【正文】 析 市場分析 核心問題界定 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 項目發(fā)展戰(zhàn)略 綜合產品線、盡量擴大客戶層面，降低大盤風險。 綜合功能。 強化項目產品價值 營銷主題以產品生命力為核心，通過人文層面及綜合配套放大項目優(yōu)勢 五大開發(fā)理念構成本項目的核心開發(fā)策略 土地分級開發(fā) 引入高度規(guī)劃手法 高性價比 營銷情景化 功能復合化 城市意象元素 山地元素融入 住宅、商業(yè)、幼兒園、服務中心、會所 配套齊全、生活不假外求 豐富的景觀體系 專業(yè)的物業(yè)服務體系 實惠的送面積的戶型設計 奇泉之應用 奇泉與本項目中延展與規(guī)劃 讓客戶提前感受“現樓實景” 重點在前期規(guī)劃設計落實 開發(fā)理念解釋一 項目以高起點、高規(guī)劃的理念，把項目整體設計規(guī)劃提升到新高度，將項目打造城市未來的標桿示范住區(qū)； 利用地形本已有的山地資源優(yōu)勢，營造出高低起伏的變化效果，切實體現規(guī)劃價值； 引入高度規(guī)劃手法 將項目及區(qū)域打造成煙臺未來標桿居住示范項目 開發(fā)理念解釋二 功能復合化是稱之為城的重要特征之一，是使項目形成完整的城的肌理，創(chuàng)造出城的活力的必要因素之一； 在以居住為主的前提下，盡量提供種類較全的商業(yè)業(yè)態(tài)和公共空間的生活場所，使社區(qū)的生活形態(tài)豐富，居民在此世代安居，成為真正的“理想之城”； 功能復合化 打造完整的城市生活模式，使社區(qū)具備持續(xù)生長的能力，成為真正的“理想之城” 項目區(qū)位條件及客戶對片區(qū)的較低認知價值決定了項目前期不能走高價高質路線，項目應在“高性價比”上做足文章； 產品的品質主要通過設計來創(chuàng)造價值，即在不明顯增加成本的前提下，打造出較好的產品品質； 高性價比是實現項目快速消化的重要策略，它是貫穿項目整體開發(fā)過程始終不變的策略； 高性價比 高性價比是貫穿項目始終的重要策略，項目應在“高性價比”方面做足文章 開發(fā)理念解釋三 開發(fā)理念解釋四 泉的應用與延展 泉作為“福山八景”之一，進行一個故事演繹。更能引發(fā)市場足夠的關注度，形成市場集聚效應；給到市場充分的信心，能比較容易樹立項目形象，突破區(qū)域價值的限制； 把會所作為售樓處，在實體建設樣板示范區(qū)，開通免費住戶巴士等等，把未來變?yōu)楝F實作為櫥窗展示； 重視前期重視營銷，把有限資金發(fā)揮到極致作用，起到“紅動全城”示范效果。大多送雙陽臺，短板設計，保證大多數戶型功能均可采光。 項目介紹 開發(fā)案例借鑒 山水龍城主力戶型面積以 87120平方米為主。 營銷推廣 規(guī)劃案例借鑒 開發(fā)案例提示 ? 開發(fā)商起點較低； 以前沒有開發(fā)經歷或者沒有運作大盤經驗，資金實力不是很強的。 主體報告邏輯結構 客戶目標分析 項目分析 市場分析 核心問題界定 發(fā)展戰(zhàn)略 整體定位 整體定位 客戶定位 檔次定位 戶型定位 形象定位 客戶研究思維框架 市場現有客戶構成事實 客戶選擇意向訪談 城市格局及發(fā)展方向 發(fā)現機會 機會選擇 （客戶選擇 /定位） 創(chuàng)造機會 （引導客戶 /定位） 前期 適應客戶為主 引導客戶為輔 中后期 引導客戶為主 適應客戶為輔 萊山區(qū)主要吸引全市及外地投資客戶，芝罘老區(qū)主要為老區(qū)居民及向往“城市”生活客戶，幸福新橋片區(qū)主要為原居民，開發(fā)區(qū)為韓日人士及就近上班人士，福山區(qū)則是本地及開發(fā)區(qū)年青人士為主 本區(qū)域客戶為主以及部分開發(fā)區(qū)客戶，價格、就近便利 客戶多為附近工作人士，早年遷徙到本地的；看重環(huán)境、未來升值、就近便利 四大區(qū)域的消費呈現出不同的特征： 萊山區(qū)因其較好的環(huán)境及城市前景吸引了來自全市的客戶，以及部分外地旅游投資客； 芝罘老區(qū)因其價格高，主要吸引原老區(qū)居民及部分福山向往“城市”生活的人群； 開發(fā)區(qū)客戶有兩大群體，一是韓國等外籍人士，二是在開發(fā)區(qū)上班看重便利就近購買的人群； 傳統(tǒng)意義上，福山區(qū)客戶基本是本地人群，現有部分芝罘區(qū)看重低價格來購買的人群，在開發(fā)區(qū)上班較年青，購買力較弱的人群； 客戶多為本片區(qū)原住地換房客戶；看重生活氛圍、居住習慣、 、“進城”愿景 全市性客戶，主力拉動芝罘區(qū)客戶，部分旅游投資型客戶，看重環(huán)境、未來城市東移帶來的升值期望 收入階層劃分 ? 煙臺 2023宏觀統(tǒng)計人均 GDP在 53067元 /年，據統(tǒng)計 2023年煙臺人均可支配在 2200元 /月左右； ? 