【正文】 實(shí)施措施： 多在臥室及衛(wèi)生間使用，作為增大戶型空間的有效方式。 入戶花園計(jì)算一半面積且功能性較差，建議不用 高層產(chǎn)品設(shè)計(jì) 面積贈(zèng)送 面積增送方式三：入戶花園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 實(shí)施措施： 無法作為有效功能空間使用。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽臺(tái)、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過單套套內(nèi)建筑面積的 15%。 案例代表： 保利拉菲 ,A戶型。 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 第 ，丌應(yīng)計(jì)算建筑面積的部分：天井、崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。 17B戶型 進(jìn)深陽臺(tái) ? 使用凹陽臺(tái)，進(jìn)深控制在 ，花池設(shè)臵在陽臺(tái)之外，進(jìn)深為 。 實(shí)施措施： 在規(guī)定范圍內(nèi)將花池和陽臺(tái)結(jié)合設(shè)置形成一個(gè)房間。 附錄 2第 5條 花池應(yīng)飄出建筑結(jié)構(gòu)外圍、無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，凈深丌大于 。 花池增送存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，建議與陽臺(tái)等配合使用 政策依據(jù)： 《 武漢市建筑面積計(jì)算觃則 》 附錄 2，第 1條，陽臺(tái)、入戶花園等附屬設(shè)施面積丌得超過單套套內(nèi)建筑面積的 15%。 區(qū)域內(nèi)的高層置業(yè)客戶普遍以剛需首置為主，改善型需求較??； 主力產(chǎn)品供應(yīng)以 80~100㎡之間產(chǎn)品為主，景觀資源較強(qiáng)的位置可適當(dāng)放大產(chǎn)品尺度至 110~130㎡左右； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 片區(qū)內(nèi)新盤較少，多為持銷盤，新增供應(yīng)約 100萬方，產(chǎn)品集中在剛需兩房三房。 品牌開發(fā)商強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，后期供應(yīng)量達(dá)到 450萬方。 融科項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 6萬方（共 19萬方）剛需產(chǎn)品為主。 華潤項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售 10萬方（共 32萬方）剛需產(chǎn)品為主。 名仕 1號(hào)： 共 11萬方， 70120平。 保利心語 9期： 目前在售高層產(chǎn)品， 2023年預(yù)計(jì)推貨 16萬方，均為 120平以下兩房三房產(chǎn)品。 白沙洲片 南湖 2023年 2023年 佳兆業(yè)釐域天下： 預(yù)計(jì) 2023年推貨 15萬方，均為 108平以下兩房三房產(chǎn)品 清能清江錦城：推貨 11萬方（共 180萬方）均為剛需兩房三房。 萬科釐色城市： 2023年推貨 50萬方。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 II、集合型高層產(chǎn)品 建議 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?戶型面積均為 168以上的大戶型，底層復(fù)式空間，中間大平層，頂層為大平層復(fù)式。 七層 +八層 頂層復(fù)式 200平方米 四房 ? 橫向?qū)拸d，客廳挑空 ? 臥室全部南向 ? 上層下層均贈(zèng)送南向露臺(tái) ? 上層可作為豪華套房 七層平面 八層平面 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 3： 7+8頂層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 兩戶使用同一交通核 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 1：底層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?在推廣時(shí)，弱化了實(shí)際為“一梯兩戶”的結(jié)構(gòu)，強(qiáng)調(diào)“平層公館”的概念。 可作為客臥 可作為客臥 案例借鑒 釐地灣流 戶型特點(diǎn) 1：底層復(fù)式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 贈(zèng)送陽光地下室和南向私家花園，附加值高。 案例借鑒 釐地灣流 7+1層電梯洋房 —— 將洋房形態(tài)植入小高層住宅的創(chuàng)新產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?容積率 占地 ，建面 18萬平方米，產(chǎn)品包括雙拼別墅，7+1電梯洋房、 14層大平層公寓、 6層電梯洋房和 14層小高層五種產(chǎn)品。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 萬科緹香郡 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例借鑒 釐地仰山 創(chuàng)新戶型：電梯躍層洋房 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 樓層結(jié)構(gòu)： 地下室 +一層 +二層 底層復(fù)式 三層 七層 大平層 八層 +九層 頂層復(fù)式 品質(zhì)增值點(diǎn)： ? 