深圳某地塊宗地投資評估報告-wenkub
2022-09-01 03:10:02 本頁面
【正文】 民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當(dāng)?shù)貎r在80913～87416萬元人民幣之間時，即進(jìn)入投資風(fēng)險區(qū)；超過87416萬元后，將進(jìn)入高風(fēng)險區(qū),投資者需慎重考慮。涉及交易標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓應(yīng)交的稅費中，依法屬轉(zhuǎn)讓方應(yīng)交納的均由甲方承擔(dān)；依法屬受讓方應(yīng)交納的由乙方承擔(dān)。 研究結(jié)論 宗地基本情況宗地編號為B3030041，地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地。如轉(zhuǎn)讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔(dān)50%。表1－1 宗地投資財務(wù)效果指標(biāo)項目地價為74931萬元地價為80913萬元地價為87416萬元投資利潤率（％）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內(nèi)部收益率（IRR）（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）（萬元）2076015221投資回收期（靜態(tài)）（年）投資回收期（動態(tài)）（年） 研究方法 剩余法求地價運(yùn)用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價= 房地產(chǎn)建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產(chǎn)價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤求地價 運(yùn)用《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》進(jìn)行宗地的財務(wù)評價建設(shè)項目的財務(wù)評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務(wù)效果評價和自有（權(quán)益）資金的財務(wù)效果評價。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。 香蜜湖B3030041宗地規(guī)劃指標(biāo)216。 中國人民銀行存、貸款利率216。 廣州市建安工程定預(yù)、決算定額 宗地最佳利用方式構(gòu)思根據(jù)該宗地位于深圳市福田區(qū)香蜜湖地段、且建筑容積率≦，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設(shè)施來贏得市場。別墅總建筑面積 127560＝19,148 m2 別墅規(guī)劃為250～350 m2 /棟，平均每棟面積為300 m2 ，占地面積計120 m2，規(guī)劃總棟數(shù)為64棟。則 綠地面積為 93544m2＝60803 m2道路規(guī)劃占地面積為 93544＝14031 m2表3－1 用地平衡表項目用地面積（m2 ）所占比重(%)人均面積（m2 /人）備注規(guī)劃總用地93544 一、居住用地1873020 高層住宅用地11050 首層架空綠化低層住宅用地7680 公建用地1850 道路用地1403215 公共綠地6080365 二、其他用地9176 表3－2 項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目數(shù)量單位總戶數(shù)784戶居住人口2744人總建筑面積156200M2 108503M219148M23350M225200M2車位數(shù)720個人口密度293人/公頃綠化率65％容積率 最佳開發(fā)建設(shè)方案設(shè)計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設(shè)，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。該宗地地價需在成交后5日內(nèi)一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。具體測算詳見附表1。則該宗地的地價范圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。 項目盈利能力分析 稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內(nèi)無銷售收入。第二、三年內(nèi)盡管有利潤，但仍不足以彌補(bǔ)第一年的虧算。原因在于地價要在中標(biāo)后一次繳交完畢，造
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