3關(guān)于農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的思考(文件)
【正文】 建設(shè)用地，以各種方式 “ 盤活 ” 土地，謀取利益。但也有個(gè)別地區(qū)在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理進(jìn)行有益的探索和嘗試，從調(diào)查情況看，有以下三種模式。其核心內(nèi)容是對(duì)依法取得的農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)可以在不改變集體土地所有權(quán)的前提下進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和作價(jià)入股，但流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地不得舉辦大型娛樂(lè)和高檔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。 XX 省 XX 縣區(qū)自 1994 年正式允許集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行流轉(zhuǎn)，并到土地管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。土地轉(zhuǎn)讓收益金按村集體 47％、鄉(xiāng)政府 30％ XX 縣區(qū)政府 23％的比例分配。在福建晉江、廣東順德、浙江湖州等新興中心城鎮(zhèn)，其城市建成區(qū)內(nèi)的大部分土地所有權(quán)仍為集體所有， 第 8 頁(yè) 共 10 頁(yè) 但集體已不能自行決定其土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，而必須在土地局的統(tǒng)一安排下進(jìn)行流轉(zhuǎn)。 在對(duì)集體非農(nóng)建設(shè)用地進(jìn)行規(guī)范管理地區(qū)，這有利于保護(hù)耕地和節(jié)約耕地。 有利于盤活企業(yè)，盤活閑置土地。投資于集體非農(nóng)建設(shè)用地的企業(yè)往往是中小企業(yè)，它們資金量小，人際關(guān)系弱，要求資金周轉(zhuǎn)快，很難走收費(fèi)多而審批時(shí)間長(zhǎng)的征地程序，往往選擇方便快捷的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。使用建設(shè)用地，只能使用國(guó)有土地，農(nóng)民集體所有的土地只有被征為國(guó)有后才能進(jìn)入市場(chǎng)，其收益只能由國(guó)家得到，是忽視農(nóng)民集體土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的表現(xiàn)。在管理上，要搞 “ 兩種權(quán)利，一個(gè)市場(chǎng) ” ，不能將城鎮(zhèn)國(guó)有土地市場(chǎng)與集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)割裂開來(lái)，要將集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)統(tǒng)一大市場(chǎng)中 第 10 頁(yè) 共 10 頁(yè) 來(lái)，統(tǒng)一市場(chǎng)供應(yīng)，統(tǒng)一市場(chǎng)管理。集體非農(nóng)建設(shè)用地首先是集體所有的土地，不是國(guó)有土地，因此，其土地收益應(yīng)主要為集體所有者所得，而不能以各種名義轉(zhuǎn)為國(guó)家各級(jí)地方財(cái)政或單位所得。一是搞好地籍調(diào)查和產(chǎn)權(quán)發(fā)證工作，集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)以產(chǎn)權(quán)登記和發(fā)證為前提；二是搞好信息公開查詢工作，內(nèi)容包括宗地信息、產(chǎn)權(quán)信息及交易管理信息等；三是做好相關(guān)服務(wù)工作，如指導(dǎo)簽訂各有關(guān)文書、產(chǎn)權(quán)變更登記、地價(jià)評(píng)估和政策咨詢等。土地流轉(zhuǎn)的利益分配最終應(yīng)主要落實(shí)到農(nóng)民手中。集體土地所有權(quán)變更為國(guó)家土地所有權(quán)時(shí)，土地價(jià)值要體現(xiàn)集體土地的生 產(chǎn)資料性質(zhì)和對(duì)農(nóng)民的社會(huì)保障性質(zhì)，土地增值的一部分應(yīng)歸集體土地所有者；當(dāng)集體土地所有權(quán)不發(fā)生改變，只是建設(shè)用地使用權(quán)在流轉(zhuǎn)時(shí)，土地的社會(huì)保障功能仍然存在，故在土地價(jià)值中不作體現(xiàn)。由于非農(nóng)建設(shè)用地相對(duì)于農(nóng)用地有較高的收益，如果沒(méi)有嚴(yán)格管理，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)用地大量轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。 有利于體現(xiàn)集體土地的財(cái)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。這些企業(yè)往往通過(guò)以地入股、聯(lián)營(yíng)等辦法走出困境，并提高了土地利用效率。 XX 市自 1994 年至今，耕地僅減少了 萬(wàn)畝，年均減少 萬(wàn)畝，而 19821994 的 12年間，耕地減少了 萬(wàn)畝，年均減少 11 萬(wàn)畝。雖然土地所有權(quán)仍歸屬集體，
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