濟(jì)南市西營(yíng)鎮(zhèn)地塊市場(chǎng)分析報(bào)告(完整版)
【正文】 6 萬(wàn) /塊 山上分塊 90 戶 200 ㎡ /戶 20xx 元 /㎡ 10 萬(wàn) /塊 山下回款額 （單戶面積價(jià)格 +地塊價(jià)格）總戶 萬(wàn) 山上回款額 （單戶面積價(jià)格 +地塊價(jià)格）總戶 4500 萬(wàn) 總回款額 山下回款額 +山上回款額 萬(wàn) 客源定位與分析 客 源 年齡 分 析 私企業(yè)主 3550 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄 厚，有一定購(gòu)買力 政府要員 5060 逃避現(xiàn)實(shí)生活，遠(yuǎn)離俗世。 ? 土地費(fèi)用與建安成本利潤(rùn)率的結(jié)合。 面積： 160 平方米 樓層：四層 容積率： 三 、產(chǎn)品定位 （ 1）資源整合： 交 通導(dǎo)入方便 自 然環(huán)境優(yōu)美 旅 游資源豐富 生 態(tài)化 具 有很好的生活想像空間 （ 2）產(chǎn)品定位： 泉 城 濟(jì) 南 問(wèn)題 ? 山下地塊太陽(yáng)照射面積小。 ? 項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，路途占用較長(zhǎng)時(shí)間。 二 、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) ? 三面環(huán)山，一面臨水，空氣質(zhì)量好，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美。 ? 開發(fā)項(xiàng)目破壞植被，施工過(guò)程中聲音嘈雜，影響業(yè)主居住環(huán)境。 體現(xiàn)出別墅客源的主力，和客源定位的局限性，為本項(xiàng)目后期運(yùn)作提供了參考。大力開發(fā)建設(shè)品牌別墅區(qū)及經(jīng)濟(jì)適用多層住宅區(qū)。 二、 市場(chǎng)篇 房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 目前區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展初期階段，區(qū)域房產(chǎn)項(xiàng)目以別墅為主。 優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì) ? 生態(tài)環(huán)境擁有稀缺效應(yīng)及不可復(fù)制性。南部山區(qū)重點(diǎn)加強(qiáng)小流域治理，綠化荒山，營(yíng)造水源涵養(yǎng)林、水土保持林、經(jīng)濟(jì)林、風(fēng)景林，搞好塘壩擋蓄，留住“天上水”，涵養(yǎng)水源。 四、經(jīng)濟(jì) 林果業(yè)是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，盛產(chǎn) 30 多種干鮮果品，果品品種有 120 多個(gè)，其中蘋果、板栗、核桃、花椒的種植面積均超過(guò) 3 萬(wàn)畝，成為濟(jì)南市大型的果品生產(chǎn)基地。山山有綠樹，溝溝有清泉。全鎮(zhèn)山脈面積 萬(wàn)畝，林木覆蓋率已達(dá) 65%，山脈綠化利用率達(dá)到 90%以上，位居濟(jì)南市之首。 紅玉杏、紅富士蘋果、華豐板栗、大紅袍花椒、薄皮核桃、磨盤柿列為省優(yōu)產(chǎn)品。 ? 市區(qū)土地利用與衛(wèi)星鎮(zhèn)建設(shè) 南部山區(qū)的柳埠、西營(yíng)、高而 3 鎮(zhèn)以發(fā)展果品集散、加工業(yè)為主 . 柳埠人口控制為 萬(wàn)人，西營(yíng)、高而各控制為 萬(wàn)人， 3鎮(zhèn)建設(shè)用地均為 2 平方公里。 ? 交通便利，有公交車直達(dá)，為出行提供有利的條件。村莊較多，居民居住形式為自建平房或兩層樓房。 由于政府“南控”政策的影響，未來(lái)土地供應(yīng)量相對(duì)較少，且充分體現(xiàn)其地塊的稀缺性和唯一性，大大提高區(qū)域地塊價(jià)值。 451510255私企業(yè)主 I T 人才 政府機(jī)關(guān) 企業(yè)經(jīng)理人 教授 市場(chǎng)結(jié)論 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)域是濟(jì)南別墅項(xiàng)目集中地，含概中、高檔項(xiàng)目，帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展，為地區(qū)聚集了一批具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的客源。 ? 區(qū)域?qū)儆诮紖^(qū)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，農(nóng)村較多，影響了整個(gè)區(qū)域和項(xiàng)目周邊環(huán)境。 ? 交通便利，路況好，有利于居民出行。 ? 周邊村莊較多，影響整體環(huán)境。 ? 項(xiàng)目中自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)利用率低，內(nèi)外配套欠缺。生 態(tài) 居 住 面積劃分示例： 地塊 總面積（ ㎡ ） 劃分?jǐn)?shù)量 分塊面積 （ ㎡ ） 價(jià)格 山下 19980 187 106 6 萬(wàn) 山上 18648 90 207 10 萬(wàn) ※ 注：分塊面積中含有公建面積。 教授 5570 喜歡詩(shī)情畫意，自然生活。 ? 人們對(duì)該執(zhí)行方案存在顧慮，前期銷售成為本項(xiàng)目關(guān)鍵。 通過(guò)詳細(xì)、周密的市場(chǎng)調(diào)研，要想占領(lǐng)、領(lǐng)跑濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)，就要在項(xiàng)目自身上尋找突破口。 方 案二、 將地塊整體規(guī)劃，整體出售，整體建筑。為了小區(qū)統(tǒng)一，也采用歐式風(fēng)格設(shè)計(jì)，出售面積 58
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