【正文】 廣場(chǎng)與城市公園，并起到展示城市形象的作用。本案城市建設(shè)和城市規(guī)劃的雙向發(fā)展推動(dòng)了西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，其中住宅市場(chǎng)發(fā)展尤為明顯，本案在區(qū)位上屬于新城西區(qū)邊緣，規(guī)劃主要以居住為主，公共服務(wù)為輔。、道路系統(tǒng)規(guī)劃■□主干路：文昌西路（ 110 米）、文匯西路（ 50 米）、站南路（ 50 米）； ■□次干路：揚(yáng)冶路、環(huán)湖路、孫莊路、中心東路、中心西路，道路紅線 35 – 50 米。整體構(gòu)成“五縱五橫”的新區(qū)道路主骨架?！觥跣聟^(qū)的道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路選線不僅密切結(jié)合地形地勢(shì)及現(xiàn)狀，順暢銜接周邊城市道路，而且還從城市設(shè)計(jì)角度考慮新區(qū)的空間構(gòu)圖與空間序列的形成，以方格網(wǎng)為主，主要道路寬直暢通，次要道路順暢自然。本案北臨主干路文匯西路，東側(cè)為次干路中心東路，南部規(guī)劃道路正在規(guī)劃中。本案的通達(dá)性及可達(dá)度較高，交通便捷。、西區(qū)板塊發(fā)展歷程概述■□2000—2003年，新城西區(qū)規(guī)劃形成，以來鶴臺(tái)為中心，大潤發(fā)進(jìn)駐?！觥?002年5月新城啟動(dòng)建設(shè)?！觥?004年4月火車站建成通車?！觥?004年寧啟鐵路建成，貫穿揚(yáng)州城，西連京滬線，東接新長線，通達(dá)全國。■□2005年潤揚(yáng)大橋通車，揚(yáng)州至鎮(zhèn)江僅需10分鐘?！觥?005年10月雙博館建成開館，市體育公園同時(shí)建成開放。■□2006年5月蘇中機(jī)場(chǎng)—國內(nèi)第一個(gè)跨地區(qū)的“聯(lián)合機(jī)場(chǎng)”啟動(dòng)前期準(zhǔn)備工作?！觥?007年城市副中心成型，配套全面提升?！觥?007年2月京華城Living Mall全生活正式廣場(chǎng)開放。西區(qū)土地市場(chǎng)研究06年下半年以來西區(qū)住宅成交地塊一覽表地塊編號(hào)用地面積容積率規(guī)劃用途土地坐落成交價(jià)購買人成交時(shí)間27114707㎡≤商住高橋路西側(cè)、馬太巷北側(cè)3760元/㎡江蘇北辰置業(yè)有限公司340110448㎡≤住宅文匯西路與中心路交叉口西南角2915元/㎡馮興旺（福建）34320858㎡≤商住四望亭路南、文化藝術(shù)學(xué)校東5165元/㎡浙江祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司346112893㎡≤住宅孫莊路南、西外環(huán)路東2565元/㎡林神周(福建)34922177㎡≤商住維揚(yáng)路西、新城河北6650元/㎡深圳市前海股份有限公司(聯(lián)合)32281615㎡≤商住揚(yáng)子江中路以西，世紀(jì)家園以南800元/㎡揚(yáng)州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3234363㎡≤商住鴻大路西側(cè)，排澇河北側(cè)935元/㎡包廣霞（揚(yáng)州）217B8379㎡≤住宅賈七路西，高潮河?xùn)|南側(cè)，已建的桃園小區(qū)西側(cè)1620元/㎡揚(yáng)州市桃園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28175772㎡≤商住寧通公路南，揚(yáng)瓜路東側(cè)1125元/㎡揚(yáng)州華利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司293129886㎡≤住宅文昌西路南，中心西路西1860元/㎡揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限公司27612619㎡≤商住江陽西路北側(cè)，玫瑰花園東側(cè)1970元/㎡揚(yáng)州星辰置業(yè)有限公司28555642㎡≤—商住高橋路西側(cè)，梅嶺