制，但在三種情況下，集體建設(shè)用地使用權(quán)仍然可以發(fā)生轉(zhuǎn)移和流轉(zhuǎn)。（1）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可以使用鄉(xiāng)鎮(zhèn)村土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者和其他單位或個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)。（2）符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移。（3）農(nóng)村村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租住房后不得再申請(qǐng)住宅用地。從這些條文可以看出《土地管理法》并沒有絕對(duì)禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。（三）中共中央、國務(wù)院的相關(guān)法規(guī)（1）、2003 年，中共中央國務(wù)院《關(guān)于做好農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的意見》（中發(fā)[2003]3 號(hào)），明確提出：通過集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、土地置換、分期繳納土地出讓金等形式，合理解決企業(yè)進(jìn)鎮(zhèn)的用地問題，降低企業(yè)搬遷的成本。（2）、2004 年，國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的規(guī)定》（國發(fā)[2004]28 號(hào)），明確：在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)。（3）、2006 年，國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31 號(hào))，指出：農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，必須符合規(guī)劃并嚴(yán)格限定在依法取得的建設(shè)用地范圍內(nèi)。（4）、2007 年，國務(wù)院《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71 號(hào)），要求：嚴(yán)格控制農(nóng)民集體所有集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品房開發(fā)。（5）、2006 年，國土資源部《關(guān)于堅(jiān)持依法依規(guī)管理節(jié)約用地支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的通知》（國土資發(fā)[2006]52 號(hào)），明確要求：要穩(wěn)步推進(jìn)集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。（6）、2009 年，國土資源部《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展持續(xù)增收推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的若干意見》（國土資發(fā)[2009]27 號(hào)），強(qiáng)調(diào)：規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，并將制定出讓、轉(zhuǎn)讓辦法。 作為宏觀法律政策，中央文件不可能具體規(guī)定制度構(gòu)建，而是在方向上進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。集體建設(shè)用地使用權(quán)之物權(quán)法建構(gòu)不僅需要遵循特定的邏輯結(jié)構(gòu)，而且還需要相關(guān)制度的保障。從這個(gè)角度分析，中央文件、特別是國土資源部為落實(shí)中共中央有關(guān)文件所制定的政策取得了一定的進(jìn)展。 地方集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法 由于國家征收農(nóng)民集體土地所有權(quán)而后再以出讓國有土地使用權(quán)的形式向社會(huì)提供建設(shè)用地使用權(quán)存在種種弊端,國家目前在許多地方開始了農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)制度的試點(diǎn),該試點(diǎn)在保留農(nóng)村集體土地所有權(quán)的前提下,允許農(nóng)村集體組織自行出讓建設(shè)用地使用權(quán)。這些試點(diǎn)工作的重心在于,允許農(nóng)村集體建設(shè)用地直接進(jìn)入市場交易,打破了農(nóng)村土地非經(jīng)政府征為國有不得用于非農(nóng)用途的限制。這種做法使農(nóng)民可以直接和農(nóng)村建設(shè)用地使用人進(jìn)行市場交易,突破了國家對(duì)建設(shè)用地一級(jí)市場的壟斷,因此被稱為“農(nóng)地入市”,更有學(xué)者稱為是繼“土地革命”、“人民公社”、“土地家庭承包”之后的中國農(nóng)村“第四次土地革命”。 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，原來的國家土地局從 1993 年就開始部署專題調(diào)研，并在廣東、湖南等地進(jìn)行試點(diǎn)。國土資源部于 1999 年批準(zhǔn)在安徽蕪湖開展試點(diǎn)，接著又在江蘇蘇州、浙江湖州、河南安陽、福建古田等多個(gè)地方進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。隨著國家出臺(tái)了一系列規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的文件后，全國部分省市也相應(yīng)制定了有針對(duì)性的地方政府規(guī)章。如安徽省 2002 年出臺(tái)了《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》、廣東省 2005 年出臺(tái)了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、湖北省 2007 年出臺(tái)了《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》、河北省2008年出臺(tái)了《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法（試行）》、
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