【正文】 地使用者應(yīng)當(dāng)按照市人民政府建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的用途使用土地。各鎮(zhèn)人民政府（區(qū)辦事處）應(yīng)當(dāng)配合各部門做好集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作。第十四條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，合同文本采用省國(guó)土資源部門制定的統(tǒng)一格式。第十八條 集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租或作價(jià)入股（出資）的，集體土地所有者和土地使用者應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向市國(guó)土資源部門申請(qǐng)辦理土地登記和領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證明，市國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依法給予辦理。未按出讓合同規(guī)定的期限和城市規(guī)劃的要求開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地的，市國(guó)土資源等相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)予以糾正，拒不糾正的，依法予以查處。原土地使用者要求繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在土地使用年限屆滿前與集體土地所有者協(xié)商，集體土地所有者同意繼續(xù)使用的，按本辦法的規(guī)定重新辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。第二十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。第二十八條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，需提交下列材料：（一）原集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同、出租合同；（二）雙方簽訂的轉(zhuǎn)讓合同（包括轉(zhuǎn)讓方原簽訂的轉(zhuǎn)讓合同）、轉(zhuǎn)租合同；（三）用地單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照及法人代表身份證（復(fù)印件）或個(gè)人身份證明；（四）原土地使用證正本；（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他資料。第三十二條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記須提交下列資料：（一）涉及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押的主合同；（二）抵押合同；（三）村民代表意見書（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（四）原土地使用證正本；（五）雙方身份的有效憑證；（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。第五章 地價(jià)、土地收益及稅費(fèi)管理第三十五條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)行以基準(zhǔn)地價(jià)為參照的最低限價(jià)制度。第三十七條 集體土地所有者出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體財(cái)產(chǎn)統(tǒng)一管理。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)生增值的，應(yīng)當(dāng)參照國(guó)有土地增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)，向市人民政府繳納有關(guān)土地增值收益。第四十一條 單位和個(gè)人通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租方式取得的集體建設(shè)用地用于建設(shè)商品住宅的，市國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，拒不改正的責(zé)令交還土地，拒不交還的以非法占用土地論處。第四十五條 本辦法自2005年10月1日起施行。第三條本辦法所稱集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括與建設(shè)用地實(shí)物對(duì)應(yīng)的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和建設(shè)用地指標(biāo)交易。第四條在保持集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，按照土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，集體建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)行有償、有限期、可流轉(zhuǎn)的制度。市國(guó)土資源局江寧分局、浦口分局、六合分局，高淳、溧水縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)本區(qū)、縣行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督工作。第三章 實(shí)物流轉(zhuǎn)第一節(jié) 一般規(guī)定第十條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變?cè)鷾?zhǔn)的規(guī)劃條件，規(guī)劃條件確需改變的，應(yīng)按以下方式處理：（一）規(guī)劃條件的改變須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，并取得城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)；（二）在辦理土地流轉(zhuǎn)前，土地流轉(zhuǎn)受讓方須與土地所有者簽訂補(bǔ)充協(xié)議，交納前后規(guī)劃條件下土地流轉(zhuǎn)價(jià)格差額；（三）土地用途由非經(jīng)營(yíng)性用地變更為商業(yè)、娛樂、旅游開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地的，土地使用權(quán)不得協(xié)議流轉(zhuǎn)，由土地所有者收回后重新按規(guī)定程序通過公開招拍掛方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。第十四條集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定使用期限屆滿，土地使用者未提出續(xù)用申請(qǐng)的，土地使用權(quán)由土地所有者無償收回。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。作價(jià)入股年限應(yīng)與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接，最長(zhǎng)不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。但土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，且土地流轉(zhuǎn)用于商業(yè)、娛樂、旅游開發(fā)的須采取公開招拍掛方式。（四）地流轉(zhuǎn)雙方憑《集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)批準(zhǔn)書》，辦理土地變更登記。