【正文】 個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。尤其土地出讓時(shí)間、開發(fā)周期近似的情況下，未來定將出現(xiàn)更大規(guī)模的住宅集中上市。 下沙市場供求對比 下沙市場價(jià)量趨勢 供求對比及成交均價(jià)020040060080010000 6 0 1 0 6 0 2 0 6 0 3 0 6 0 4 0 6 0 5 0 6 0 6 0 6 0 7 0 6 0 8 0 6 0 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2 0 7 0 1 0 7 0 2 0 7 0 3 0 7 0 4 0 7 0 5 0 7 0 6 0 7 0 7套010002023300040005000600070008000900010000元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)`? 06年 1月以來，區(qū)域市場成交價(jià)格總體趨勢平穩(wěn)，成交價(jià)格主要在 50006000元 /㎡ 區(qū)間浮動。 ? 對于在本區(qū)域購房的年輕化特征明顯的客戶，子女教育以及成人繼續(xù)教育等所需的教育配套成為另一重要條件。 20232023年區(qū)域價(jià)格走勢 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡價(jià)格走勢550065007000400050006000700080002 0 0 4 2 0 0 5 年 2 0 0 5 2 0 0 6 年 2023年1500元 /平米 九堡購房者收入情況與承付能力 客戶家庭年收入情況35%35%25%5%6 8 萬 8 1 0 萬 1 0 1 5 萬 1 5 萬以上? 意向調(diào)查中，客戶家庭年收入占比最大的是 6至 10萬元范圍，共約 70%，其次是 10至 15萬元的年收入家庭。 ? 2023年至 2023年，每年住宅用地放量較為均衡，沒有過大波動，這主要是土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)平穩(wěn)的表現(xiàn)。 城區(qū)客戶 多條東西向干道及軌道交通為區(qū)域引入市中心客戶奠定基礎(chǔ)，拓 展區(qū)域內(nèi)的客戶來源。將資源最大化的共享，同時(shí)達(dá)到教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)?；?yīng)。 ? 兩個(gè)商業(yè)副中心： 建成區(qū)與大學(xué)城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。 ? 北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園項(xiàng)目落戶為帶動，“十一五”期間，全面完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 下沙 保利地塊市場評估及產(chǎn)品策劃建議 Friday, March 17, 2023 上海 ***房產(chǎn)咨詢有限公司 ..... . “ 涉案 ” 問題 地塊特征 位臵？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？ …… 本案地塊有何吸引 客戶 的特質(zhì)？ 產(chǎn)品打造 概念？實(shí)體？住宅？商業(yè)？ …… 本案該用何種策略競爭 客戶 ？ 競爭環(huán)境 區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？ …… 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟(jì)實(shí)力？ …… 本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 第五部分：相關(guān)附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 ..... . 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項(xiàng)目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。這是一個(gè)中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯(cuò)落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 交通體系狀況 交通設(shè)施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導(dǎo)入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強(qiáng) 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強(qiáng) 杭州繞城公路 整個(gè)杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強(qiáng) 軌道交通 軌道交通 1號線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預(yù)計(jì)將在 2023完工投入使用 強(qiáng) 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教東區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強(qiáng)心劑。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 區(qū)域配套建設(shè) 本案 配套集中區(qū) ? 下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要集中在北部高教園區(qū) ? 配套設(shè)施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號召力的大型配套 5 萬15%2 萬6% 6 萬18%4 萬12%16 萬49% 大學(xué)城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動人員? 區(qū)域目前 人口 33萬 ，預(yù)計(jì)未來疏散主城區(qū)人口 20萬 — 30萬人，遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成 60余萬人口 的城市。 20232023年九堡土地供應(yīng)及成交情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地供應(yīng)情況( 萬平米）1 5 9 . 0 32121 9 6 . 8 57 2 . 10501001502002502023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地成交面積（萬平米）1 0 . 61 4 . 1 31 3 . 1 2402468101214162023年 2023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年出讓住宅用地 6宗， 2023年至 2023年出讓住宅用地 7宗。 ? 2023年 — 2023年居住用地供應(yīng)開始增加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對早期有所提升，該階段價(jià)格屬于純產(chǎn)品價(jià)格階段。 九堡購房者收入情況與承付能力 九堡客戶購買經(jīng)歷與購買動機(jī) 客群購買經(jīng)歷統(tǒng)計(jì)85%12%3%首次臵業(yè) 二次臵業(yè) 多次臵業(yè)? 大部分意向客戶是首次臵業(yè)，占 85%，而其中有 80%的人群為了長期自住而打算，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實(shí)力增強(qiáng)后，可能會更換居住環(huán)境。 ? 06年區(qū)域供應(yīng)量不大， 共推出 1484套 ； 07年 4月、 6月區(qū)域供應(yīng)集中放量，共推出 2263套，主要來自臨江項(xiàng)目伊薩卡國際城、野風(fēng)海天城、中慶第 6大道以及之江銘樓。 ? 作為開發(fā)區(qū)，下沙地區(qū)近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 ?新城打造 ?配套完善 ?商業(yè)設(shè)臵 對 35號地塊項(xiàng)目的產(chǎn)品建議點(diǎn) ?親水建筑 ?退臺布局 ?戶型建議 保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質(zhì)社區(qū)。 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 建筑面積 戶數(shù) 容積率 G地塊 G地塊 33F高層 95602 ㎡ 237600 ㎡ 1980 H地塊 H1地塊 33F高層 18F高層 66042㎡ 149040 ㎡ 1242 H2地塊 18F高層 花園洋房 70882 ㎡ 91720 ㎡ 470 H地塊 136925 ㎡ 240760 ㎡ 1928 方案展示 整體排布效果圖 方案解析 整體退臺式布局 西側(cè)建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強(qiáng)。 市郊新區(qū)成交量大 2 0 0 7 年1 6 月登記可售套數(shù)變化177391799616543 1622614409129171 . 4 5 % 8 . 0 7 % 1 1 . 2 0 % 1 . 9 2 % 1 0 . 3 5 % 1 6 0 0 0 1 2 0 0 0 8 0 0 0 4 0 0 004000800012023160001月 2月 3月 4月 5月 6月 0 . 1 2 0 . 1 0 . 0 8 0 . 0 6 0 . 0 4 0 . 0 200 . 0 20 . 0 4可售套數(shù) 增減率據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州 2023年上半年新房源供應(yīng)量不到 4000套，其中包含 90/70政策后推出的中小戶型，目前主要去化房源部分為 2023年推案，市場可售住宅數(shù)量遞減，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 按照 《 規(guī)劃 》 ，錢塘江兩岸將結(jié)合沿江自然生態(tài)環(huán)境，建立錢塘江城市生態(tài)景觀體系，通過濱水綠廊、交通綠廊以及各級公共綠地的保護(hù)和建設(shè)，構(gòu)成“一軸、三片、多通道”的生態(tài)結(jié)構(gòu)體系。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時(shí) 15分 55秒 14:15: ? 1比不了得就不比，得不到的