【正文】 地產(chǎn)新政不但讓消費者觀望，同時讓開發(fā)商“裹足不前”。 中觀市場因素影響 組團(tuán)均價一線海景 7000元 /㎡ ，二三線 4500元 /㎡ 左右。商品房供應(yīng)量也較少。非常適合開發(fā)高端物業(yè)，近年供應(yīng)量也急劇上升。 ? 戶型設(shè)計水平大眾化，少數(shù)項目戶型具有一定創(chuàng)新力。 尚處前期規(guī)劃中項目 ， 大多放緩了上市節(jié)奏 ， 明顯收房地產(chǎn)新政巨大影響 。 未來 2年內(nèi)將有大規(guī)模放量 ， 其中主要集中在福海路西側(cè)以及夾河附近 ， 容積率多在 ， 產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化 ， 競爭激烈 。 各大版塊發(fā)展重心各不相同，優(yōu)勢資源也有很大不同 產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，以中小戶型供應(yīng)為主 區(qū)域狀況 中觀狀況 宏觀市場狀況、城市整體狀況、以及片區(qū)狀況 主體報告邏輯結(jié)構(gòu) 客戶目標(biāo)分析 項目分析 市場分析 核心問題界定 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 問題界定 我們采取 SCQ結(jié)構(gòu)化分析方法 ？ R1 非期望結(jié)果 ——由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 R2 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 S=情境 C=R1,R2 Q=如何從 R1到 R2 項目情景 （ Situation） （公認(rèn)事實） 城市的邊緣 配套少，區(qū)域較陌生 無明顯資源優(yōu)勢 較大規(guī)模，建面約 36萬平米 項目事實 市場情景 （ Situation） （公認(rèn)事實） 宏觀狀況 下半年房地產(chǎn)市場主題以“觀望”“下滑”局面不可避免 福山樓價為市中心四區(qū)中最低 淡市營銷即將唱響 未來供應(yīng)量大，競爭激烈，且競爭帶有不確定性 新推盤量急劇下降，在售項目交易量大幅下跌。 前期在市場調(diào)整期，緊抓淡市下依然存在的剛性需求客戶，快速出貨，同時兼顧商務(wù)公寓客戶的需求，最大程度提升項目的消化速度。 案名建議 “泉天下” 突破傳統(tǒng)營銷方式，標(biāo)新立異，樹立項目市場新形象。 項目介紹 開發(fā)案例借鑒 云海香都執(zhí)行“ 9070” 要求，主力戶型面積以5598平方米為主。項目總占地面積 90公頃，其中住宅面積 80萬平米；項目規(guī)劃建筑容積率 ，總建筑覆蓋率僅達(dá) 18%，綠地率達(dá)高 50%。售樓處建設(shè)，沙盤模型銷售資料等銷售工具等方面進(jìn)行不小投入 。 ? 煙臺相對較為成功個案； 目前在煙臺房地產(chǎn)市場上，山水龍城、云海香都這幾個盤相對較為成功運作的城市邊緣大盤。 整體定位 客戶定位 檔次定位 戶型定位 形象定位 市場可參照樓盤的暢銷戶型集中在 6080的兩室及 95110的三室，此為項目戶型定位的依據(jù)之一 項目選取沿只楚路及幸福新橋片區(qū)樓盤、福山區(qū)個案及萊山區(qū)個案作為參照； 此為項目近期內(nèi)開發(fā)的基本參照依據(jù)，中遠(yuǎn)期市場需要依據(jù)當(dāng)時的市場情況進(jìn)行調(diào)整； 近期戶型定位 根據(jù)總體策略，前期戶型以緊湊型為主，產(chǎn)品以小高層高層為主，圍繞啟動區(qū)景觀，使景觀價值最大化，同時測試市場反映； 高性價比 —— 是戶型設(shè)計創(chuàng)新思想的總體策略 中小戶型，在不明顯增加成本的前提下，主要通過 “贈送面積” 的手法，提升產(chǎn)品的性價比，給客戶以實惠； 戶型設(shè)計創(chuàng)新思想依據(jù) ?項目總體定位（符合前期的定位為中檔次、中低價位）； ?客戶定位（符合前期的客戶定位，家庭年收入 410萬元，以偏年輕的處于職業(yè)上升期的客戶為主）； ?方正實用、給客戶以實惠； ?戶型面積的變化； 戶型的創(chuàng)新點，主要依據(jù)以上四個方面； 偏大戶型，則主要通過 “功能的創(chuàng)新或功能的可轉(zhuǎn)換性” ，提供新的生活空間和業(yè)主使用上的可變性，充分滿足個性化需求為主； 具體的戶型設(shè)計創(chuàng)新將在物業(yè)發(fā)展建議中重點研究； 戶型創(chuàng)新建議 戶型創(chuàng)新基本面 轉(zhuǎn)角陽臺 轉(zhuǎn)角凸窗 超大觀景凸窗 端頭戶型對景觀的極致利用 戶型創(chuàng)新提升面 戶型創(chuàng)新引領(lǐng)面 凸窗創(chuàng)新 步入式陽臺 陽光房 錯層 高層退臺洋房 達(dá)到市場戶型創(chuàng)新水平線 超越市場戶型創(chuàng)新平臺水平 制造市場話題，引起市場關(guān)注 2房半 ? 