【正文】 了國(guó)有土地市場(chǎng)的正常秩序。我國(guó)土地所有權(quán)性質(zhì)和土地使用權(quán)制度決定了兩個(gè)不同的土地市場(chǎng)，一是國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，二是集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，目前無(wú)原則、無(wú)條件、無(wú)規(guī)范的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，沒(méi)有根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行，純粹是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的結(jié)果，它影響了土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的有效實(shí)施，導(dǎo)致土地管理制度和規(guī)定在特定范圍內(nèi)沒(méi)有得到落實(shí)。堅(jiān)持土地所用權(quán)與使用權(quán)相分離。堅(jiān)持依照規(guī)劃、按照程序流轉(zhuǎn)。無(wú)論是利用集體存量建設(shè)用地還是利用符合規(guī)劃增量的集體建設(shè)用地，各類企業(yè)，包括鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè)、私有企業(yè)、國(guó)有企業(yè)等均可按照規(guī)定的程序，使用符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地。土地流轉(zhuǎn)要優(yōu)先發(fā)展農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先建設(shè)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民新村，優(yōu)先發(fā)展農(nóng)村社會(huì)公共服務(wù)。和建設(shè)用地指標(biāo)、新增耕地指標(biāo)的市場(chǎng)化配置相結(jié)合。凡納入流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)必須具備五個(gè)條件：一是符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不符合規(guī)劃的農(nóng)村集體建設(shè)用地不允許流轉(zhuǎn)；二是權(quán)屬合法、四至清楚，無(wú)權(quán)屬糾紛，且具有集體土地使用權(quán)合法權(quán)證和地上建筑的合法證明；三是已經(jīng)依法批準(zhǔn)使用的存量建設(shè)用地或已經(jīng)依法批準(zhǔn)農(nóng)地轉(zhuǎn)用的新增建設(shè)用地；四是符合用途管制的要求，不得擅自改變用途；五是符合農(nóng)村村民宅基地一戶只能擁有一處宅基地的相關(guān)規(guī)定。在流轉(zhuǎn)過(guò)程要落實(shí)土地用途管制的要求，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地利用用途分區(qū)管制。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)年限一般應(yīng)與項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限一致。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)根據(jù)不同的交易目的，可采取轉(zhuǎn)讓、租賃、作價(jià)出資或入股、合作聯(lián)營(yíng)、抵押、法院判決等流轉(zhuǎn)方式。進(jìn)一步建立、健全農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制，切實(shí)保護(hù)好農(nóng)民的合法利益。五、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的制度方案設(shè)計(jì)（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件和范圍在推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作中，必須對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的條件、范圍和規(guī)模加以必要的限制，防止出現(xiàn)農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。不符合規(guī)劃的集體建設(shè)用地不得擴(kuò)建、改建、也不允許進(jìn)行流轉(zhuǎn)。符合用途管制的要求，具體土地用途要符合城市規(guī)劃或村鎮(zhèn)規(guī)劃，不得擅自改變用途。（土地出讓金可以考慮按4比例分配，市、區(qū)、集體經(jīng)濟(jì)組織）集體建設(shè)用地使用權(quán)的租賃，即集體土地所有者將一定年限的集體建設(shè)用地租賃給土地使用者，并定期向使用者收取租金，土地使用者取得承租集體建設(shè)用地使用權(quán)。以村民經(jīng)濟(jì)組織為單位，凡符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的農(nóng)民集體土地，均可按以下程度將該社全部農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并予以流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)許可。采用招標(biāo)拍賣(mài)式協(xié)議方式，確定使用者、流轉(zhuǎn)方式、土地收益等。雙方應(yīng)在合同簽訂30日內(nèi)持合同原本，向土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地登記。地面建筑物及其附著物作為動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的除外。對(duì)因各種原因占用耕地已形成的集體建設(shè)用地，只要符合土地利用總體規(guī)劃、符合村、鎮(zhèn)規(guī)劃，在實(shí)施“占補(bǔ)平衡”后都可以流轉(zhuǎn)，同時(shí)補(bǔ)交新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)。要著眼于建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求，改革和完善我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)制度體系。（二）修改完善相關(guān)法律法規(guī)，為流轉(zhuǎn)提供法律支撐通過(guò)修改相關(guān)法律法規(guī)，完善土地物權(quán)制度，廢除對(duì)農(nóng)民集體所有土地相關(guān)權(quán)益的歧視性規(guī)定，明確農(nóng)民集體土地與國(guó)有土地同地、同價(jià)、同權(quán)，全面推行集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。（三）強(qiáng)化土地管理工作，為土地流轉(zhuǎn)提供基礎(chǔ)服務(wù)一是要加強(qiáng)土地規(guī)劃管理，加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃的修編工作和國(guó)土規(guī)劃的編制工作，盡快建立健全土地規(guī)劃體系，全面實(shí)施土地用途管制，充實(shí)發(fā)揮土地規(guī)劃在引導(dǎo)和調(diào)控土地市場(chǎng)方面的作用；二是要加強(qiáng)土地尤其是農(nóng)村集體土地的登記發(fā)證步伐，確保農(nóng)民集體土地在進(jìn)入市場(chǎng)前產(chǎn)權(quán)明晰，沒(méi)有權(quán)屬爭(zhēng)議。