深圳某地塊宗地投資評(píng)估報(bào)告-wenkub.com
2025-08-01 03:10 本頁(yè)面
【正文】 10. 隨著通貨膨脹的確認(rèn)，未來(lái)銀行利率調(diào)整已經(jīng)在所難免，利率調(diào)整對(duì)于資金密集的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響是巨大的。7. 鑒于拍賣(mài)公告中提及高層和低層的最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定，建議開(kāi)發(fā)商在此處多加研究，充分用活、用好相關(guān)政策規(guī)定。顯然，本報(bào)告缺乏充分的市場(chǎng)調(diào)查支持。同時(shí)，財(cái)務(wù)年度以受讓到該宗地的第一個(gè)月開(kāi)始，每12個(gè)月為一財(cái)務(wù)年度。但由于地價(jià)較高，且要一次性繳交完畢，故對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資、高端客戶(hù)開(kāi)發(fā)、市場(chǎng)運(yùn)作、房地產(chǎn)大勢(shì)把握、政策研判等能力要求很高。而銷(xiāo)售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個(gè)項(xiàng)目陷入僵局。對(duì)于內(nèi)部收益率來(lái)說(shuō)，地價(jià)比售價(jià)更為敏感。（3）地價(jià)、售價(jià)變動(dòng)對(duì)投資收益率的影響當(dāng)?shù)貎r(jià)上升10％時(shí)，％，已不能滿(mǎn)足預(yù)期的投資利潤(rùn)率15％。售價(jià)下降5％、10％時(shí)，％、％。因而，本宗地敏感性分析主要針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（FIRR,FNPV和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5％、10％和宗地獲取價(jià)格上下波動(dòng)5％、10％時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售率≦70％ 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。％，凈現(xiàn)值為15221萬(wàn)元，均處于較高水平。 損益表（見(jiàn)表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內(nèi)利潤(rùn)為負(fù)，這主要是因?yàn)橹Ц毒揞~地價(jià)所致。由于香蜜湖B303－0041宗地的最終中標(biāo)地價(jià)尚處于預(yù)測(cè)階段，因此選取該地塊的市場(chǎng)期望價(jià)作為計(jì)算基礎(chǔ)，來(lái)測(cè)算該宗地的投資價(jià)值。 地價(jià)成本測(cè)算 根據(jù)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)基本現(xiàn)狀，并綜合考慮深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)程度，取定開(kāi)發(fā)商投資該宗地的可承受回報(bào)率極限為15％，正常期望投資回報(bào)率為20％，市場(chǎng)投資回報(bào)率的上限為25％。 宗地地價(jià)測(cè)算 地價(jià)之外的成本測(cè)算參考目前建筑市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的基本行情。與此對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃如下表3－3所示.表3－3 項(xiàng)目投資與融資計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期合計(jì)1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額 建設(shè)投資 土地成本 前期工程費(fèi) 建安成本費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 公建配套費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 管理費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用 利息費(fèi)用 流動(dòng)資金 2資金籌措 自有資金 借款 銷(xiāo)售收入再投入 說(shuō)明：因利息費(fèi)用取決于投標(biāo)公司的融資結(jié)構(gòu)，而融資結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場(chǎng)的能力高低。 園林、綠化及道路 為體現(xiàn)高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。計(jì)劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計(jì)11050 m2 。 中國(guó)人民銀行121號(hào)文件216。 廣東省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各類(lèi)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)216。 研究依據(jù)216。 自有（權(quán)益）資金的財(cái)務(wù)效果評(píng)價(jià)，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財(cái)務(wù)條件在內(nèi)的兩類(lèi)因素對(duì)項(xiàng)目的影響，以企業(yè)投入的權(quán)益資金為計(jì)算基礎(chǔ)，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權(quán)益資金的盈利能力，實(shí)際上是對(duì)項(xiàng)目息、稅后的盈利能力的分析。綜上，當(dāng)?shù)貎r(jià)在74931～80913萬(wàn)元人
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