【正文】 。 養(yǎng)老院各項指標能夠達到或超過上海市工程建設規(guī)范《養(yǎng)老設施建筑設計標準》（ DGJ08322021）、上海市工程建設規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》（ DGJ08552021）等規(guī)范、標準的要求，能夠滿足相關規(guī)劃的要求，因此，養(yǎng)老院的建設在方案上是可行的。故，君蓮居住區(qū)的 I1 地塊上 建設養(yǎng)老院是十分必要的。 成本超支風險 控制成本超支風險的主要方法是控制它們的方法通常由項目公司利用不同形式的有固定價格固定工期的“交鑰匙”合同和“實報實銷”合同。這樣的局面產(chǎn)生的后果是，合同工期往往嚴重背離客觀、合理的科學工期。該計劃一般是承包商在投標過程中向業(yè)主承諾的工期， 并在中標后寫入合同，作為一項重要的合同條款對承包商產(chǎn)生約束效應。 其他風險 工程項目的施工還存在其他多方面的風險，如質(zhì)量風險、安全風險、政策風險、資金風險等。同時成本風險還需考慮國家的宏觀財政、貨幣政策，考慮貨幣的貶值、升值問題，及物價指數(shù)的上漲等。成本控制，指在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，保證成本目標的實現(xiàn)。建設風險對項目造成的負面影響是綜合性的，不僅導致項目建設成本增加、項目貸款利息負擔增加，還會導致項目現(xiàn)金流量不能按計劃獲得、貸款償還期限的延長和市場機會的錯過。 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1完成項目的項目建議書、可行性研究報告的編制及報批，組建管理機構(gòu)2完成初步設計、施工圖設計、施工準備－3完成項目工程的土建施工、內(nèi)裝修、室外總體、設備安裝－4 土石方填筑 項目建設進度安排表時間項目名稱編號2021年 2021年 9 項目風險分析 23 9 項目風險分析 項目風險分類 建設風險 建設風險是指項目無法完工、延期完工或者完工后無法達到預期運行標準而帶來的風險，具體包括 工程不能完工風險和完工遲延風險 。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負責管理、經(jīng)營。 5 組織機構(gòu)與項目管理 19 5 組織機構(gòu)與項目管理 該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營有限公司投資建設，建成后將移交給閔行區(qū)民政局，由其負責管理、經(jīng)營。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白 色。每人應有 以上的貯藏空間。老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。 室內(nèi)地面應選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。 建筑內(nèi)部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角，且在 高度以下做與墻體粉刷齊平的護角 , 下部宜作 高的防撞板。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標準，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應達到國家標準《室內(nèi)空氣質(zhì)量標準》（ GB/T18883）的要求。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設計為圓形，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。 建筑造型設計 本方案在建筑造型設計上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所。各活動室 尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服4 建設規(guī)模和建設方案 17 洗滌后的晾曬問題。養(yǎng)老院出入口設在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風效果，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。 建設方案 建筑功能設計 養(yǎng)老院 托老所建筑最高處為 4 層， 建筑面積 5196 平方米 。 老人居住室 老人居住室位于 24 樓，每層 10 間，共 30 間，每間有兩個或四個床位，共76 張床位。 辦公室、會議室、資料室等 位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。 各類醫(yī)務室 主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。 餐廳及輔助設施 餐廳位于一樓入門大堂右側(cè)，另由庫房、洗消間、操作間、備 餐間等輔助設施與其相鄰，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。其中，一層建筑面積 1551m2，二層建筑面積 1450m2，三層建筑面積1169m2，四層建筑面積 1026m2。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠，結(jié)合水景在此布置綠化景觀。 總平面規(guī)劃 設計 總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后，到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境界。 考慮老年人的戶外環(huán)境設計特色，著力彌補老年人減退和喪失的機能，采取無障礙設計，提供足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要。 主要技術經(jīng)濟指標如下： 項目 指標 總用地面積 4007 平方米 道路廣場用地面積 總建筑面積 5196 平方米 綠化用地面積 建筑用地面積 1551 平方米 4 建設規(guī)模和建設方案 13 建筑密度 % 建筑容積率 綠化率 設計原則和總體構(gòu)思 符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標準、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。 