深圳某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告-文庫吧
2025-07-20 03:10 本頁面
【正文】 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國(guó)際性的配套設(shè)施來贏得市場(chǎng)。 宗地總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 總基底面積 9354422％＝20580 m2，用地平衡表及項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積 127650＝108,503 m2住宅規(guī)劃為120～180 m2 /戶，平均每套面積為150 m2 左右,規(guī)劃戶數(shù)720戶。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 別墅規(guī)劃為250～350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，占地面積計(jì)120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟?？傆?jì)占地面積為 64 120=7680 m2 公建配套幼兒園3000 m2 ，按兩層考慮，其占地計(jì)1500 m2 ，社區(qū)管理中心 300 m2 ，垃圾站50 m2 ，均按一層考慮，占地計(jì)350 m2 。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設(shè)成深圳的豪宅區(qū)，故應(yīng)至少考慮每戶一個(gè)車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設(shè)置，規(guī)劃720個(gè)車位，每個(gè)車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為 72035＝25200 m2 。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為 93544＝14031 m2表3－1 用地平衡表項(xiàng)目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地93544 一、居住用地1873020 高層住宅用地11050 首層架空綠化低層住宅用地7680 公建用地1850 道路用地1403215 公共綠地6080365 二、其他用地9176 表3－2 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 108503M219148M23350M225200M2車位數(shù)720個(gè)人口密度293人/公頃綠化率65％容積率 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計(jì)建議分期滾動(dòng)開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個(gè)住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場(chǎng)推廣來打造項(xiàng)目的品牌，提升項(xiàng)目的品位，從而帶動(dòng)其后的高層銷售。計(jì)劃整個(gè)地塊的開發(fā)建設(shè)周期為30個(gè)月，銷售周期為24個(gè)月。其中可行性研究及規(guī)劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備階段為6個(gè)月，宗地競(jìng)買后18個(gè)月時(shí)推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計(jì)劃至42個(gè)月時(shí)完成全部銷售。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額 建設(shè)投資 土地成本 前期工程費(fèi) 建安成本費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公建配套費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 管理費(fèi)
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