【正文】 0 0 6 1 1 0 6 1 2 0 7 0 1 0 7 0 2 0 7 0 3 0 7 0 4 0 7 0 5 0 7 0 6 0 7 0 7套010002023300040005000600070008000900010000元/ 平方米供應(yīng) 成交 成交均價(jià)`? 06年 1月以來，區(qū)域市場成交價(jià)格總體趨勢平穩(wěn)，成交價(jià)格主要在 50006000元 /㎡ 區(qū)間浮動。 圍合型內(nèi)街式商業(yè)模式打造，全新商業(yè)理念改變周邊配套不足的現(xiàn)狀，形 成下沙的另外一個(gè)商業(yè)節(jié)點(diǎn)。 《 杭州市錢塘江兩岸景觀規(guī)劃 》 建立錢塘江城市生態(tài)景觀體系，構(gòu)成“一軸、三片、多通道”的生態(tài)結(jié)構(gòu)體系 。 2023年 3月 17日星期五 2時(shí) 15分 55秒 14:15:5517 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , March 17, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :15:5514:15:55March 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 市場火爆，前景看好 杭州2 0 0 7 年1 6 月成交價(jià)量表186596719002940479053259900 1000695139399917797450202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月成交量 成交均價(jià)2023年上半年杭州各區(qū)成交情況 杭州2 0 0 7 年1 6 月各區(qū)成交面積與套數(shù)20261357274643982339501416680100000202300300000400000500000600000700000800000上城區(qū) 下城區(qū) 江干區(qū) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 濱江區(qū) 下沙區(qū)0100020233000400050006000銷售面積( ㎡) 銷售套數(shù)( 套)經(jīng)過 2023年房產(chǎn)市場回暖期，各區(qū) 2023年成交逐步增加，在中心城區(qū)供給有限，價(jià)位陡升的情況下，新的市郊住宅供給區(qū)片憑借完善的規(guī)劃與價(jià)格優(yōu)勢，成為成交主力，成交量攀升，濱江、下沙、江干、拱墅成交數(shù)量占總量愈 70%。 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 商業(yè)配套建議 圍合型內(nèi)街式商業(yè)廣場 全新的購物體驗(yàn)吸引顧客的再次光臨。 本案 供求對比圖表020040060080010000 6 0 1 0 6 0 2 0 6 0 3 0 6 0 4 0 6 0 5 0 6 0 6 0 6 0 7 0 6 0 8 0 6 0 9 0 6 1 0 0 6 1 1 0 6 1 2 0 7 0 1 0 7 0 2 0 7 0 3 0 7 0 4 0 7 0 5 0 7 0 6 0 7 0 7套0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 05 . 0 06 . 0 0供應(yīng) 成交 供求比 累計(jì)供求比? 06年 1月至 07年 7月以來，下沙區(qū)域市場累計(jì)供應(yīng) 3747套 ，去化 4331套 。倘若集中在 07年至 08年供應(yīng)，預(yù)測 近兩年為片區(qū)供應(yīng)熱潮 ，在目前可見基礎(chǔ)上分析，片區(qū)客源爭奪主要集中在 07至 08年之間。到 2023年，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的地區(qū)生產(chǎn)總值要達(dá)到 420億元，工業(yè)總產(chǎn)值突破 2023億元，其中高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值比重提高到75%； 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力保持全國同類開發(fā)區(qū)前 10位 ，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持全市前 3位。 ? “一心”是啟動區(qū)塊公共服務(wù)中心 ， 通過實(shí)施“退二進(jìn)三”，逐步推進(jìn)傳統(tǒng)企業(yè)搬遷，騰出 400畝工業(yè)用地用于城市功能配套，延伸 4號路商業(yè)街至新城中心區(qū)景觀湖，打造高品位的休閑特色街，建成與中心區(qū)連為一體的公建住宅區(qū)。 項(xiàng)目地塊位臵 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀 ..... . 北面：在建廠房 東面：沿江大道綠化帶 西面： 22號大街 ? 地塊北面和西面與工業(yè)廠房隔路相望，東南為臨江景觀大道 ? 地塊平整，無動拆遷任務(wù) ? 地塊周邊道路系統(tǒng)健全 本案 本案地塊 南面： 18號地塊 地塊四至情況 地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 商、住一體；大規(guī)模開發(fā) 地塊號碼 出讓面積 單位：㎡ 土地用途 容積率 建筑密度 綠化指標(biāo) 建筑面積 單位：㎡ A 29076 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% 101766 商業(yè) C/D 28063 商業(yè)金融業(yè) ≤ ≤40% ≥25% G 95602 住宅 ≤ ≤25% ≥30% 239005 住宅 485470 H 136925 住宅 ≤ ≤28% ≥30% 246465 土地獲取成本： 土地樓面價(jià)： 3326元 /㎡ ..... . ? 