【正文】 個商業(yè)節(jié)點。尤其土地出讓時間、開發(fā)周期近似的情況下，未來定將出現(xiàn)更大規(guī)模的住宅集中上市。 下沙市場供求對比 下沙市場價量趨勢 供求對比及成交均價020040060080010000 6 0 1 0 6 0 2 0 6 0 3 0 6 0 4 0 6 0 5 0 6 0 6 0 6 0 7 0 6 0 8 0 6 0 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2 0 7 0 1 0 7 0 2 0 7 0 3 0 7 0 4 0 7 0 5 0 7 0 6 0 7 0 7套010002023300040005000600070008000900010000元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價`? 06年 1月以來，區(qū)域市場成交價格總體趨勢平穩(wěn)，成交價格主要在 50006000元 /㎡ 區(qū)間浮動。 ? 對于在本區(qū)域購房的年輕化特征明顯的客戶，子女教育以及成人繼續(xù)教育等所需的教育配套成為另一重要條件。 20232023年區(qū)域價格走勢 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡價格走勢550065007000400050006000700080002 0 0 4 2 0 0 5 年 2 0 0 5 2 0 0 6 年 2023年1500元 /平米 九堡購房者收入情況與承付能力 客戶家庭年收入情況35%35%25%5%6 8 萬 8 1 0 萬 1 0 1 5 萬 1 5 萬以上? 意向調(diào)查中，客戶家庭年收入占比最大的是 6至 10萬元范圍，共約 70%，其次是 10至 15萬元的年收入家庭。 ? 2023年至 2023年，每年住宅用地放量較為均衡，沒有過大波動，這主要是土地供應(yīng)市場結(jié)構(gòu)平穩(wěn)的表現(xiàn)。 城區(qū)客戶 多條東西向干道及軌道交通為區(qū)域引入市中心客戶奠定基礎(chǔ)，拓 展區(qū)域內(nèi)的客戶來源。將資源最大化的共享，同時達到教育產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化效應(yīng)。 ? 兩個商業(yè)副中心： 建成區(qū)與大學(xué)城商業(yè)副中心；東南沿江商業(yè)副中心。 ? 北部工業(yè)區(qū)以松下工業(yè)園項目落戶為帶動，“十一五”期間，全面完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 下沙 保利地塊市場評估及產(chǎn)品策劃建議 Friday, March 17, 2023 上海 ***房產(chǎn)咨詢有限公司 ..... . “ 涉案 ” 問題 地塊特征 位臵？交通？配套？產(chǎn)業(yè)？ …… 本案地塊有何吸引 客戶 的特質(zhì)？ 產(chǎn)品打造 概念？實體？住宅？商業(yè)？ …… 本案該用何種策略競爭 客戶 ？ 競爭環(huán)境 區(qū)內(nèi)？區(qū)外？熱銷？滯銷？ …… 競爭市場正在怎樣分化 客戶 ？ 客戶來源 區(qū)域？年齡？家庭結(jié)構(gòu)？經(jīng)濟實力？ …… 本案該瞄準(zhǔn)哪些樣的 客戶 ？ 第一部分：地塊基本屬性研究 第二部分：客戶市場布局分析 第三部分：客戶競爭態(tài)勢分析 第四部分：本案開發(fā)策略導(dǎo)出 第五部分：相關(guān)附件參考 第一部分：地塊基本屬性研究 ..... . 杭 州 Hangzhou 下 沙 Xiasha ? 本項目地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位臵。這是一個中型城市的概念，將由最初單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展成為具備工業(yè)、居住、科技、教育、研發(fā)等多種功能于一體的、就業(yè)與居住平衡的綜合新城 。 ? “一帶”則是指沿江生態(tài)居住帶 ， 通過加快沿江土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)，打造高低錯落、形態(tài)豐富的濱江型生態(tài)人文居住景觀帶。 交通體系狀況 交通設(shè)施 連接區(qū)域 目前狀況 人口導(dǎo)入能力 道路體系 德勝快速路 下沙副城、主城區(qū) 東段已通車，中段 9月完工，西段尚待規(guī)劃 較強 杭金衢高速公路 諸暨、義烏、金華、永康、上海等 已投入使用 較強 杭州繞城公路 整個杭州城區(qū)，并對外圍高速道路形成聯(lián)通 已投入使用 較強 軌道交通 軌道交通 1號線 主城、下沙城、臨平城、江南城 已開工，預(yù)計將在 2023完工投入使用 強 主要 公交 線路 k197 蔣村 — 天目山路 — 環(huán)城北路 — 高教園區(qū) 已投入使用 較弱 k210 杭州火車站（城站） — 烏龍廟 — 七堡 — 文溯站 311 火車東站 — 下沙綜合市場 k401 馬市街 — 浙一醫(yī)院 — 錢江二橋 — 下沙高教東區(qū) 525 城站火車站 — 七堡 — 下沙高教園區(qū) 假 15線 武林廣場 — 公交總公司 — 文溯站 868 下沙 — 海寧 交通體系狀況 ? 