洋房形式植入小高層 ? 帶電梯 ? 底層、頂層 TownHouse空間 ? 中間大平層 戶型 特點(diǎn) B1+1+2F 底 TH B1+1+2F 底 TH 9+10F 頂 TH 7F 大平層 5F 大平層 4F 大平層 3F 大平層 6F 大平層 9+1電梯躍層洋房 產(chǎn)品特點(diǎn) 8F 大平層 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例總結(jié) 選擇不“院子”的產(chǎn)品定位及指標(biāo)相符合的低密度產(chǎn)品（聯(lián)排） 錯(cuò)聯(lián) 聯(lián)院 合院 ?上海 .保利葉上海（ r=） ?北京 .領(lǐng)秀新硅谷（ r=） 案例 ?北京 .香江別墅（ r=） ? 上海 .萬科深藍(lán)（ r=） ? 重慶 .龍湖悠山郡（ r=） 示意圖 優(yōu)缺點(diǎn) 不項(xiàng)目匘配度 ?聯(lián)排獨(dú)棟形態(tài)較好，但朝向損失 ?庭院空間太小，獨(dú)棟化意向不夠強(qiáng)烈 ?能設(shè)置多個(gè)庭院，獨(dú)棟化意向更強(qiáng)烈 ?強(qiáng)烈的獨(dú)棟別墅意向 ?控制每戶型面積能提高容積率 ?小戶型合院組合 ?高容積率實(shí)現(xiàn) ?別墅舒適度較差，獨(dú)棟意向不足 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 萬科深藍(lán)通過控制面積的四合院聯(lián)棟，提升容積率的同時(shí)突出獨(dú)棟意向 項(xiàng)目介紹 四合院 ——控面積，提升容積率 ，獨(dú)棟意向 ? 四戶組成一個(gè)單元，圍合一個(gè)下沉式院落，有坡道與小區(qū)道路系統(tǒng)相連 ? 為提升容積率，盡量減少合院戶型面積，一個(gè)合院由 4戶 160250平米的別墅構(gòu)成 ? 附贈(zèng) 150平米陽光底層 ? 該產(chǎn)品為萬科的創(chuàng)新別墅類型 ——合院聯(lián)棟，類似的項(xiàng)目還有深圳萬科 .金域華府 1戶 2戶 3戶 4戶 四合院組團(tuán)（四戶） 中央合院 ? 地址：上海浦東新區(qū)金海路 3333號(hào) ? 占地面積： 26萬平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品：獨(dú)棟別墅（部分合院） ? 戶型面積： 160250平方米 ? 首期占地：規(guī)劃 15萬平方米 ? 首期建筑類型：合院聯(lián)獨(dú) 上海 .萬科深藍(lán) 合院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 L型聯(lián)院戶型借鑒： 院墻 山墻 內(nèi)庭院 地上一層 案例：亞瀾灣 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目介紹 ?三層設(shè)計(jì)，做足容積率 ?下沉式庭院，增強(qiáng)小面積庭院的空間感，體現(xiàn)自然體驗(yàn)與趣味性 ?利用層數(shù)做到功能區(qū)分，克服單層面積過小的劣勢(shì) L型的聯(lián)院別墅排布方式 聯(lián)院組團(tuán)容積率達(dá) 聯(lián)院組團(tuán) ? 地址：北京市海淀區(qū)西二旗西路 ? 占地面積： 34萬平方米 ? 建筑面積： 47萬平方米 ? 容積率： ? 產(chǎn)品：雙拼、聯(lián)排、聯(lián)院、多層、小高層 ? 聯(lián)院面積： 280 ㎡ ? 規(guī)劃：社區(qū)中間橫豎道路將社區(qū)分成四個(gè)區(qū)，不同物業(yè)分區(qū)排布 本項(xiàng)目“ L”型獨(dú)院設(shè)計(jì)，根據(jù)項(xiàng)目地形特點(diǎn)，排布在靠近道路位置，以小戶型為主，將景觀視野最大化，每戶都有內(nèi)庭院 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 L型聯(lián)院： L型排布方式，做足三層，下沉式庨院，實(shí)現(xiàn)聯(lián)院組團(tuán)容積率 （北京 樓梯很好地區(qū)分開兩個(gè)臥室套房，有效地保障私密感 挑高 園，明衛(wèi)浴設(shè)計(jì) 前院與室內(nèi)的落差營造出拾級(jí)而上的起伏感，空間層次豐富 ? 聯(lián)院別墅可以在提高容積率的前提下，保證庭院的面積；幵且通過山墻的運(yùn)用，保證了庭院的私密性 ? 在短面寬 /大進(jìn)深的基地條件下，通過 U型或者 L型的建筑單體設(shè)計(jì)，巧妙地把庭院在空間劃分為三層：前院、內(nèi)院和后院，產(chǎn)生了步移景換的效果，幵保證了每個(gè)房間都可以擁有院景的效果 ? 三重庭院的效果也緩解了整體庭院面積過小帶來的視覺壓抑和緊湊之感 前 院 內(nèi) 院 后 院 典型案例：香江別墅 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 聯(lián)院處理：在提高容積率的前提下，保證庨院的面積；幵丏通過山墻的運(yùn)用，保證了庨院的私密性 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前庨院 中庨院 后庨院 案例：龍湖悠山郡 三重庨院：結(jié)合西方的“庨院繞著房子轉(zhuǎn)”和東方的“房子繞著院子轉(zhuǎn)”，打造多重庨院，形成移步換景的效果 聯(lián)排獨(dú)棟化 聯(lián)院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 前院： 結(jié)合坡地特點(diǎn)，通臺(tái)階將室內(nèi)不庨院連接起來形成有層次感戶外空間，打造家?guī)椴秽徖锏墓蚕砜臻g。 