此外，可逐步探索建立農(nóng)村房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)流通的體制以及相關(guān)配套政策，實(shí)現(xiàn)土地資源作為一種資源要素在城鄉(xiāng)之間的自由流動(dòng)和市場(chǎng)化配置。建議認(rèn)定農(nóng)村房地產(chǎn)抵押有效，農(nóng)村房地產(chǎn)所占用的是集體土地，土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，其使用權(quán)由集體經(jīng)濟(jì)組織按法律規(guī)定的條件和程序劃給村民使用。農(nóng)村房屋應(yīng)比同城鎮(zhèn)房屋實(shí)行地隨房抵押，才有利于農(nóng)村房屋步入市場(chǎng)，減少糾紛。五是調(diào)整稅收政策，使集體土地的流轉(zhuǎn)和國(guó)有土地的流轉(zhuǎn)都需要繳納相同的稅種、稅額，為達(dá)到集體土地和國(guó)有土地的“同地、同權(quán)、同價(jià)”、為集體土地市場(chǎng)和國(guó)有土地市場(chǎng)搭建同一平臺(tái)的最終目標(biāo)奠定基礎(chǔ)；六是搞好信息公開(kāi)查詢工作、指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書(shū)、產(chǎn)權(quán)變更登記政策咨詢等相關(guān)配套工作。（六）加大各部門(mén)協(xié)調(diào)配合力度，共同營(yíng)造促進(jìn)流轉(zhuǎn)的環(huán)境集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作是土地管理工作的新生事物，是一項(xiàng)改革和創(chuàng)新，涉及到國(guó)土資源、建設(shè)、規(guī)劃、勞動(dòng)和社會(huì)保障、物價(jià)、金融、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、民政、司法等多個(gè)部門(mén)，因此，應(yīng)加強(qiáng)政府的領(lǐng)導(dǎo)，各部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)溝通、配合、協(xié)調(diào)，確保此項(xiàng)工作健康有序開(kāi)展。（6）申請(qǐng)人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)及委托代理人的有效身份證明文件；（7）聯(lián)系方式。市 長(zhǎng)二○○五年九月二日東莞市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法 第一章 總 則第一條 為規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)秩序，保障集體土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化配置土地資源，促進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須同時(shí)符合下列條件：（一）符合土地利用總體規(guī)劃和城市、村鎮(zhèn)規(guī)劃的；（二）經(jīng)依法批準(zhǔn)的；（三）未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制權(quán)利的；（四）土地權(quán)屬無(wú)爭(zhēng)議的。第八條 通過(guò)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租方式取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃可以用于商品住宅開(kāi)發(fā)的，必須依法征為國(guó)有土地。確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)集體建設(shè)用地所有者和市國(guó)土資源部門(mén)、城市規(guī)劃部門(mén)同意，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。第二章 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租第十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是指集體建設(shè)用地所有者將一定年期的集體建設(shè)用地使用權(quán)讓與土地使用者，由土地使用者向集體土地所有者支付出讓價(jià)款的行為。第十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地（含工業(yè)用地、采礦用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地）五十年；（二）公共建筑用地（含機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)計(jì)用地、文體用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地）五十年；（三）商服用地（含商業(yè)用地、金融保險(xiǎn)用地、餐飲旅館業(yè)用地、其他商服用地）四十年；（四）交通運(yùn)輸用地（含鐵路用地、公路用地、民用機(jī)場(chǎng)用地、港口碼頭用地、管道運(yùn)輸用地、街巷）五十年；（五）公用設(shè)施用地（含公共基礎(chǔ)設(shè)施用地、瞻仰景觀用地、休閑用地）五十年；（六）綜合或者其他用地五十年；（七）依照本辦法第七條規(guī)定流轉(zhuǎn)的村民住宅用地應(yīng)當(dāng)完善出讓手續(xù)，出讓年限為七十年。第十九條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)；（三）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和規(guī)劃紅線圖；（四）立項(xiàng)批復(fù)文件；（五）村民代表意見(jiàn)書(shū)（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（六）原集體土地使用證正本或批次報(bào)批批復(fù)文件；（七）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；（八）經(jīng)雙方單位蓋章認(rèn)可的數(shù)字化測(cè)量地形紅線圖和宗地圖；（九）集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同；（十）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第二十二條 因國(guó)家公共利益或城市規(guī)劃調(diào)整而需改變土地用途的，集體土地所有者和集體建設(shè)用地使用者應(yīng)當(dāng)服從。第三章 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租第二十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指集體建設(shè)用地使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。第二十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，原受讓方的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移；集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原出租合同。第四章 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押第二十九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體建設(shè)用地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對(duì)集體建設(shè)用地的占有，將該集體建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。第三十三條 集體建設(shè)用地使用權(quán)被作為抵押物的，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)。