轉(zhuǎn)角凸窗，既給到客戶贈送面積的實惠，又增加了采光面，同時將社區(qū)園林景觀引入室內(nèi)，擴大了景觀視野。 端頭戶型對景觀的極致利用，建議景觀較好，三居以上的戶型使用 ? 用較多的陽臺、窗戶來處理戶型中可能的觀景面； ? 所有臥室朝南，采光和景觀效果絕佳； ? 東向景觀陽臺和客廳的落地玻璃門設(shè)計，保證客廳的采光效果； 共用生活陽臺的全明設(shè)計 八角餐廳 東向景觀陽臺 三個南向臥室 基本面：轉(zhuǎn)角陽臺： 270度觀景，增大觀景面，建議四居以上的戶型產(chǎn)品使用 雙 270o轉(zhuǎn)角窗 弧形觀景窗 ? 轉(zhuǎn)角陽臺，放大觀景面，同時增加了功能空間 ? 由于占用面積較明顯，建議在四居或四居以上的戶型中普遍采用 步入式 景觀凸窗 室內(nèi)地面 步入式陽臺 步入式 景觀凸窗 步入式 陽臺 凸窗頂板下降至 步入式陽臺，增加觀景面，并贈送面積，體現(xiàn)實惠 提升：步入式陽臺，建議戶型普遍采用 將傳統(tǒng)的凸窗變形：在保留凸窗原有功能（實惠、觀景）的同時，強化了凸窗的觀景效果 步入式景觀凸窗 —— 通過降低凸窗距地面的高度提高觀賞效果 步入式陽臺 —— 客戶可根據(jù)自己的喜好選擇拆掉凸窗頂板，形成步入式陽臺 提升：凸窗創(chuàng)新，建議在景觀面較好的三居以上的戶型中采用 ? 衛(wèi)生間設(shè)置凸窗增加實用空間； 提升：陽光房：功能多樣化，提高舒適性，建議在三居以上的舒適型戶型中使用 ? 重視采光保暖； ? 提供功能的多樣化，豐富生活趣味和提高舒適性； ? 倡導(dǎo)健康舒適的家庭生活。 項目介紹 規(guī)劃案例借鑒 項目一期采用地中海式建筑風(fēng)格，引用純正圍合式建筑，形成五個居住街坊，每個街坊住宅群以“多層次、圍合式”為基本的空間組織原則，通過建筑和環(huán)境的錯落組織，營造出既彼此獨立又相互聯(lián)系、統(tǒng)一而富有變化的整體。因地制宜，通過園林綠化與山、水的有機組合，讓建筑與景色相融相生。 4% 216。 一、工作目的 為項目的總體定位提供依據(jù)； 為項目的規(guī)劃（總平、景觀、建筑風(fēng)格）提供依據(jù)； 為項目商業(yè)物業(yè)部分的特色定位、樓層規(guī)劃、布局等提供依據(jù)； 為項目戶型、面積配比的確定提供依據(jù)； 為項目目標(biāo)客戶群體的確定提供依據(jù)； 為項目的營銷方式、定價策略提供依據(jù)； 為確定項目的總體推廣策略、媒介組合提供依據(jù)。 ? 逆境給人寶貴的磨練機會。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 一旦做出決定就不要拖延。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 :16:44 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 16分 ? 差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。 ? 投機取巧的人。 2023年 3月 17日 2時 16分 ? 在這個世界上，沒有人能使你倒下。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 14:16:4414:16:4414:163/17/2023 2:16:44 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 16分 44秒 14:16: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 2時 16分 44秒 下午 2時 16分 14:16: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 14:16:4414:16:4414:16Friday, March 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 下午 2時 16分 :16March 17, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 14:16:4414:16:4414:163/17/2023 2:16:44 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :16:4414:16:44March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時 16分 44秒 下午 2時 16分 14:16: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit,