3關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考-預(yù)覽頁
【正文】 收取轉(zhuǎn)讓金。集體土地所有者或土地使用者將建設(shè)用地使用權(quán)或所有權(quán)一次性轉(zhuǎn)讓給新的土地使用者。 1999 年 XX 省查出農(nóng)村集體轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商用于房地產(chǎn)開發(fā)土地 478 宗，面積 1594 畝。在珠江三角洲地區(qū)，農(nóng)村股份制較為普遍，集體土地及其它資產(chǎn)一般都已進(jìn)入村股份合作社，當(dāng)村或鄉(xiāng)企業(yè)辦要開辦新的企業(yè)時(shí)，則按國家征地方式及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向村股份合作社 “ 征地 ” ，其土地所有權(quán)即轉(zhuǎn)為村委會、村其它經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所有。福建 XX 縣區(qū) 2024 年共發(fā)生集體非農(nóng)建設(shè)用地抵押 1000 多宗，評估值達(dá) 億元。 法院判決。 第 3 頁 共 10 頁 （ 1）非法轉(zhuǎn)讓、出租等。（ 3）擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。由于這種非法的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地在未經(jīng)統(tǒng)一管理的情況下進(jìn)入建設(shè)用地市場，導(dǎo)致土地市場的總供給增加，城鎮(zhèn)國有土地市場價(jià) 格下跌，招標(biāo)、拍賣難以進(jìn)行。這主要有以下幾方面原因： 第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快。即使是在大城市，其城鄉(xiāng)結(jié)合部的大部分非農(nóng)建設(shè)用地仍為集體所有，如 XX 省 XX 市城鄉(xiāng)結(jié)合部約有 70%的土地被農(nóng)民個(gè)人建房占有。種糧不如種菜，種菜不如種花，種花不如轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，辦工廠、開商店或住宅出租。 征地補(bǔ)償水平過低，而用地成本很高。若是鐵路、公路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，每畝征地補(bǔ)償費(fèi)只有 50008000 元。 鄉(xiāng)、村政府行政權(quán)利對 集體土地產(chǎn)權(quán)限制過大。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府則在發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、辦公益事業(yè)及發(fā)展小城鎮(zhèn)等名義下，動用政府權(quán)力，采用補(bǔ)償辦法，將村集體所有土地轉(zhuǎn)為 鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有。 蘇州模式?！掇k法》還對集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)代表、流轉(zhuǎn)程序、審批權(quán)限和方式、流轉(zhuǎn)收益的分配 第 7 頁 共 10 頁 等作了詳細(xì)規(guī) 定。其主要做法是允許依法取得的集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行有償有限期轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。同時(shí)規(guī)定，進(jìn)入流轉(zhuǎn)的建設(shè)用地不得用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。依土地部門的意見，當(dāng)?shù)卣褜@部分土地按國家征地方式向集體和農(nóng)民進(jìn)行了補(bǔ)償，出于小城鎮(zhèn)發(fā)展需要和工業(yè)進(jìn)園要求，集體非農(nóng)建設(shè)用地逐步向中心城鎮(zhèn)集中。新的投資可因?yàn)榧w存量建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)而減少建設(shè)用地增量的增加，減少閑置土地?cái)?shù)量，從而減少占用耕地的經(jīng)濟(jì)沖動。進(jìn)入流轉(zhuǎn)的企業(yè)用地多屬于經(jīng)營不善效益不佳的企業(yè)，若不允許流轉(zhuǎn)，企業(yè)往往只有申請破產(chǎn)，而其土地也往往成為閑置土地。這些大量生存于集體非農(nóng)建設(shè)用地的中小企業(yè)，也是我國吸收農(nóng)村剩余勞動力的主要力量。 五、有關(guān)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策建議 集體非農(nóng)建設(shè)用地必須符合規(guī)劃控制，依法取得，統(tǒng)一管理。 集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須依財(cái)產(chǎn)權(quán)定價(jià)，依產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分配利益。同時(shí)，要尊重土地使用權(quán)這一用益物權(quán)的權(quán)利，要充分考慮土地使用權(quán)人的應(yīng)得利益。
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