農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性研究-文庫吧在線文庫
【正文】 》（國辦發(fā)[2007]71 號），要求：嚴格控制農(nóng)民集體所有集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)范圍，必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設(shè)用地，并不得用于商品房開發(fā)。這種做法使農(nóng)民可以直接和農(nóng)村建設(shè)用地使用人進行市場交易,突破了國家對建設(shè)用地一級市場的壟斷,因此被稱為“農(nóng)地入市”,更有學(xué)者稱為是繼“土地革命”、“人民公社”、“土地家庭承包”之后的中國農(nóng)村“第四次土地革命”。盡管對其合法性看法不一，但是其改革意義是不容置疑的，從此打破了不經(jīng)過政府征地，集體建設(shè)用地不得合法進入市場流轉(zhuǎn)的現(xiàn)有格局，代之以集體建設(shè)用地的征地制入市與直接入市的并存格局。 由于國家法律法規(guī)的限制，絕大部分民營企業(yè)開始只能掛靠在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織名下使用集體建設(shè)用地。自2003年1月至2008年8月，順德地區(qū)共辦理流轉(zhuǎn)土地1242畝，土地面積達793畝，其中工業(yè)用地占98％以上，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織取得流轉(zhuǎn)收益有 ，政府收取集體土地流轉(zhuǎn)收益金7983萬元，契稅3000萬元。蕪湖市試點實施方案的核心是，流轉(zhuǎn)土地的集體所有權(quán)不發(fā)生變化，在轉(zhuǎn)讓、作價入股、租賃等形式的流轉(zhuǎn)行為到期結(jié)束后，土地仍然是集體所有；土地收益金由縣、鄉(xiāng)、村集體按照 1：4：5 的比例分成。在養(yǎng)老補助方面，年滿 50 歲的女性和 55 歲的男性，每人每年可以得到補助 8001920 元不等。在明晰產(chǎn)權(quán)方面，界定集體土地所有權(quán)者以及產(chǎn)權(quán)代表，明確集體建設(shè)用地使用者。在現(xiàn)實中，土地收益往往成了土地流轉(zhuǎn)的動因和目標。集體經(jīng)濟組織的土地所有權(quán)沒有得到尊重，一定程度上利益受到損害。保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式是在上世紀九十年代末國土資源部推行集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點后，大部分試點地區(qū)采取的流轉(zhuǎn)模式。從三地的流轉(zhuǎn)經(jīng)驗看到,各地在制定集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)時,要以本地的實際情況出發(fā),以保護農(nóng)民合法權(quán)益為根本出發(fā)點,同時兼顧國家和集體的利益。如廣東的流轉(zhuǎn)模式對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益有著明確規(guī)定：“土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財產(chǎn)的統(tǒng)一管理，其中 50%以上的流轉(zhuǎn)收益應(yīng)當(dāng)存入銀行或農(nóng)村信用社專戶，?？钣糜诒炯w經(jīng)濟組織成員的社會保障安排，不得挪作他用”，同時政府不再直接參與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配，而是通過稅收形式對土地流轉(zhuǎn)收益進行調(diào)節(jié)。保權(quán)分利流轉(zhuǎn)模式保留了集體土地所有權(quán)，按照“兩種產(chǎn)權(quán)，同一市場”進行管理，流轉(zhuǎn)范圍可以包括城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)和規(guī)劃區(qū)外，流轉(zhuǎn)的收益在集體、農(nóng)民和政府之間進行分配，這種模式保證了集體建設(shè)土地所有權(quán)性質(zhì)不變，讓集體經(jīng)濟組織成為了流轉(zhuǎn)主體，賦予了集體建設(shè)用地使用權(quán)更多的權(quán)利。 這種模式是按照《土地管理法》的規(guī)定“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的必須依法申請國有土地”，通過征收改變了農(nóng)村集體土地的所有權(quán)；政府將土地出讓的收益讓利給集體經(jīng)濟組織，農(nóng)村分享到了土地流轉(zhuǎn)收益；同時還有利于保護耕地，起到規(guī)范土地市場，加強政府監(jiān)管的目的。實行最低保護價制度。但法律禁止集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，企業(yè)只能通過集體建設(shè)用地的隱形市場交易來獲得。 試點開始在大橋、三里等 5 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，后擴大到了 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。在此之前，這里的集體土地私下交易、非法交易之風(fēng)很盛，非法土地交易達 1200多宗，面積有 1500 多畝。 正是在這種背景下，在廣東省國土部門的支持下，2001年順德獲得國土資源部批準，被列為全國農(nóng)村集體土地管理制度改革試點城市。在批準集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點前，順德已經(jīng)有村鎮(zhèn)開始嘗試農(nóng)地集中經(jīng)營和集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。如安徽省 2002 年出臺了《安徽省集體建設(shè)用地有償使用和使用權(quán)流轉(zhuǎn)試行辦法》、廣東省 2005 年出臺了《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、湖北省 2007 年出臺了《湖北省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法》、河北省2008年出臺了《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理試行辦法（試行）》、重慶市 2008 年出臺了《重慶農(nóng)村土地交易所管理暫行辦法》、上海市 2010 年出臺了《關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點工作的若干意見》等。集體建設(shè)用地使用權(quán)之物權(quán)法建構(gòu)不僅需要遵循特定的邏輯結(jié)構(gòu)，而且還需要相關(guān)制度的保障。從這些條文可以看出《土地管理法》并沒有絕對禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。 三、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可行性的相關(guān)政策國家層面法律政策對農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定（一）《憲法》規(guī)定：任何組織或個人不得侵占、買賣或者其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地；土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。促進農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展 當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的一個重要瓶頸是農(nóng)村金融服務(wù)嚴重滯后，農(nóng)村的發(fā)展需要大量資金。農(nóng)村土地制度的改革方向就是讓農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)起來，只有這樣，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)才能
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