東路南側(cè)2640元/㎡揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司265176244㎡≤住宅文昌西路南，孫莊路北側(cè)，西外環(huán)路東側(cè)2035元/㎡江蘇萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計(jì)㎡地塊均價(jià)■□06年下半年以來，西區(qū)供給出讓13幅住宅地塊，累計(jì)成交面積695711㎡，不算現(xiàn)有市場(chǎng)存量（對(duì)面京華城中城三期就有40萬㎡）及未來投放地塊，在未來12年內(nèi)?！觥鯊奈鲄^(qū)最近幾年的年去化能力來看，這個(gè)數(shù)值屬于市場(chǎng)正常去化范圍內(nèi)?！觥酴O，地價(jià)的飛速上漲，勢(shì)必引起西區(qū)房價(jià)的上漲。房價(jià)的上漲將削弱西區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭力，導(dǎo)致部分客戶流失?！觥鯊漠a(chǎn)品上來看，揚(yáng)州政府加大了“”政策的執(zhí)行力度，未來西區(qū)的產(chǎn)品將大量出現(xiàn)小戶型。■□大批量同質(zhì)化產(chǎn)品集中上市，將加劇區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭。小結(jié)：大批量土地的集中放量以及未來同質(zhì)化產(chǎn)品的集中上市，將削弱西區(qū)的區(qū)域競(jìng)爭力。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭將加劇。西區(qū)在售普通住宅項(xiàng)目研究針對(duì)本項(xiàng)目，我們選取項(xiàng)目周邊六個(gè)具有代表性樓盤進(jìn)行分析，以期從中找出市場(chǎng)共性及項(xiàng)目個(gè)性，為本項(xiàng)目的定位提供參考。本案、項(xiàng)目基本資料項(xiàng)目名稱容積率總建筑面積（㎡）普通住宅物業(yè)類型開盤時(shí)間京華城中城400000（二期）小高層、高層、聯(lián)排、疊加奧都花城242103多層、小高層、高層和美第194816多層、小高層保集半島108000多層、小高層天和國際160000多層、小高層、高層、疊加金水橋富麗康城44610（住宅）該區(qū)域物業(yè)類型以多層和小高層為主，個(gè)別樓盤有少量類別墅產(chǎn)品。在產(chǎn)品檔次上，以中高檔為主。、銷售情況研究項(xiàng)目名稱普通住宅供應(yīng)套數(shù)銷售套數(shù)銷售率去化周期月均成交套數(shù)京華城中城2733259695%15個(gè)月173奧都花城1815172795%19個(gè)月91和美第24421086%3個(gè)月81保集半島771771100%24個(gè)月32天和國際26017166%8個(gè)月32富麗康城37636898%新城西區(qū)市場(chǎng)認(rèn)可度較高，銷售情況目前比較理想，多層產(chǎn)品基本售馨，月均去化較理想，銷售周期除特大盤外，一般在2年左右。、價(jià)格研究項(xiàng)目名稱2007年7月成交價(jià)格（元/平方米）多層小高層/高層聯(lián)排疊加京華城中城/550085007500奧都花城43004300//和美第43004300//保集半島34003500樓盤已售完，該價(jià)格為07年初價(jià)格天和國際3900//6500富麗康城新城西區(qū)樓盤價(jià)格一直是揚(yáng)州標(biāo)桿，近年來一路看漲，漲幅較高。目前京華城中城已經(jīng)直沖5500，預(yù)計(jì)均價(jià)6000為時(shí)不遠(yuǎn)。其類別墅產(chǎn)品價(jià)格已經(jīng)接近南京水平。某些樓盤在價(jià)格上漲得不到審批的情況下，已經(jīng)開始封盤。