市國(guó)土資源部門(mén)負(fù)責(zé)組織本行政區(qū)域土地定級(jí)估價(jià)工作，制定基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后定期公布執(zhí)行。其中50%以上應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，專款用于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的社會(huì)保障安排，不得挪作他用。土地增值收益收繳和使用管理辦法由市財(cái)政部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)參照省有關(guān)規(guī)定另行制定，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第四十二條 違反本辦法第十七條的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)不實(shí)行公開(kāi)交易的，市國(guó)土資源部門(mén)不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記或者他項(xiàng)權(quán)利登記手續(xù)。第五篇：南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法寧政發(fā)[2011]79號(hào)各區(qū)縣人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：現(xiàn)將《南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。建設(shè)用地實(shí)物，是指經(jīng)依法登記，核發(fā)《集體土地使用證》的農(nóng)民集體所有土地。第五條市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門(mén)分別設(shè)立集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱有形市場(chǎng)），對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)行管理。第二章 產(chǎn)權(quán)代表界定第七條農(nóng)民集體所有的建設(shè)用地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為村集體經(jīng)濟(jì)組織，沒(méi)有建立村集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會(huì)代行所有權(quán)；屬于村民小組農(nóng)民集體所有的，由村民小組行使所有權(quán)，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)監(jiān)督；屬于鎮(zhèn)街農(nóng)民集體所有的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織，沒(méi)有鎮(zhèn)街集體經(jīng)濟(jì)組織的，所有權(quán)代表為鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處。第十一條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)。第二節(jié) 流轉(zhuǎn)方式第十五條集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采用轉(zhuǎn)讓、出租、作價(jià)入股三種方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第十八條集體建設(shè)用地使用權(quán)出租，是指集體建設(shè)用地所有者或使用者將集體建設(shè)用地使用權(quán)出租的行為，由承租人與出租人簽訂一定年限的土地租賃合同，承租人取得租賃權(quán)并按期支付土地租金的行為。土地使用權(quán)作價(jià)入股的紅利（收益金）可以按實(shí)際收益分配，也可以按固定收益分配，每年支付一次。第三節(jié) 流轉(zhuǎn)程序第二十一條協(xié)議流轉(zhuǎn)程序?yàn)椋海ㄒ唬┩恋亓鬓D(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同；（二）土地流轉(zhuǎn)雙方持有關(guān)材料向有形市場(chǎng)提出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)；（三）有形市場(chǎng)經(jīng)審核，符合土地流轉(zhuǎn)條件的，向土地流轉(zhuǎn)雙方頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》。第二十二條公開(kāi)招拍掛流轉(zhuǎn)程序?yàn)椋海ㄒ唬┩恋厥褂谜呦蛞?guī)劃管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用條件并辦理其他前期手續(xù)；（二）土地使用者持相關(guān)材料，向有形市場(chǎng)提出土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)；（三）有形市場(chǎng)經(jīng)審核，符合土地流轉(zhuǎn)條件的，由有形市場(chǎng)通過(guò)招拍掛方式公開(kāi)競(jìng)價(jià)，確定受讓人或承租人，向土地流轉(zhuǎn)雙方頒發(fā)《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》；（四）土地流轉(zhuǎn)雙方憑《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書(shū)》，辦理土地變更登記。（二）市國(guó)土資源局依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，對(duì)土地綜合整治建設(shè)用地復(fù)墾方案進(jìn)行審查，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第二十六條建設(shè)用地指標(biāo)須通過(guò)招拍掛方式在有形市場(chǎng)公開(kāi)交易。第二十九條已納入萬(wàn)頃良田工程和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目庫(kù)的項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施后預(yù)期可形成的建設(shè)用地指標(biāo)可按項(xiàng)目打包交易等方式在指標(biāo)交易有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行交易，項(xiàng)目實(shí)施完成后所形成的增減掛鉤指標(biāo)歸項(xiàng)目實(shí)施單位擁有。第三十二條為提高建設(shè)用地指標(biāo)使用效率，通過(guò)交易獲得的建設(shè)用地指標(biāo)原則上需在一年內(nèi)使用，如一年內(nèi)由于客觀原因不能使用的，可申請(qǐng)按照指標(biāo)購(gòu)入價(jià)八折退回；或提前一個(gè)月向指標(biāo)交易市場(chǎng)所在國(guó)土資源行政主管部門(mén)提出延期申請(qǐng)，延期時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)半年，到期后仍未使用的指標(biāo)按作廢處理。確需改變土地使用條件的應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，同時(shí)根據(jù)土地所有者要求交納不同土地使用條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額，重新簽署土地流轉(zhuǎn)合同和辦理土地變更登記。第六章 附 則第三十八條國(guó)家和省對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理有新規(guī)定的，按國(guó)家和省的規(guī)定執(zhí)