法人或其他組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾，必須提交土地所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意復(fù)墾的書面材料；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)農(nóng)村建設(shè)用地土地復(fù)墾，必須出具集體土地所有證或其他權(quán)屬證明，以及本集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表同意復(fù)墾的書面材料。第二十五條建設(shè)用地指標(biāo)用于房地產(chǎn)開發(fā)等公開出讓項(xiàng)目辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，只能由經(jīng)審核的從事土地儲(chǔ)備、房地產(chǎn)一級(jí)開發(fā)的主體以及各開發(fā)園區(qū)運(yùn)作平臺(tái)申購(gòu)；建設(shè)用地指標(biāo)用于非公開出讓項(xiàng)目辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)的，可在完成項(xiàng)目用地規(guī)劃預(yù)審后，由用地單位直接申購(gòu)。第二十八條無法直接使用交易獲得的增減掛鉤指標(biāo)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)的地區(qū)，可以用交易獲得的指標(biāo)和國(guó)土資源管理部門交換國(guó)家計(jì)劃指標(biāo)。第三十一條為促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，鼓勵(lì)指標(biāo)交易，上級(jí)下達(dá)至南京市的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)將主要用于滿足全市保障性住房、基礎(chǔ)設(shè)施以及重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地需求，而新增經(jīng)營(yíng)性用地、村鎮(zhèn)建設(shè)等用地指標(biāo)主要通過土地整治、建設(shè)用地指標(biāo)交易獲取。第三十五條土地使用者應(yīng)按照土地登記和土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的土地使用條件使用土地，不得擅自改變土地使用條件。第三十七條區(qū)縣政府可按一定比例，從土地流轉(zhuǎn)收益中提取城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套建設(shè)資金，專項(xiàng)用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展，具體比例由區(qū)縣研究確定。第三十九條本辦法由南京市國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。第三十六條集體土地所有者流轉(zhuǎn)集體建設(shè)用地使用權(quán)所取得的土地收益應(yīng)當(dāng)納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理。第五章 地價(jià)和收益管理第三十三條市、區(qū)縣人民政府制定并公布集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)最低保護(hù)價(jià)和片區(qū)指導(dǎo)價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)），并根據(jù)城鄉(xiāng)發(fā)展和土地市場(chǎng)狀況，對(duì)最低保護(hù)價(jià)適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)需要，市級(jí)可采取有償?shù)霓k法，調(diào)購(gòu)部分建設(shè)用地指標(biāo)，具體辦法另行制定。指標(biāo)交易可以根據(jù)指標(biāo)所有者的申請(qǐng)?jiān)趨^(qū)縣級(jí)有形市場(chǎng)進(jìn)行交易，也可以在市級(jí)有形市場(chǎng)進(jìn)行交易。（三）市、區(qū)縣國(guó)土資源局按照省市土地復(fù)墾有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一組織驗(yàn)收，分別建立建設(shè)用地指標(biāo)交易信息庫(kù)。第二十三條根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃由政府按規(guī)定程序統(tǒng)一組織建設(shè)的農(nóng)民集中居住區(qū)內(nèi)的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，其建設(shè)用地使用權(quán)隨地上房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓而流轉(zhuǎn)，程序?yàn)椋海ㄒ唬┓课葙I賣雙方持房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、售房人《集體土地使用證》及購(gòu)房人《房屋所有權(quán)證》，向市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門提出土地變更申請(qǐng)；（二）經(jīng)市、縣（區(qū)）國(guó)土資源管理部門審核，符合條件的，辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表的，土地流轉(zhuǎn)基本情況須在有形市場(chǎng)公示十個(gè)工作日。第二十條集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股一般采取雙方協(xié)議方式。集體建設(shè)用地使用權(quán)出租期限一般與企業(yè)登記的經(jīng)營(yíng)年限相銜接，但最長(zhǎng)出租年限不得超過《集體土地使用證》載明的剩余土地使用年限。第十六條符合流轉(zhuǎn)條件的集體建設(shè)用地可以設(shè)定土地抵押權(quán)。第十二條有下列情形之一的集體建設(shè)用地使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)：（一）土地使用者為集體土地所有者或集體土地所有者代表，土地流轉(zhuǎn)時(shí)沒有經(jīng)過三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意的；（二）違法占用的集體建設(shè)用地；（三）土地權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（四）司法機(jī)關(guān)依法裁定查封的；（五）土地使用者未按土地流轉(zhuǎn)合同約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的；（六）土地流轉(zhuǎn)權(quán)利受到其他法定限制的。第八條市、區(qū)縣國(guó)土資源管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)集體土地進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，確定土地所有者和使用者，由市、區(qū)縣人民政府頒發(fā)《集體土地所有權(quán)證》和《集體土地使用證》。集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)在有形市場(chǎng)內(nèi)進(jìn)行。包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共設(shè)施、公益事業(yè)等存量建設(shè)用地和經(jīng)村莊合并、土地綜合整治以及其他依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)后新增的集體建設(shè)用地。