廣州澳口村改造土地價值評估研究(編輯修改稿)
2025-07-23 00:26 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 基本思路是 ：由于土地具有位置的固定性， 面積的有限性和利用的永續(xù)性等特征，使得土地的擁有者能源源不斷地從土地獲得純利益 將此項不斷取得的純收益，以一定的適當(dāng)報酬率折算為現(xiàn)在價值的總額 （稱收益價格或資本價值），這既是該地產(chǎn)的實質(zhì)價值，又是適當(dāng)?shù)目陀^交換價值 ，其簡單意義就是投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上至少等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息收入[6]。用公式表示為： 土地價格= 純收益/土地還原利率 （）（1）土地收益為無限年期： V=a/r （） V：土地收益價格 a：土地純收益(或地租) r：土地還原利率（2）土地收益為有限年期： V=（a/r）[11/（1+r）n] （）V、a、r含義同前 n：未來土地使用年期 土地純收益的求取所謂土地純收益 ，是指歸屬于土地的適當(dāng)收益而言， 通常由總收益扣除總費(fèi)求得 ，總收益是指以收益為目的的土地及與此相關(guān)的設(shè)施 、勞動及經(jīng)營三者要素結(jié)合產(chǎn)生的總收益 ，總費(fèi)用指直接必要的資本費(fèi)與管理費(fèi) 。收益還原法以其充分的學(xué)術(shù)理論依據(jù)得到廣泛的應(yīng)用， 但要運(yùn)用好收益還原法并非易事， 需要把握好兩個關(guān)鍵點問題： 第一是收益還原法中的純收益的求取以及對這種純收益特征的認(rèn)識 ；第二是還原利率的選取 ，這是更主要且更困難的問題。幾種主要土地利用方式下的土地純收益應(yīng)按下列公式計算： (1） 土地租賃：a=RC （）a:土地純收益 R:年租金收入 C:年總費(fèi)用 (2） 房地出租：a=a1 –a2 () a:土地純收益 a1:房地純收益 a2:房屋純收益 (3） 經(jīng)營性企業(yè)：a=b1b2 () a:土地純收益 b1:企業(yè)經(jīng)營純收益 b2:非土地資產(chǎn)純收益 (4） 生產(chǎn)性企業(yè)：a=c1c2 ()a:土地純收益 c1:企業(yè)生產(chǎn)純收益 c2:非土地資產(chǎn)純收益 (5）自用土地或待開發(fā)土地：可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得其土地純收益。 還原利率的求取 土地還原利率應(yīng)按下列方法確定： (1) 土地純收益與價格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估土地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率的均值作為還原利率。 (2）安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場等狀況對其影響程度而確定。 (3）投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險大小排序，然后分析判斷估價對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。 在確定土地還原利率時，還應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地使用年期、不同類型及不同級別土地之間還原利率的差別。 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系如下： r=(r1L+r2
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