目前交通體系較為薄弱，主要依靠公交以及自駕車出行； ? 未來公共交通設(shè)施改善明顯，地鐵將成區(qū)域發(fā)展強心劑。 產(chǎn)業(yè)支撐 —— 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 區(qū)域配套建設(shè) 本案 配套集中區(qū) ? 下沙區(qū)域的商業(yè)及生活配套設(shè)施主要集中在北部高教園區(qū) ? 配套設(shè)施主要以滿足日常生活的小型商業(yè)為主，多以沿街商鋪的形式存在 ? 區(qū)域內(nèi)缺乏具備一定檔次及號召力的大型配套 5 萬15%2 萬6% 6 萬18%4 萬12%16 萬49% 大學(xué)城人口 常住教師 工業(yè)園區(qū)員工 下沙街道 商貿(mào)活動人員? 區(qū)域目前 人口 33萬 ，預(yù)計未來疏散主城區(qū)人口 20萬 — 30萬人，遠(yuǎn)景規(guī)劃將形成 60余萬人口 的城市。 20232023年九堡土地供應(yīng)及成交情況 2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地供應(yīng)情況( 萬平米）1 5 9 . 0 32121 9 6 . 8 57 2 . 10501001502002502023年 2023年 2023年 2023年2 0 0 4 2 0 0 7 年九堡土地成交面積（萬平米）1 0 . 61 4 . 1 31 3 . 1 2402468101214162023年 2023年 2023年 2023年? 2023年至 2023年出讓住宅用地 6宗， 2023年至 2023年出讓住宅用地 7宗。 ? 2023年 — 2023年居住用地供應(yīng)開始增加，致使在九堡掀起一翻開發(fā)潮，新開發(fā)商品房產(chǎn)品相對早期有所提升，該階段價格屬于純產(chǎn)品價格階段。 九堡購房者收入情況與承付能力 九堡客戶購買經(jīng)歷與購買動機 客群購買經(jīng)歷統(tǒng)計85%12%3%首次臵業(yè) 二次臵業(yè) 多次臵業(yè)? 大部分意向客戶是首次臵業(yè)，占 85%，而其中有 80%的人群為了長期自住而打算，但存在部分過渡型需求，表現(xiàn)為自住兼投資，待資金實力增強后，可能會更換居住環(huán)境。 ? 06年區(qū)域供應(yīng)量不大， 共推出 1484套 ； 07年 4月、 6月區(qū)域供應(yīng)集中放量，共推出 2263套，主要來自臨江項目伊薩卡國際城、野風(fēng)海天城、中慶第 6大道以及之江銘樓。 ? 作為開發(fā)區(qū)，下沙地區(qū)近幾年年土地掛牌與住宅上市比較集中。 項目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 項目產(chǎn)品策略安排 ?新城打造 ?配套完善 ?商業(yè)設(shè)臵 對 35號地塊項目的產(chǎn)品建議點 ?親水建筑 ?退臺布局 ?戶型建議 保利打造自然景觀與舒適度俱佳的高品質(zhì)社區(qū)。 產(chǎn)品形態(tài) 占地面積 建筑面積 戶數(shù) 容積率 G地塊 G地塊 33F高層 95602 ㎡ 237600 ㎡ 1980 H地塊 H1地塊 33F高層 18F高層 66042㎡ 149040 ㎡ 1242 H2地塊 18F高層 花園洋房 70882 ㎡ 91720 ㎡ 470 H地塊 136925 ㎡ 240760 ㎡ 1928 方案展示 整體排布效果圖 方案解析 整體退臺式布局 西側(cè)建筑的景觀面更優(yōu)，層次感更強。 市郊新區(qū)成交量大 2 0 0 7 年1 6 月登記可售套數(shù)變化177391799616543 1622614409129171 . 4 5 % 8 . 0 7 % 1 1 . 2 0 % 1 . 9 2 % 1 0 . 3 5 % 1 6 0 0 0 1 2 0 0 0 8 0 0 0 4 0 0 004000800012023160001月 2月 3月 4月 5月 6月 0 . 1 2 0 . 1 0 . 0 8 0 . 0 6 0 . 0 4 0 . 0 200 . 0 20 . 0 4可售套數(shù) 增減率據(jù)統(tǒng)計，杭州 2023年上半年新房源供應(yīng)量不到 4000套，其中包含 90/70政策后推出的中小戶型，目前主要去化房源部分為 2023年推案，市場可售住宅數(shù)量遞減，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。 按照 《 規(guī)劃 》 ，錢塘江兩岸將結(jié)合沿江自然生態(tài)環(huán)境，建立錢塘江城市生態(tài)景觀體系，通過濱水綠廊、交通綠廊以及各級公共綠地的保護和建設(shè)，構(gòu)成“一軸、三片、多通道”的生態(tài)結(jié)構(gòu)體系。 2023年 3月 17日星期五 下午 2時 15分 55秒 14:15: ? 1比不了得就不比，得不到的