、產(chǎn)品研究項(xiàng)目名稱建筑風(fēng)格外立面主力戶型面積產(chǎn)品特色京華城中城現(xiàn)代歐式米黃、暗紅109130三房兩廳7884兩房兩廳63一房一廳歐式效果差，房屋質(zhì)量一般，一房面積過大奧都花城現(xiàn)代未定130140三房四房戶型面積偏大和美第現(xiàn)代未定130140三房四房戶型面積偏大保集半島現(xiàn)代風(fēng)格灰白90左右兩房一廳117132三房1/2廳130260復(fù)式戶型面積比較合理天和國際中式現(xiàn)代風(fēng)格灰白98127兩房兩廳三房230疊加面積區(qū)間比較適宜富麗康城西區(qū)建筑以現(xiàn)代風(fēng)格為主，少量歐式風(fēng)格做的并不純粹。其戶型區(qū)間目前較大，但作為多層，銷售較為理想。小戶型產(chǎn)品日益增多，大多體現(xiàn)在高層小高層上。下附主要樓盤資料表：西區(qū)未來競(jìng)爭市場(chǎng)分析■□上市體量■□產(chǎn)品■□價(jià)格上漲■□競(jìng)爭程度二、揚(yáng)州小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)研究發(fā)展歷程■□2004年之前，揚(yáng)州住宅市場(chǎng)幾乎沒有小戶型產(chǎn)品，此時(shí)的住宅市場(chǎng)開發(fā)主要是提供滿足居住需求的住宅產(chǎn)品；■□2004年，隨著市場(chǎng)投資熱潮的興起，揚(yáng)州也開始出現(xiàn)針對(duì)投資客的產(chǎn)品，揚(yáng)州人家產(chǎn)權(quán)式酒店就在此時(shí)推出，剛開始推出時(shí)市場(chǎng)反應(yīng)較好，但此時(shí)小戶型產(chǎn)品開發(fā)依然很少，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面；■□2005年，隨著國家政策的影響和揚(yáng)州城市房地產(chǎn)的飛速發(fā)展，揚(yáng)州地產(chǎn)商開始關(guān)注投資型產(chǎn)品，此時(shí)小戶型產(chǎn)品開始增多，但整體銷售依然較好；■□2006年是揚(yáng)州小戶型產(chǎn)品發(fā)展的關(guān)鍵一年，在揚(yáng)州市區(qū)市場(chǎng)有一半以上的項(xiàng)目都規(guī)劃有小戶型產(chǎn)品，由于總價(jià)較低，因此極具投資價(jià)值，此時(shí)產(chǎn)權(quán)式酒店、酒店式公寓、單身公寓等供應(yīng)量明顯增多，但隨著政府對(duì)投資客的打壓以及股市的火熱，產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品銷售比較困難，投資客有所減少；■□揚(yáng)州的小戶型產(chǎn)品中挑高產(chǎn)品很少，市場(chǎng)存在一定的機(jī)遇和空白。與其它住宅產(chǎn)品的開發(fā)相比，揚(yáng)州的小戶型產(chǎn)品供應(yīng)依然較少，市場(chǎng)供應(yīng)還是集中在普通住宅產(chǎn)品。小戶型產(chǎn)品類型及特征揚(yáng)州市區(qū)的小戶型產(chǎn)品目前主要可分為以下幾類：216。 單身公寓：單身公寓產(chǎn)品是揚(yáng)州市區(qū)住宅比較常見的產(chǎn)品，該類型產(chǎn)品主要功能為居住，但從消費(fèi)者來看，他們大多是本地投資客。n 代表項(xiàng)目：清華園、星聯(lián)邦、上林院、富川瑞園、西城上筑、尚城等；n 分布特點(diǎn)：基本分布在西區(qū)，北區(qū)和東區(qū)也有少量，但體量很小。216。 酒店式公寓：酒店式公寓是一種提供酒店式管理服務(wù)的公寓，集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效，但其本質(zhì)仍然是公寓，它是一種既吸收了星級(jí)酒店較好的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅、寫字樓的某些特點(diǎn)，既可居住，又可辦公的綜合性很強(qiáng)的物業(yè)；在揚(yáng)州目前開發(fā)較多的產(chǎn)品是SOHO產(chǎn)品。n 代表項(xiàng)目：上林院、凱運(yùn)天地、京華城中城、雙子星、文昌金座等；n 分布特點(diǎn)：西區(qū)、東區(qū)和老城區(qū)都有；n 產(chǎn)品特征：基本分布在比較成熟的區(qū)域和地段，產(chǎn)品有精裝產(chǎn)品也有毛坯產(chǎn)品，目前除雙子星為挑高產(chǎn)