受訪中個人月收入在 20233000元左右者，家庭年收入則在 46萬元左右； ? 受訪中個人月收入在 40006000元左右者，家庭年收入則在 79萬元左右； ? 個人月收入超過 8000元左右者，則家庭年收入超過 12萬元； 中高收入階層 高收入階層 普通階層 低收入階層 個人月收入在 1000元以下，家庭年收入在 3萬元以下，基本無購房能力； 個人月收入在 20233000元者，家庭年收入在 46萬元，普通價位樓盤購買者； 個人月收入在 40006000元者，家庭年收入在 79萬元左右，中高價位樓盤購買者； 個人月收入在 8000元以上，家庭年收入超過 12萬元，高檔樓盤購買者； 主要目標客戶 家庭年收入在 410萬元之間的客戶，是項目的目標主力客戶 客戶定位前提依據 ?本項目由于具有一定開發(fā)規(guī)模，需分期開發(fā)，項目的客戶必然是多樣化，因此在 數量上和層級上都是多樣的，定位應有較大的包容性 ?根據我們經驗以及三線城市大盤開發(fā)規(guī)律，類似項目 客戶的發(fā)展是一個演變的過程 ，客戶層面會隨著樓盤的開發(fā)而逐步擴大，而且 客戶在不同階段的關注點都將有所不同 ?從項目開發(fā)規(guī)模和市場人口數量來看，我們必須將客戶放在一個比較寬的范疇內，確保客戶群復合化，避免過于單一 本項目的客戶定位，將從來源區(qū)域、購買動因及置業(yè)關注點三方面進行分析，并且分近期和中遠期進行描述 近期客戶定位（購買動因）： 城市發(fā)展格局機會 各區(qū)域之間跨度大，因工作原因跨區(qū)域活動越來越頻繁，項目的地理中心位置將使項目具備較大優(yōu)勢 ； 周邊樓盤客戶分析 周邊樓盤客戶購買主要看重相對較低價格，看重就近區(qū)域，工作便利； 開發(fā)區(qū)客戶分析 開發(fā)區(qū)這些年開速發(fā)展，外來打工者劇增，同時房地產市場繁榮起來，和福山房價拉開不小價差。 ? 270度轉角凸窗適用于外部景觀較好的戶型中。 唯美品格 理想之城一期藍庭位于項目東南側，占地約 14萬平方米，總建筑面積 23萬平方米，容積率為 ，綠化率 %。 項目中心位置設有一條休閑商業(yè)街，可以滿足業(yè)主基本生活需求，另配有高標準休閑商業(yè)中心，內設中餐廳、游泳池、健身房、棋牌室、紅酒吧等，高層區(qū)配備約 700平米的室外游泳池，為您提供高品質生活享受。 景觀方面 規(guī)劃案例借鑒 建筑立面，富有歐化的氣質特色。業(yè)績考核： 市場環(huán)境惡劣的情況，我司有信心實現快速銷售、迅速回籠資金；市場環(huán)境發(fā)展較好時，我司有信心助開發(fā)商實現項目利潤的最大化。 二、調研方法 定性及定量分析； 官方統(tǒng)計資料分析、各類型商業(yè)業(yè)態(tài)調查、競爭樓盤調查、消費者問卷調查、專業(yè)人士訪談等。只有經得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。 ? 不放過任何細節(jié)。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ? 如果通用公司不能在某一個領域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領域的生意買掉或退出這個領域。 ? 時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結局來。 ? 微軟離破產永遠只有 18個月。 ? 一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ? 新經濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ? 速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 下午 2時 16分 44秒 14:16:44 ? 質量是維護顧客忠誠的最好保證。如果你自己的信念還站立的話?？犊當S此身。 :16:4414:16Mar2317Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :16:4414:16:44March 17, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 17日星期五 2時 16分 44秒 14:16:4417 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :16:4414:16Mar2317Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 16分 44秒 14:16: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自