二○一一年四月十日南京市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法第一章 總 則第一條為依法引導(dǎo)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，培育和規(guī)范集體土地市場(chǎng)，維護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益，優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，結(jié)合本市實(shí)際制定本辦法。第七章 附則第四十三條 本辦法實(shí)施之前已發(fā)生的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。第三十九條 市國(guó)土資源部門及其他有關(guān)部門在集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理工作中收取的費(fèi)用，必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省、市政府的有關(guān)規(guī)定，并接受監(jiān)察、財(cái)政、稅務(wù)部門的監(jiān)督。具體實(shí)施辦法由市社會(huì)保障部門會(huì)同有關(guān)部門參照省有關(guān)規(guī)定制定。第三十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格明顯低于政府公布的價(jià)格，政府可行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)辦理過戶登記。第三十條 集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的年限不得超過原土地使用年限減去已使用年限后的剩余年限。集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指承租人將集體建設(shè)用地使用權(quán)再次租賃的行為。經(jīng)依法批準(zhǔn)變更土地用途的，以出讓、出租方式流轉(zhuǎn)，合同雙方應(yīng)當(dāng)重新簽訂合同，調(diào)整土地出讓金，并辦理相關(guān)土地變更登記手續(xù)。第二十條 申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出租手續(xù)，需提交下列材料：（一）集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)申請(qǐng)表；（二）原已簽訂的集體建設(shè)用地使用合同；（三）租賃雙方簽訂的《集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃合同》；（四）村民代表意見書（集體經(jīng)濟(jì)組織村民會(huì)議三分之二成員或三分之二以上村民代表同意，并簽名確認(rèn)）；（五）原土地使用證正本；（六）雙方身份的有效憑證；（七）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他有關(guān)資料。第十六條 集體建設(shè)用地使用權(quán)租賃年限按以下情況確定： 短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途國(guó)有土地出讓的最高年限。以集體建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)入股（出資），與他人合作、聯(lián)營(yíng)等形式共同興辦企業(yè)的，視同集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓。第十二條 市國(guó)土資源部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理和監(jiān)督檢查。第九條 集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其地上建筑物及其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；集體建設(shè)用地上的建筑物及其他附著物轉(zhuǎn)讓、出租和抵押時(shí)，其占用范圍內(nèi)的集體土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。第六條 集體建設(shè)用地所有者出讓、出租、抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)，必須經(jīng)本集體村民會(huì)議2/3以上（含本數(shù)，下同）成員或2/3以上村民代表書面同意，并簽名確認(rèn)。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租和抵押，適用本辦法。必備三個(gè)條件：權(quán)屬變更，將該組農(nóng)戶的集體建設(shè)用地使用權(quán)證在國(guó)土局地籍管理處變更為組為單位的權(quán)證； 2/3以上農(nóng)戶同意流轉(zhuǎn)證明材料；流轉(zhuǎn)用途符合規(guī)劃（2011年6月底通過的法定化規(guī)劃）。國(guó)土資源部門要加快農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和出讓最低價(jià)的制定工作；財(cái)政部門要加快制定出臺(tái)集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法；社會(huì)保障部門要盡快完善農(nóng)民社會(huì)保障體系建設(shè)；農(nóng)業(yè)部門要加強(qiáng)對(duì)集體土地流轉(zhuǎn)收益使用的監(jiān)管；其他相關(guān)部門要主動(dòng)配合做好相關(guān)工作，積極推進(jìn)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)工作健康發(fā)展。（五）加強(qiáng)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中的執(zhí)法監(jiān)督網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，依法整治違法行為 在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)村土地違法行為時(shí)有發(fā)生，其原因是多方面的，既有農(nóng)民或基層干部法制觀念淡薄問題，也有宣傳、執(zhí)法不到位的問題。（四）建立和完善配套制度，規(guī)范有序推進(jìn)流轉(zhuǎn)一是建立農(nóng)民應(yīng)得土地收益和集體經(jīng)濟(jì)組織土地收益的監(jiān)督機(jī)制，加快建立集體土地流轉(zhuǎn)收益管理辦法以及農(nóng)民社會(huì)保障措施等配套政策；二是建立相應(yīng)的地價(jià)體系及評(píng)估體系，包括轉(zhuǎn)讓價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格等，健全集體建設(shè)用地價(jià)格評(píng)估體系；三是建立集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)和最低價(jià)保護(hù)制度，以及土地價(jià)格評(píng)估備案制度；四是建立健全農(nóng)村集體建設(shè)用地（宅基地）復(fù)基置換機(jī)制，切實(shí)解決“一戶多宅”、超標(biāo)準(zhǔn)占地、違法違規(guī)用地等遺留問題。作為農(nóng)村房屋使用權(quán)人，有權(quán)在依法取得的住宅用土地上享有占有、使用、利用的權(quán)利，房屋的所有權(quán)屬于使用權(quán)人。三是適當(dāng)放寬農(nóng)民建房、購(gòu)房條件。