土地價格的管理(編輯修改稿)
2025-02-11 01:23 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 現(xiàn)現(xiàn)值 。a為土地純收益 (或地租 )。r為土地還原利率。 這一公式的來源是 :在第一年末得到的土地純收益 a元 ,如欲將其折算成現(xiàn)值 ,則乘以貼現(xiàn)率 (即復利率 )即可。 第 n年純收益貼現(xiàn)現(xiàn)值 nnraR)1( ?? 第二節(jié) 土地價格的評估 200元 ,當土地還原利率為 5%時 ,該地塊價格 V=200/5%=4000元。 ，當?shù)刈?200元時，土地價格為 4000元，當利息率不變，地租增加到 300元時，土地價格為多少 ? 1公頃的土地 ， 每年可以收取地租 2萬元 ， 而當年銀行存款的年利息率是 5%， 這塊土地的價格是多少 ? 例題 第二節(jié) 土地價格的評估 某企業(yè) 10年前以國家出租方式取得土地使用權(quán) 30年，年租金 6萬元。目前，該類用地市場年租金 8萬元，土地使用權(quán)還原率為 7%，則該企業(yè) 年差額租金 擁有的承租土地使用權(quán)價格分別為（ ）萬元。 ① .年差額租金為 : 8萬 6萬 =2萬 ② .承租土地使用權(quán)價格 =(8/7%)（ 11/（ 1+7%）^20= 承租剩余為 3010=20年 第二節(jié) 土地價格的評估 ( 三 ) 成本逼近法 成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù) , 再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法 。 地價 = 土地取得費 +土地開發(fā)費 +稅費 +利息 +利潤 +土 地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益 第二節(jié) 土地價格的評估 1. 以成本法對上例甜水園東里 65平方米的兩居住宅建筑年代為 1988年的房屋進行評估。據(jù)了解甜水園地區(qū)的土地級別為二級，基準地價為 3800元／平方米，相關(guān)管理費用、投資利息、稅費及利潤分別為 %、 %、 %、 15%。該房屋的土地重新取得價格約為： 3800（ 1＋ %＋ %＋ %＋ 15%)＝ 4921元／平方米，該房屋為多層住宅，它的重建成本約為： 例題 第二節(jié) 土地價格的評估 1000（ 1＋ %＋ %＋ %＋ 15%)＝ 1295元／平方米。根據(jù)觀察，該房屋的整體狀況維護得較好，約為八成新，房屋折舊了 20%。根據(jù)上面數(shù)據(jù)可知，該房屋的單價約為： (4921＋ 1295)（ 120%)＝ 4972元 第二節(jié) 土地價格的評估 業(yè)主可以將市場比較法與成本法所得出的價格取平均值就是該房屋的市場價格。所以可以確定甜水園東里兩居 65平方米的已購公房住宅單價為： ，因此，該房屋的售價為 33萬元比較適合。 (5145＋ 4972)247。２＝ 5058元 第二節(jié) 土地價格的評估 ：土地價格＝土地取得費＋＿＿＿＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益＋區(qū)位修正值。 。 A．建成區(qū)內(nèi)的土地轉(zhuǎn)讓價格 B．建成區(qū)內(nèi)的土地抵押價格 C．新開發(fā)區(qū)內(nèi)商業(yè)用地出讓價格 Ｄ．新開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地出讓價格 。 Ａ．未能考慮土地效用和市場供求因素的影響 B．需要用較多的交易實例 C．只適于評估有收益的土地價格 Ｄ．只適于評沽已利用的城鎮(zhèn)土地 第二節(jié) 土地價格的評估 (四 ) 剩余法 剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法 ,是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上 ,扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等 , 以價格余額來估算待估土地價格的方法。 第二節(jié) 土地價格的評估 剩余法的基本公式如下 : 式中 :V為待估土地的價格 。A為總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價值 。B為整個開發(fā)項目的開發(fā)成本 。C為開發(fā)商合理利潤。 V=A一 (B十 C) 對于房地產(chǎn)開發(fā)項目 ,其具體公式為 : 土地價格 = 房屋預(yù)期總售價 建筑費用 專業(yè)費用 利息 銷售費用稅費 開發(fā)商利潤 第二節(jié) 土地價格的評估 ，可建一幢５層辦公樓，總建筑面積為 8000平方米，現(xiàn)正招標出讓。某開發(fā)公司已進行了市場調(diào)查和可行性分析，預(yù)計開發(fā)周期為２年，估計建成后即可對外出租，出租率估計為 90%，年租金為３００元／平方米，建筑費和專業(yè)費預(yù)計為1000元／平方米，第一年投入４０％，第二年投入６０％，貸款年利率為１２％，年出租費用為年租金的２５％，當?shù)胤康禺a(chǎn)綜合還原率為 8%，開發(fā)商要求總利潤不低于開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價值的１５％，取得土地使用權(quán)的法律、估價等專業(yè)費用為地價的３％，試估算開發(fā)商能支付的投標地價款。 例題 第二節(jié) 土地價格的評估 解 :根據(jù)國家規(guī)定 :辦土地使
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