4農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)思考(文件)
【正文】 集體的組織形式，避免產(chǎn)權主體虛置與權力職能重疊；二是要消除對集體土地產(chǎn)權的法律歧視，尤其要 對國家征地范圍進行更細致的界定，盡力避免因盲目無序征地造成的農(nóng)民利益損失；三是要放寬對農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)的法律限制，應在有償使用基礎上，允許集體建設用地自由合法流轉(zhuǎn)；四是要完善流轉(zhuǎn)的法律內(nèi)容，在地方試點基礎上，盡快頒布全國性的法律文本，為合理界定流轉(zhuǎn)范圍、確定流轉(zhuǎn)形式、明確收益分配和強化規(guī)劃管理提供法律指導。例如，農(nóng)村集體建設用地流轉(zhuǎn)前，轉(zhuǎn)出方必須持有相關部門核發(fā)的集體土地所有權證或集體建設用地使用權證，否則，必須補辦相應權 屬證書；發(fā)生流轉(zhuǎn)的，必須持有關證明到相關部門進行變更登記，換發(fā)土地使用權證書等。集體建設用地的有償使用收益扣除成本外，主要歸農(nóng)民集體所有，用于集體公共和公益事業(yè)以及農(nóng)民就業(yè)和養(yǎng)老保障等。再次，要明確流轉(zhuǎn)范圍，除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村獨自自辦的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共和公益事業(yè)建設用地仍可按規(guī)定通過辦理集體非農(nóng)建設用地使用手續(xù)獲得土地使用權外，其余項目用地，必須通過集 體土地流轉(zhuǎn)方式在土地市場運行中取得土地使用權。在國有土地流轉(zhuǎn)中，土地行政主管部門代表國家行使國有土地所有權的有關職能，既是出讓者，又是流轉(zhuǎn)的管理 者。通過有效的管理，規(guī)范流轉(zhuǎn)市場，顯化土地價值，維護合法的土地財產(chǎn)權益。其次，土地行政管理部門還應注意規(guī)范行政行為。最后，要按照程序流轉(zhuǎn)，集體土地流轉(zhuǎn)時，要區(qū)別 第 13 頁 共 13 頁 首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過流轉(zhuǎn)備案審核或經(jīng)所有者同意，地價評估，達成流轉(zhuǎn)協(xié)議，辦理土地權屬登記等步驟。 （四）劃定入市條件，明確流轉(zhuǎn)程序 首先，進入市場流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設用地必須權屬合法，符合規(guī)劃，并滿足土地用途管制要求，不能夠以土地置換為名，行農(nóng)地轉(zhuǎn)用之實，非法侵占農(nóng)地進行集體建設用地流轉(zhuǎn)。對于宅基地的有償使用，首先要合理制定宅基地有償使用的收費標準，嚴格根據(jù)宅基地的面積和區(qū)位條件等因素征收有償使用費；其次，不同區(qū)域應采取不同的有償使用政策，在經(jīng)濟條件較好和流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)，可以全面實施宅基地的有償使用，促進土地的合理流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)和廣大農(nóng)村腹地，流轉(zhuǎn)相對不足，可以考慮采取先流轉(zhuǎn)后 收費的辦法，并適當減免收費額度。具體操作時，以實際中是否有明確的土地范圍為依據(jù)，村 民小組之間土地邊界范圍明確，且在各自范圍內(nèi)占有和使用土地的，應確認相應范圍的土地為相應的村民小組所有；其他屬于村農(nóng)民集體所有的，應承認現(xiàn)狀，由村農(nóng)民共同所有，村農(nóng)民集體經(jīng)濟組織或村民委員會負責經(jīng)營和管理；而屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，應依法確認為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民共同所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織負責經(jīng)營和管理。另外，國有土地一級市場是以征地制度為基礎，增量土地來源于對集體土地的征用，集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)無疑給土地征用帶來更大的壓力，一方面集體建設用地流轉(zhuǎn)可能引發(fā)更多集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn) ；另一方面流轉(zhuǎn)隱含的巨大收益也會使政府與集體土地所有者和使用者的征地談判變得更為困難，這在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶表現(xiàn)的尤為明顯。 （四）對國有土地市場形成一定沖擊 一直以來，政府對土地一級市場實行嚴格的市場壟斷，任何集體以外的單位和個人進行建設，必須通過一級市場或者由此衍生的二級市場取得土地使用權。集體建設用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租 第 9 頁 共 13 頁 理論，土地所有者應該完全享有絕對地租，而級差地租則應該在所有者、使用者和各級政府之間按照各自對土地的開發(fā)投資比例進行分配。但實際上，由于法律的硬性約束，隱性流轉(zhuǎn)大量存在，土地利 用仍然呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)
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