杭州市新一輪城市總體規(guī)劃將下沙確定為杭州大都市三大副城之一。 ? 兩條商業(yè)特色街區(qū)： 文淵路 4號路“ L” 型都市商業(yè)街區(qū)；東南部錢江灣休閑商業(yè)街區(qū)。 外市客戶 區(qū)域高速路網(wǎng)較為發(fā)達(dá)，與眾多浙江南部城市順暢聯(lián)通，增強(qiáng)外 地人口遷入可能。該兩類家庭表現(xiàn)的對本區(qū)域購買意向相對強(qiáng)烈。 ? 06年 2月，由于天元 202佛雷德廣場、華元夢琴灣等幾個(gè)區(qū)域中高價(jià)位樓盤的集中成交，使得該月均價(jià)達(dá)到區(qū)域至今的成交價(jià)最高點(diǎn)，達(dá) 5930元 / ㎡ 。 中央組團(tuán)的景觀打造，注重內(nèi)部水系的應(yīng)用，與錢塘江江景融合，營造完 美和諧的親水建筑。范圍沿錢塘江上游起于蕭山區(qū)聞堰鎮(zhèn)，下游北岸至與海寧交界處，南岸至與紹興交界處。 下午 2時(shí) 15分 55秒 下午 2時(shí) 15分 14:15: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 :15:5514:15:55March 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 2時(shí) 15分 55秒 下午 2時(shí) 15分 14:15: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 14:15:5514:15:5514:15Friday, March 17, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。在整體市場走高的情況下，成交價(jià)格于 7月份反彈走高。 項(xiàng)目產(chǎn)品策略安排 增設(shè)休憩場地，延長顧客的逗留時(shí)間，形成良好的商業(yè)氛圍。 ? 07年 2月至今，下沙區(qū)域共成交土地 4幅， 成交土地總面積約 萬方 。 ? 減去 06年已銷售面積，可估供應(yīng)面積約 ㎡ 。 摩托羅拉 西門子 ? 1993年成立至今吸引近 30家世界 500強(qiáng)企業(yè)、 400多家外資企業(yè) 進(jìn)駐。 區(qū)域規(guī)劃方向 內(nèi)部規(guī)劃解讀 ..... . 區(qū)域規(guī)劃方向 “ 一核、一心、一帶”為主體的新城格局 ? “一核”即新城中心區(qū) ， 將重點(diǎn)打造以九沙大道高層建筑群為主體的地鐵物業(yè)型城市軸，做好九沙大道和核心區(qū)域城市設(shè)計(jì)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)北側(cè)元成單元功能定位，按照經(jīng)營城市理念，調(diào)整為以居住用地為主的中心功能拓展區(qū)；調(diào)整優(yōu)化中心區(qū)南側(cè)七格單元規(guī)劃，使其整體形象與中心區(qū)功能、環(huán)境相協(xié)調(diào)。 區(qū)域規(guī)劃方向 本案地塊 外部規(guī)劃解讀 東擴(kuò)戰(zhàn)略落點(diǎn) 一主三副格局 下沙區(qū) “ 下沙城 ” 城市遠(yuǎn)郊 “ 核心都市區(qū) ” 一主三副 大杭州藍(lán)圖 區(qū)域規(guī)劃方向 + = 下沙城市角色及形象轉(zhuǎn)變機(jī)遇 ? ? 下沙新城的建設(shè)目標(biāo)： 國際先進(jìn)制造業(yè)基地、新世紀(jì)大學(xué)城、花園式生態(tài)型城市副中心 。 ? 兩個(gè)商貿(mào)服務(wù)配套網(wǎng)絡(luò)： 大型居住區(qū)的社區(qū)便利商貿(mào)服務(wù)設(shè)施；地鐵站口商貿(mào)服務(wù)設(shè)施預(yù)留規(guī)劃。 第二部分：客戶市場布局分析 杭州樓市板塊劃分 板塊主力客戶來源 中心區(qū)域及外市客，文教區(qū)及城北客戶 九堡區(qū)域及 市區(qū)、城北客，少量下沙客 下沙區(qū)域及市區(qū)客，少量外市客 臨平區(qū)域客，部分市區(qū)、城北客 城北區(qū)域及市區(qū)客、文教區(qū)客戶 市區(qū)及外市客，文教區(qū)域客及城北客戶 城北及文教區(qū)客戶 市區(qū) 及濱江區(qū)域客 蕭山區(qū)域及少量市區(qū)客 市區(qū)客 富陽區(qū)域及少量市區(qū)客 市區(qū)、文教區(qū) 及閑林區(qū)域客 臨安區(qū)域及 城北客戶 本案理論目標(biāo)客戶 非本案理論目標(biāo)客戶 主要人口遷移線路 本案理論客戶購房感性描述 下沙客戶 這附近價(jià)錢便宜，房子不差的，買最好的房子也比市中心便宜多了 / 在這里習(xí)慣了，慢點(diǎn)有得發(fā)展的 / 在這里工作啊，住得遠(yuǎn)過來上班太麻煩 / 這里房價(jià)和市中心沒得比，市里面的哪里買得起 / 這里也不便宜了，再往外點(diǎn)到海寧價(jià)錢還馬馬虎虎 城區(qū)客戶 市中心貴，但生活方便，這里才是杭州啊，其他地方再便宜也不去 / 住了這么久公寓，花市中心一樣的錢，走遠(yuǎn)點(diǎn)買個(gè)別墅，這個(gè)感覺不一樣了 / 市中心那么貴，不買出去有什么辦法，總要有個(gè)房子，不過至少要去能過日子的地方吧 外市客戶 省城當(dāng)然好咯，有能力就買了， XX那種地方哪里像是杭州 / 小孩讀書，不要他跟我到處跑的，杭州么教育好啊，住么就住學(xué)校周圍咯 / 以后總要