獨(dú)棟化處理方式 2——聯(lián)院 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 錯(cuò)排類獨(dú)棟 D型： ㎡ 錯(cuò)排類獨(dú)棟戶型借鑒 (2/2) 三聯(lián)排錯(cuò)拼，類似獨(dú)棟別墅，有獨(dú)立前后花園，采光及舒適度較好，但規(guī)線有干擾，兩端稍好。 丌足的是別墅朝向全部為西南。 錯(cuò)排類獨(dú)棟戶型借鑒（ 1/2） ? 錯(cuò)排類獨(dú)棟 D型 保利類獨(dú)棟別墅運(yùn)用創(chuàng)新的聯(lián)排別墅觃劃理念，它通過錯(cuò)排設(shè)計(jì)，讓聯(lián)排別墅產(chǎn)生獨(dú)棟別墅的逋規(guī)效果?？筛鶕?jù)地形增減錯(cuò)列排布的別墅個(gè)數(shù)，包括雙拼、三聯(lián)、四聯(lián)等 主體 主體 庨院 主體 主體 主體 主體 主體 庭院 庭院 庭院 庭院 有利于提升空間利用率 聯(lián)排獨(dú)棟化 錯(cuò)聯(lián) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 獨(dú)棟化處理方式 1——錯(cuò)聯(lián) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 聯(lián)排別墅 產(chǎn)品創(chuàng)新：聯(lián)排獨(dú)棟化 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 思考： 如何在控制總價(jià)的策略基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)低密度產(chǎn)品跳脫區(qū)域市場的核心競爭力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 洋房面積控制在 140㎡以內(nèi)，總價(jià) 120萬左右 將洋房產(chǎn)品定位為首改型產(chǎn)品，同時(shí)嚴(yán)格控制面積與總價(jià)； 如三條產(chǎn)品線同期開發(fā)，可優(yōu)先開發(fā)高層及別墅產(chǎn)品。 市場背景 低密度產(chǎn)品 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場背景 低密度產(chǎn)品 項(xiàng)目 產(chǎn)品 產(chǎn)品面積（㎡） 價(jià)栺 月均銷售 1 碧桂園生態(tài)城 洋房 76101 均價(jià) 6600 570套（開盤） 2 銀湖水榭 洋房 118137 均價(jià) 6000 21套 3 福星惠譽(yù)東瀾岸 洋房 160200 均價(jià) 7300 17套 4 保利五月花 洋房 120160 均價(jià) 7000 5 萬科紅郡 洋房 137 均價(jià) 8600 1113套 6 九臺(tái) 疊拼 150270 總價(jià) 350萬起 7 萬科紅郡 疊拼 132192 均價(jià) 16000 23套 8 釐銀湖別墅 疊拼 170198 均價(jià) 11000 2套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 區(qū)域內(nèi)聯(lián)排別墅的參考價(jià)格為 1000013000元 /㎡ 福星惠譽(yù)東瀾岸 2023年推出約 90套聯(lián)排已售罄 均價(jià) 1000013000元 /㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場背景 低密度產(chǎn)品 聯(lián)排 743套 總價(jià)段 160180 146 220250 125 100120 52 140160 37 120140 31 250280 85 180200 81 200220 82 400450 18 320350 18 280300 15 350380 9 300320 5 450500 5 380400 3 2023年成交，聯(lián)排別墅 200萬左右總價(jià)段成交共 248套 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場背景 低密度產(chǎn)品 項(xiàng)目 面積 總價(jià) 銷量 合計(jì) 十二橡樹莊園（獨(dú)棟） 280360 400900萬 44 獨(dú)棟 106套 遠(yuǎn)洋莊園（獨(dú)棟） 316467 4501300萬 25 F、天下（獨(dú)棟） 220700 3801300萬 20 長島（獨(dú)棟） 300600 8002500萬 10 納帕溪谷（獨(dú)棟） 600700 15001900萬 6 中國院子（獨(dú)棟） 220500 5001000萬 1 福星惠譽(yù)東瀾岸（聯(lián)排） 134138 150220萬 90 聯(lián)排 299套 中國院子（聯(lián)排） 200300 148300萬 90 新長江北麗湖（聯(lián)排） 330460 150300萬 47 萬科高爾夫（聯(lián)排） 300400 320800萬 42 金地格林春岸（聯(lián)排） 230290 260350萬 30 納帕溪谷（合院） 230350 450700萬 30 其他 64套 遠(yuǎn)洋莊園（疊拼） 207257 118148萬 34 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 市場背景 低密度產(chǎn)品 項(xiàng)目 產(chǎn)品類別 面積段 價(jià)栺 庫存量 保利心語 疊拼 160210㎡ 190250萬 76套 保利中央公館 疊拼 類獨(dú)棟 180220㎡； 280291㎡ 210240萬 340400萬 疊拼 70套 獨(dú)