4農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考(已修改)
2025-08-22 03:50 本頁面
【正文】 第 1 頁 共 13 頁 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)思考 摘要。目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象大量存在。文章從城市建設(shè)、土地利用方式轉(zhuǎn)型、農(nóng)民增收與農(nóng)村穩(wěn)定以及流轉(zhuǎn)博弈角度分析了導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，并從法律法規(guī)缺陷、流轉(zhuǎn)管理、收益分配和市場協(xié)調(diào)方面探討了流轉(zhuǎn)的主要問題，最后就規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提出了針對性的對策建議。 關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn) 關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論由來已久，盡管就是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的問題理論界一直是各抒己見，爭論不休，但實踐中農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)大量存在，其數(shù)量和規(guī)模也呈現(xiàn)明顯上升趨勢。資料顯示，XX 省截至 1999 年末， 2 萬多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村工業(yè)企業(yè)在完成改制和改組過程中，大部分已經(jīng)實現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及到集體建設(shè)用地面積 25 萬畝左右；珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實際超過集體建設(shè)用地的 50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過 20%；河南城郊結(jié)合部家電市 場、建材市場和集貿(mào)市場等使用的土地全部是集體土地；湖北典型調(diào)研區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地中參與流轉(zhuǎn)的比例均在 50%以上，部分地區(qū)甚至高達(dá) 80%。面對農(nóng)村集體建設(shè)用地大量流轉(zhuǎn)的事實，繼續(xù)討論是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場顯然是不合 第 2 頁 共 13 頁 時宜的，既然流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)存在，問題的焦點就應(yīng)該是弄清導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，流轉(zhuǎn)中存在著什么問題，以及如何規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，促進市場的良性發(fā)展。 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因 （一）城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自 1996 年城市化率首次 超過 30%，近 10 年全國城市化速度明顯加快， 2024年全國城市化率達(dá)到 %，比 1996年增長 個百分點，而 19861996 年的全國城市化率僅增長 個百分點。同時，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長， 2024 年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為 209407 億元，與 1996 年相比，年均增長 %，且近 4年增長率一直維持在 10%以上。土地要素作為城市經(jīng)濟增長的重要支撐，必然水漲船高。統(tǒng)計資料顯示， 2024 年全國建成區(qū)面積 30406 平方公里，是 1995 年的 倍， 19952024 年間城市建設(shè)累計征用土地 11563 平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要19972024 年》實施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至 5 年就用完 10 年指標(biāo)。面對巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地供給的新途徑，無疑是緩解土地市場緊張局面的福音，尤其在城郊結(jié)合地帶和經(jīng)濟發(fā)達(dá)地區(qū)，由于能夠較好的避免征地糾紛，同時讓土地流轉(zhuǎn)主體 第 3 頁 共 13 頁 得到更多的實惠，因而受到各方青睞。 （二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流 轉(zhuǎn)市場的調(diào)節(jié) 眾所周知，由于長期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費問題嚴(yán)重。 1999 年有關(guān)統(tǒng)計表明，全國 2024多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足 10%，超過 90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點低，很多是重復(fù)建設(shè)。 2024 年全國土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國村莊建設(shè)用地 億畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地 億畝，按照農(nóng)村人口 75705萬和城鎮(zhèn)人口 54283 萬計算，人均村莊用地面積為 218 平方米，
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