按規(guī)劃 ， 入住 居住區(qū) 人口應達 萬 人 左右，對應建筑面積 4536 平方米，用地 4230 平方米。養(yǎng)老院的建設規(guī)模應根據(jù)其服務的居民人口來確定。良好的外部環(huán)境條件為項目建設提供了有力的保障。項目的建筑材料來源充足。 工程用水用電條件 蓮花南路、金都路等主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入，給水由市政管網(wǎng)供水，雨、污水分流 ,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng)，燃氣為天然氣， 由市煤氣管網(wǎng)供給。 東北－西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地，水渠上面是可利用綠地，可作為小區(qū)休閑活動場所。 根據(jù)提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料，該地塊地下水位較高，上層為軟弱土層，其第 6層暗綠－草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為本工程項目的樁基持力層。 建設條件 自然條件 君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部， 地處長江三角洲沖積平原，屬亞熱帶海洋氣候，常年主要風向為東南風，全年氣候溫和，日照充足，四季分明，雨水充沛。 3 項目場址與建設條件 10 3 項目場址與建設條件 項目場址 君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，東臨蓮花南路，西臨莘奉金高速公路，北臨金都路，南臨六磊塘河，基地中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分為 A、 B、 C C D、 E、 F、 G GH、 I I J 等十三塊。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，君蓮居住區(qū)將會入住一萬左右的老年人，顯然，對于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關注將會是一個莫大的社會問題。 項目 建設的經(jīng)濟可行性 養(yǎng)老院是微利行業(yè)， 初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟效益。 項目所使用的技術已經(jīng)成熟，因此該項目建設在技術上是可行的。 項目建設的可行性 項目建設的技術可行性 上海市閔行區(qū)君蓮居住區(qū) 養(yǎng)老院總建筑面積為 5196m2，總 用 地 面積約4007m2，是一座四 層磚混結(jié) 構(gòu)建筑，一層建筑面積 1551m2，二層建筑面積 1450m2，三層建筑面積 1169m2，四層建筑面積 1026m2。 是君蓮居住區(qū)功能完善的需要 根據(jù)上海市工程建設規(guī)范《城市居住區(qū)公共服務設施設置標準》；（ DGJ08552021）對于居住區(qū)級公共服務設施設置標準的要求：必須設置至少一所養(yǎng)老院，養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分別不應小于 4200m2和 4000m2；另 8 據(jù)上海市工程建設規(guī)范《養(yǎng)老設施建筑設計標準》（ DGJ08322021）的規(guī)定：新建的居住區(qū)、居住小區(qū)，應配置與居住區(qū)、居住小區(qū)人口規(guī)模相應的養(yǎng)老設施 ，其總床位不應小于人口規(guī)模的 2‰，因此在擁有人口容量為 萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的控制應該在 100 床位以上。從數(shù)據(jù)對比來看，要達到 7000 張床位的標準，閔行老年設施的建 設還有很長的一段路要走。 是閔行區(qū)養(yǎng)老工作的需要 閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu) 26 個，床位 2740 余張（見下表），在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，然而隨著各類新區(qū)的不斷建設、老年人口的不斷劇增，這些設施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。雖說近幾年來上海養(yǎng)老設施建設有了空前的發(fā)展，各類養(yǎng)老場所也雨后春筍般地先后矗立，與居民區(qū)，尤其新建居民區(qū)配套的養(yǎng)老設施日漸齊全，老年人的生活水平也有了明顯的改善和提高，然而與發(fā)達國家相比各項指標仍然存在不小的差距。 截至 2021 年底，上海市共有養(yǎng)老機構(gòu) 439 家，養(yǎng)老床位 40,136 張，床位數(shù)占 60 歲以上老年人口的 ％。 此前，上海市統(tǒng)計局對上海 1000 位 65 歲及以上老年人的生活狀況進行的一項調(diào)查顯示，上海有超過 40％的老年人處于 “空巢狀態(tài) ”， 1/6 的老人因為生活難以自理或缺乏家人的照料而想住 敬老院。老齡人口占總?cè)丝诘?％，而家庭平均只有 人，這使家庭成員養(yǎng)老成為今后的大問題。 君蓮居住區(qū)建設養(yǎng)老院的理由 屆時，君蓮居住區(qū)內(nèi)居住 人口 將達 萬人左右，其中相當一部分就是老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學、老有所為的目標，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務為原則，有必要在居住區(qū)內(nèi)建設至少一所養(yǎng)老院。 在未來五年里，閔行區(qū)老年福利設施建設的目標是：養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)達到7000 張以上；居家養(yǎng)老服務達 1 萬人， 90%以上的居 (村 )委會建成標準化老年活動室。